Rehin Hakkı Kurulması
Alacaklı, alacağını elde etme hususunda kendini güvende hissetmesi için bir teminata ihtiyaç duyar. Bu teminatlardan biri rehindir.
Rehin hakkı, bir alacak yerine getirilmediği takdirde hak sahibine hakkın konusu olan şeyi paraya çevirerek getirisinden alacağını öncelikle elde etme yetkisi veren bir haktır.
Rehin hakkı, güvence sağlamaya yönelik bir sınırlı ayni haktır. Rehin hakkı kural olarak fer’i (bağlı) bir haktır. Borçlu olmayan bir üçüncü kişi alacaklı lehine rehin hakkı kurabilir.
Rehin ile teminat altına alınmış bir alacak söz konusu ise, alacak tahsil edilmediği takdirde rehin hakkı, alacaklıya iki temel yetki verir. Birincisi rehinli malın paraya çevrilmesini talep etme yetkisidir. İkinci yetki ise elde edilen tutardan alacağını öncelikle alabilme yetkisidir.
REHİN HAKKININ ÇEŞİTLERİ
Taşınır Rehni
TMK madde 936’ya göre kanunda öngörülen ayrık durumlar dışında taşınırlar, ancak zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle rehnedilebilir. Rehneden de tasarrufta bulunma yetkisi olmasa bile, rehin konusu taşınıra iyiniyetle zilyet olan kimse, zilyetlik hükümlerine göre edinimi korunduğu ölçüde rehin hakkı kazanır. Üçüncü kişilerin önceki zilyetlikten doğan hakları saklıdır.
Taşınır rehninin kurulması için gerekli unsurlardan biri rehin sözleşmesidir. Taşınır eşyanın zilyetliğinin devri, taşınır rehninin geçerli bir şekilde kurulması için kanunen öngörülmüş olan unsurdur. Tasarruf işlemi kural olarak rehne konu taşınır eşyanın zilyetliğinin devri ile gerçekleştirilmektedir. Ancak, ticari işlemler kapsamında kurulacak taşınır rehinlerinde tasarruf işlemi, rehinli taşınır siciline tescil ile sağlanmaktadır.
TMK’da taşınır rehni kurulmasına ilişkin herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak, ticari işlemler kapsamında verilen rehinleri düzenleyen “6750 sayılı Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu” m. 4/2 kapsamında “Rehin sözleşmesi elektronik ortamda ya da yazılı olarak düzenlenir.” şeklinde şekil şartı öngörülmüştür. Aynı maddenin devam fıkralarında; “(3) Elektronik ortamda düzenlenen rehin sözleşmesinin Sicile tescil edilebilmesi için sözleşmenin güvenli elektronik imza ile onaylanması şarttır.” ve “(4) Yazılı olarak düzenlenen rehin sözleşmesinin Sicile tescil edilebilmesi için tarafların imzalarının noterce onaylanması veya sözleşmenin Sicil yetkilisinin huzurunda imzalanması şarttır.”
TMK rehin sözleşmesine taraf olabilmek için herhangi bir koşul öngörmemiştir. Rehne dilecek şey taşınır veya taşınmaz ise malik olmak, hak veya alacak ise sahibi olmak rehin sözleşmesi düzenleyebilmek için yeterlidir.
Taşınmaz Rehni (ipotek)
Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulur. İpotek veren kişi taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını korur.
Kanun’un 875. maddesine göre taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer: Anapara, takip giderleri ve gecikme faizi, iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.
Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır.
Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re’sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.
Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersiz olacaktır.
Tescilin geçerliliği ve hüküm ifade etmesi için rehin sözleşmesinin geçerli bir şekilde doğmuş olması gerekir. Tescil işlemi sonunda alacaklıya bir ipotek belgesi verilir. Ancak, bu belge ipotekli borç senedi ve irat senedinden farklı olarak kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.
Anapara İpoteği-Üst Sınır İpoteği: Alacağın miktarı rehnin kuruluşu sırasında belli ve bu miktar tapu siciline tescil edilmişse bu durumda ‘anapara ipoteği’ söz konusu olur. Rehin kurulurken alacak miktarı belli değilse üst sınır ipoteği kurulur.
Bir alacağın ipotekle teminat altına alınmasının en önemli sonuçlarından biri, Medeni Kanun’un 864. maddesi gereğince, alacağın zamanaşımına uğramamasıdır. İpotek hakkı alacaklıya sadece borç ödenmediği takdirde taşınmazı paraya çevirtmek suretiyle alacağını tahsil etme hakkını temin eder. Taşınmazın paraya çevrilmesinde İcra İflas Kanununun rehnin paraya çevrilmesi suretiyle takibe ilişkin özel hükümleri uygulanacaktır. Paraya çevirme sonucu para artarsa artan miktar ipotek veren kişiye verilecektir.
