Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinme Rehberi
Hukuki Danışmanlık Hizmetleri
Türkiye’de gayrimenkul ve Türk vatandaşlığına geçilmesi ile ilgili hukuki danışmanlık hizmetlerimiz 5 (beş) ana başlık altında aşağıdaki şekilde verilmektedir:
Vekaletname Düzenlemesi
Verilecek hukuki danışmanlık hizmetine göre müvekkil adına gayrimenkul satın alma ve Türk vatandaşlığına başvurma yetkilerini içeren vekaletname düzenlenmektedir.
Daha sonra ilgili Türk Konsolosluğundan alınan randevuda gerekli evraklar teslim edilir ve karekodlu vekaletname onaylanarak düzenlenir. Vekaletnamedeki bu karekod ile vekaletnamenin aslı, fiziki olarak gönderilmeye gerek kalmadan Türkiye Cumhuriyeti’ndeki herhangi bir noterden temin edilebilecektir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimine ilişkin olarak;
Tapu Kanunun 35. maddesinin 2. fıkrasında yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ancak özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı hak edinebilecekleri, bu şirketler dışındaki ticaret şirketleri lehine sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceği ve taşınmaz elde edemeyecekleri belirtilmiştir.
Taşınmaz rehini tesisinde ise bu maddedeki sınırların uygulanmayacağı belirtilmiştir.
Yani yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketler ve yabancı uyruklu kişiler lehine taşınmaz rehini tesisi yapılabilecektir.
Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler açısından;
Kanunun 36.maddesi uyarınca, Türkiye’de kurulu şirketin yabancı sermayeli olması halinde ise; yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olduğu hallerde, bu şirket Türkiye’de kurulmuş olsa dahi ancak ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler ve kullanabilirler.
Aynı madde uyarınca, bu şekilde Türkiye’de kurulmuş, sermayesinin %50 ve daha fazlasının yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi elinde olan veya yönetim kurulu üyelerinin atama veya görevden alma hakkına sahip olunan şirketin, yine Türkiye’de kurulmuş olan bir başka şirketin nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlasına sahip olması halinde de aynı koşullar geçerlidir.
Nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlası olması ise; yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisselerini doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucu %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda ortaya çıkabilir. Yani bu şirketler de ancak ana sözleşmelerinde belirttikleri faaliyet konularını gerçekleştirmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak elde edebileceklerdir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1735 numaralı genelgesi uyarınca sınırlama dışı bırakılan hususlar şunlardır;
Taşınmaz rehini Taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,
Şirket birleşmelerinden veya bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,
Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belirli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.
Bu kapsam dahilindeki işlemlerde 35 ve 36. maddelerdeki sınırlamalar aranmadığı için başvurular doğrudan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır.
Aynı genelgede Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından Ticaret Sicil Müdürlüklerince düzenlenen yetki belgelerine ilişkin esaslar yeniden düzenlendiği belirtilmiştir. Buna göre Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin düzenleme kapsamı dahilinde kalıp kalmadığına dair ibareye yer verilmesi gerekmektedir.
Tapu müdürlüklerine yapılan başvurularda bu ibareye göre işlem yapılacaktır. Buna göre kapsam dışı bırakılan yabancı sermayeli şirketler yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak elde edebilecekken; kapsam dahilinde olan şirketlerin taşınmaz mal edinimleri “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak edinimine İlişkin Yönetmelik” hükümleri çerçevesinde karşılanacaktır.
TAŞINMAZ MÜLK HAKKINDA KISA HUKUKİ İNCELEME RAPORU HAZIRLANMASI
Vekaletnamenin düzenlenmesini takiben, herhangi bir müvekkilimizin Türkiye Cumhuriyeti’nde taşınmaz mal edinmeye karar vermesi durumunda, taşınmaz üzerinde herhangi bir kısıtlama olup olmadığı, taşınmazın imar durumunun gerçeği yansıtıp yansıtmadığı ve emlak vergisi açısından herhangi bir sorumluluğu olup olmadığı konularını müvekkillerimize bildiren bir hukuki inceleme raporu hazırlanmaktadır.
