Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Bir taşınmazın malikinin değişmesi halinde eski kiracı, taşınmazı kullanmaya devam eder. Ancak kanununda izin verilen hallerde kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Bu halde eski kiracıya ihtar çekerek durumu haber verip çıkmasını isteyebilir. Ancak kiracı çıkmak istemiyorsa 2 haklı ihtar çekildikten sonra tahliye davası ile kiracının evden çıkması sağlanabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
- Taşınmazın yeni malikinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bu taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olması halinde eski kiracının tahliyesini isteyebilir.
- Yeni malikin bu kullanma ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Aksi halde eski kiracı çıkarılamaz.
- Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya 2 haklı ihtar çektikten sonra kiracı evden çıkmıyorsa 6 ay sonra tahliye davasını açabilir. Yeni malik taşınmazın mülkiyetini kazandıktan sonra kiracıya ihtiyacı sebebiyle tahliyesini istediğini ihtar çekerek bildirmezse; kira sözleşmesini aynı şartlarla üstlenmiş demektir. Eğer kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan az kalmışsa; yani malik ihtarını çektikten sonra tahliye davasını açmak için 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilir.
- Yeni malike kanunda farklı bir sona erdirme hakkı daha verilmiştir. Bu halde kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.
- Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Yeni malik, ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini istemişse; kiraya veren haklı neden olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına
kiralayamaz.
Kiraya veren bu hükümlere aykırı hareket etmişse eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır. Bu tazminat miktarı, eski kiracının son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmaz.
Tahliye Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
Yargıtay Kararları
3. Hukuk Dairesi 2019/1642 E. , 2019/2625 K.
- Taşınmazın iş yeri vasfında olması için çatılı alanın fazla olması gerekir. Üstü örtülü olmayan yerler çatılı iş yeri kabul edilmez, TBK genel hükümlere tabidir.
Davacı, dava konusu taşınmazı 30.01.2013 tarihinde satın almıştır. Dava konusu parselin, önceki malik tarafından hayvancılık yapan …’a sözlü anlaşma yaparak yaklaşık 10 yıl önce kiraya vermiştir. Davacının dava konusu taşınmaza sınır olan, sahibi olduğu Köyiçi mevkii, 2785 parseldeki taşınmazda kurduğu tesiste 2009 yılından bu yana büyükbaş hayvan besiciliği yaptığını, ancak mevcut alanın yetersizliği ve ihtiyacı karşılamaması nedeniyle dava konusu taşınmazı satın aldığını, davalılara taşınmazı tahliye etmeleri hususunu ihtarname göndererek ihtiyacını bildirdiği halde davalıların taşınmazı tahliye etmediklerini belirterek dava konusu taşınmazın iş yeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, taşınmazı 10 yıl süreli olarak kiraladıklarını, 10 yıl süreli sözleşmeye güvenerek yatırım yaptıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Çünkü kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
TBK’nun 351. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamaz. Somut olayda, kiralananın üstün vasfına göre açık alanının daha fazla olduğu, çatılı alanının daha az olduğuna göre üstü örtüsüz-gayrimusakkaf bulunduğu ve bu haliyle Kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabi olmadığının kabulü gerekir.
Borçlar Kanunu’nun 328 ve 329. maddeleri gereğince inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, taşınmazın musakkaf vasıfta olduğu ve ihtiyaç iddiasının samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
- Yeni malike kiracıya, ihtarname ile 6 aylık tahliye süresi verdiyse; kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açma hakkını kullanmaz.
3. Hukuk Dairesi 2017/7209 E. , 2017/17902 K.
davacı, davalının önceki malik ile düzenlediği 01/05/2013 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Yeni malik taşınmazı 21/11/2014 tarihinde satın aldıktan sonra, … Noterliği vasıtası ile 28/11/2014 tarihinde davalıya ihtarname keşide ederek “kiralananı işyeri ihtiyacı nedeniyle satın aldığını, bu itibarla iktisaptan itibaren altı ay içinde boşaltılmasını aksi halde 6 aylık yasal sürenin bitiminden sonra Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca muhatap hakkında yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağını” bildirmiştir.
Yeni malike kanun koyucu tarafından 2 seçimlik hak verilmiştir. İlki taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtar çektikten sonra kiracıya 6 ay sonra tahliye davası açabilir. (TBK351/1)
Diğer hakkı ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. (TBK 351/2)
Davacı seçimlik hakkını Türk Borçlar Kanunun 351/1 maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davalıya ihtarname keşide ettikten sonra bu iradesinden dönemez. Zira bu yönde iradesini kullanmakla davalıya altı (6) ay oturma hakkı tanımış demektir.
Davacı işbu davayı ise sözleşmeye dayanarak 11/05/2015 tarihinde akdin bitimini takip eden bir aylık süre içinde açmıştır.
Yukarıda açıklandığı üzere her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak dava açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 11/05/2015 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