YARGITAY KARARI
12. Hukuk Dairesi 2021/8455 E. , 2021/9900 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçiler tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Şikayetçi asıl borçlunun 30.01.2020 tarihinde yapılan tüm ihalelerin feshini talep ettiği, Birleşen Dosyada ise; şikayetçi ipotek borçlusu …’ın 32 Nolu bağımsız bölümün, şikayetçi ipotek borçlusu …’nın 1 ve 38 numaralı bağımsız bölümlerin, şikayetçi ipotek borçlusu …’in 31 numaralı bağımsız bölümün ve şikayetçi ipotek borçlusu …’nın 14 numaralı bağımsız bölümün ihalesinin feshini talep ettikleri, ilk derece mahkemesince asıl ve birleşen şikayetler yönünden istemin reddi ile şikayetçiler aleyhine para cezasına hükmedildiği, işbu karara karşı asıl ve birleşen dosya şikayetçileri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir.
Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan kanunun 850. maddesine göre, taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere, ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşınmaz birden çok ise” kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, “üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması” ya da “taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları” hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde, alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının teminatı ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını, ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası, alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.
4721 Sayılı TMK’nın 873/3. maddesinde; “Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise, alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icra memuru ancak gerektiği kadarını satar” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).
Somut olayda, 04.12.2012 tarihli, 35, 37 ve 38 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin ipotek resmi senetlerinin incelenmesinde; tamamının borçlu şirketin, alacaklı bankadan doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak üst sınır ipoteği şeklinde toplu ipotek olarak tesis edildiği, 14 numaralı bağımsız bölümün ise asıl kredi borçlusu şirketin borçlarına müşterek borçlu müteselsil kefil olan … tarafından ipotek edildiği açık olup bu taşınmazın da toplu ipoteğe konu olduğunun kabulü gerekmektedir.
İpotek konusu taşınmazlar ile ilgili olarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapılmış ve alacaklı tarafından satış avansı da yatırılmak sureti ile
30.06.2014 tarihinde tüm taşınmazların satışı talep edilmiş ise de, … İli … İlçesi … Mah.405 Ada 52 Parsel 35 Nolu Bağımsız bölümün tapuda… adına tescil edildiği ancak…’a icra emrinin gönderilmediği ve toplu ipotek kapsamında kalan bu taşınmazın satışının talep edilmediği görülmektedir.
TMK’nun 850 ve 873. maddeleri uyarınca, aynı alacaktan dolayı birden fazla taşınmaz üzerinde toplu ipotek tesis edilmiş bulunduğundan, tüm taşınmazların birlikte satışının istenmesi ve birlikte satış kararı verilmesi zorunludur.
O halde ilk derece mahkemesince, birleşen dosya şikayetçisi … ve birleşen dosya şikayetçisi … yönünden verilen şikayetin reddi ile birleşen dosya şikayetçisi
… yönünden 1 nolu bağımsız bölüm hakkında verilen şikayetin reddi kararı yerinde ise de, birden fazla taşınmaz hakkında takip yapılmasına karşılık, toplu ipotek kapsamında kalan 35 nolu bağımsız bölüme ilişkin ipotekli taşınmazın malikine icra emri gönderilip takibe dahil edilmeden ve toplu ipotek kapsamında kalan bu taşınmazın satışı talep edilmeden ihale yapılması usulsüz olup; asıl dosya şikayetçisi borçlu şirketin 14 ve 38 nolu bağımsız bölüm, birleşen dosya şikayetçisi …’nın 14 nolu bağımsız bölüm ve birleşen dosya şikayetçisi …’nın 38 nolu bağımsız bölüm hakkındaki ihalenin feshi taleplerinin kabulü ile bu taşınmazlara hasren ihalenin feshi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi ve Bölge Adliye
Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Asıl dosya şikayetçisi … Yapı Üretim Merkezi San.ve Tic.A.Ş. ile birleşen dosya şikayetçileri … ve …’nın temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/1. maddesi uyarınca,
… Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi’nin 28.06.2021 tarih ve 2021/991 E. – 2021/1784 K. sayılı istinaf talebinin esastan reddine ilişkin kararının KALDIRILMASINA ve … Anadolu 4. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 29.12.2020 tarih ve 2020/59 E.- 2020/541 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine,
dosyanın İlk Derece Mahkemesi’ne, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine, 09/11/2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Rehin Hakkı Kurulması