Hukuki inceleme raporunun ardından taşınmaz mülkün edinilmesine karar verilmesi durumunda, taşınmaz edinimine ilişkin başvuru işlemleri yürütülmektedir.
Kısa hukuki inceleme raporunun hazırlanmasından sonra müvekkilin onayı ile gayrimenkul satış işlemleri tarafımızca gerçekleştirilmektedir.
MÜLK SATIŞINA İLİŞKİN İŞLEMLER
1.ÖN SATIŞ SÖZLEŞMESİ HAZIRLANMASI
Kısa hukuki inceleme raporu sonucunda, müvekkil taşınmazı satın almaya karar verirse, alıcı ve satıcının hak ve yükümlülüklerini düzenleyen ön satış sözleşmesi, mal sahibi ve/veya yetkili temsilcisi ile müzakere edilerek akdedilir.
Bu ön satış sözleşmesi, satıcıyı tapu işlemlerini gerçekleştirmekle yükümlü kılar ve alıcıyı korur.
2.ÖN BAŞVURULAR
Ön satış sözleşmesinin akdedilmesini müteakip taşınmaz mal sahibi veya yetkili temsilcisinin Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekmektedir.
3. GEREKLİ BELGELERİN HAZIRLANMASI
Tapu Müdürlüğü’nden randevu planlandıktan sonra, randevu tarihinde aşağıda belirtilen belgelerle hazır bulunulması zorunludur. Bunlar aşağıdaki gibidir;
Tapu Senedi (satıcı tarafından sağlanacaktır),
Alıcının Pasaportunun Fotokopisi (noter tasdikli tercümesi ile),
“Mülkün Güncel Değer Beyanı” (satıcı tarafından ilgili belediyeden temin edilir),
Gayrimenkul Değerleme Raporu (yetkili kuruluşlardan alınması zorunludur – 250.000 ABD Doları ve üzerindeki taşınmaz mülkler vatandaşlığa geçiş için uygundur),
Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi (satıcı tarafından temin edilecektir),
1 (bir) adet Satıcının Fotoğrafı / 2 (iki) adet Alıcının Fotoğrafı (6×4 boyutlarında son 6 ay içinde çekilmiş olmalıdır),
Kimlik Bilgileri Beyan Formu (Müvekkil adına tarafımızca doldurulacaktır),
Gayrimenkul satın alma yetkisini içeren Vekaletname.
Dekont aslı (Türk vatandaşlığına geçilmesi amacıyla gayrimenkul edinilmesi durumunda, alıcıdan satıcıya en az 250.000 ABD Doları aktarıldığının kanıtlanması gerekir.)
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinme Rehberi
TAŞINMAZ MÜLKÜN DEVİR İŞLEMİ
Randevu tarih ve saatinde;
Satıcı ve alıcının veya yetkili kişilerinin belgeleri ibraz edilir,
Satış sözleşmesinin her iki tarafça tapu memuru huzurunda akdedilir,
Mülkün alıcı adına kayıtlı hale getirilir,
Resmi tapu senedi alıcıya teslim edilir.
Taşınmazın Türk vatandaşlığı için satın alınması durumunda 3 yıl satılmaz şerhi/taahhüdü verildiğini belirtmek isteriz. Ayrıca söz konusu yatırımın Türk vatandaşlığı amacına uygunluğu için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na yazılı teyit mektubu (uygunluk belgesi) talep edilmektedir. En geç 1 (bir) hafta içerisinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan onay mektubu alınır ve Türk vatandaşlığı başvuru süreci başlar.
VATANDAŞLIK AMAÇLI İKAMET İZNİ İÇİN BAŞVURU
Taşınmaz mülkün Türk vatandaşlığı için edinilmesi durumunda Türk vatandaşlığı başvurusu için ön koşul olarak Türk vatandaşlığı için amaçlı oturma izni başvurusu yapılır. 3 (üç) gün içerisinde gerekli bilgi ve belgeler hazırlanmakta ve bu oturma izni edinilmektedir.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinme Rehberi
