Kira Uyarlama Davası Nedir Neden Açılır
Kira uyarlama davası açabilmek için kira edim dengesinde değişiklik vuku bulması gerekir. Taraflardan biri bakımından borcun ifası çekilemez bir hal aldığında dava açılır ve kira bedelinin uyarlanması talep edilir.
Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?
Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindeki Hukuk Mahkemeleri ön bürosuna sunulacak dilekçe ile birlikte açılır. Kira uyarlama davaları uzmanlık ve tespit gerektiren bir alan olduğundan dilekçenin özenle hazırlanmasında ve gerekli bulguların saptanmasında fayda vardır.
UYARLAMA DAVASI
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.
Türk Borçlar Kanunu 138 ve 344 birlikte değerlendirilirken uyarlama davası TBK 138 uyarınca açılabilir. Kira uyarlama davası taşınır ya da taşınmazlara yönelik kira bedelleri için talep edilebilir. TBK 138 bu konuyu ilgilendiren kanun maddesidir.
Kira uyarlama davası; olağanüstü durumun ortaya çıkması, durumun davacıdan kaynaklanmaması, yeni koşullarda sözleşmenin devam etme zorluğu, borcun koşulsuz olarak yerine getirilmemesi hallerinde açılabilir.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.
Uyarlama davası ise tarafların imzalamış olduğu sözleşmelerin ardından değişen koşullara bağlı olarak kira sözleşmesinin yeni şartlara uydurulmasına yöneliktir. Kira uyarlama davası ve kira tespit davası iki ayrı dava türüdür.
Kira uyarlama davası Borçlar Kanunu 138. Madde uyarınca düzenlenir. Bu kanun kapsamında sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen durumların ortaya çıkması halinde kira uyarlamasına gidilebileceği belirtilir.
Kira uyarlama davası açabilmek için kira edim dengesinde değişiklik vuku bulması gerekir. Taraflardan biri bakımından borcun ifası çekilemez bir hal aldığında dava açılır ve kira bedelinin uyarlanması talep edilir.
Kira Uyarlama Davasında Taraflar
Kira uyarlama davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Gerek sözleşme koşulları, gerekse olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşullar her iki taraf için de çekilmez hale gelebilir. Hakim, dürüstlük kuralına göre kiracı veya kiraya veren tarafından kira uyarlama talebini değerlendirir.
5 yıldan önce kira uyarlama davası açılabilir mi?
Konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin emsal kiralar karşısında düşük kalması durumunda kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu dava en erken, kira başlangıç tarihinden 5 yıl sonra açılabilir.
Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir Kararı
Dava açılırken beklenmeyen sebeplerle meydana gelen değişiklikler nedeniyle taraflardan biri Mahkeme’den ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep edebilir. HMK M.389/1’e göre;
“Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.”
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası TBK’nın 344ncü maddesinde düzenlenmiştir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yıl geçmesi gerekmektedir. Kira bedelinin uyarlanması davasında ise herhangi bir süre şartı yoktur. Yargıtay, kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama davasının açılamayacağı ancak uzun süreli bir kira sözleşmesi olması halinde açılmasında hukuki yarar olduğu görüşündedir.
Kira Uyarlama Davası Nedir Neden Açılır
