Satış Vaadi Sözleşmesi İptali Nedir?

Satış Vaadi Sözleşmesi İptali Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, tarafları gelecekte bir satım sözleşmesi yapmaya zorlayan ön sözleşmedir. Kanunda belirtilen sebepler veya sözleşmede öngörülen şartlar gerçekleştiğinde, iptal yoluna gidilebilir. Bu durum, sözleşmenin hükümsüz hale gelmesi ve tarafların bağlayıcı yükümlülüklerden kurtulması anlamına gelir. İptal süreci, 2026 yılındaki güncel uygulamalarda dikkat gerektirir.

2026’da Geçerli İptal Sebepleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay, iptal için geçerli nedenleri belirlemiştir. Satış vaadi sözleşmesi iptali sebepleri şu şekilde sıralanabilir:

• Taraflardan Kaynaklanan Sebepler: Ehliyetsizlik, irade sakatlığı (hata, hile, ikrah) gibi genel geçerlilik şartlarının eksikliği.

• Sözleşmeden Kaynaklanan Sebepler: Konu taşınmazın tapuya tescil edilememesi, imar problemi olması veya sözleşmedeki bir iptal şartının (örn: “Ön ödeme zamanında yapılmazsa sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır”) gerçekleşmesi.

• Alıcının Temerrüdü: Sözleşmede öngörülen peşinat veya ön ödemeyi zamanında yapmamak, iptal için en yaygın sebeplerden biridir. Satıcı, alıcıya ihtarda bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

• Satıcının Temerrüdü: Satıcının taşınmazı ayıplı teslim etmesi, üzerindeki ipotek veya şerhleri kaldırmaması veya asıl satış sözleşmesini imzalamaktan kaçınması halinde alıcı iptal yoluna gidebilir.

İptal Davası Süreci Nasıl İşler?

Satış vaadi sözleşmesi iptali davası, titizlikle takip edilmesi gereken ciddi bir hukuki süreçtir.

1. İhtarlı Mektup (Şart Değil Ancak Kritik): Davadan önce, karşı tarafa bir ihtarname göndermek faydalıdır. Bu adım, ihlali veya iptal nedenini bildirir ve karşı tarafa durumu düzeltmesi için süre tanır. Aynı zamanda, dava sürecinde hakkınızı aradığınızı kanıtlar.

2. Dilekçenin Hazırlanması ve İhbar: Davacı, iptal talebinin dayanağını (temerrüt, ayıp, imkansızlık vb.) dava dilekçesinde açıkça ortaya koymalıdır. Delilleri (sözleşme, banka dekontları, yazışmalar) eklemek zorunludur. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

3. Tapuya Şerh Verilmesi: Dava açıldığında, davacı avukatı tapu müdürlüğüne dava dilekçesini ibraz eder. Bu sayede taşınmazın tapu kütüğüne “iptal davası açıldığına” dair şerh koydurulur. Bu şerh, davalının taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesini önleyen kritik bir tedbirdir.

4. Yargılama ve Karar: Mahkeme, tüm delilleri ve tarafların savunmalarını değerlendirir. İptal sebebinin varlığını kabul ederse, sözleşmenin geçersiz olduğuna ve tapudaki şerhin terkinine hükmeder. Ayrıca, tarafları eski hale getirme (peşinatın iadesi gibi) yükümlülüklerine de karar verir.

Yargıtay Kararları Işığında Kritik Uyarılar

Yargıtay, iptal konusunda birçok içtihat oluşturmuştur. Güncel kararlara göre şu noktalara dikkat etmek gerekir:

• Zamanaşımı: TBK m. 164 uyarınca, ayıptan doğan haklar genellikle 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Gecikme, hakkın kaybına yol açabilir.

• İspat Yükü: İptal sebebini iddia eden taraf, bu sebebin varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Bu nedenle, sözleşme öncesi ve sonrası tüm yazışmaların, ödeme kanıtlarının ve fotoğrafların saklanması hayati önem taşır.

• Kusur Oranı: Mahkeme, iptale neden olan temerrüt veya ayıpta tarafların kusur oranlarını da değerlendirir. Bu değerlendirme, belirlenecek tazminat miktarını doğrudan etkiler.

İptal ve Tazminat İlişkisi

Sözleşmenin iptali, tarafların birbirlerinden tazminat taleplerini de beraberinde getirir. Alıcı, ödediği peşinatın faiziyle iadesini talep edebilir. Satıcı ise alıcının temerrüdü nedeniyle uğradığı zararı (örneğin, taşınmazın değer kaybı veya olası kira kaybı) talep etme hakkına sahiptir. Bu konuda hukuki danışmanlık almak, hak kaybını önlemek açısından elzemdir.

Sonuç ve 2026 için Tavsiyeler

Satış vaadi sözleşmesinin iptali, karmaşık hukuki sonuçları olan bir süreçtir. Bu makalede ele alınan sebepler, dava süreci ve Yargıtay bakışı, size genel bir çerçeve sunmaktadır. Özellikle 2026 yılı itibarıyla, mahkemeler dijital delillere (e-posta, mesajlaşma kayıtları) daha fazla önem vermektedir. Bu nedenle, herhangi bir taşınmaz hukuku işleminde, özellikle de iptal gibi kritik bir konuda, mutlaka deneyimli bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek almanızı öneririz. Bu sayede en doğru ve güncel hukuki stratejiyi izleyebilirsiniz.