Önalım Hakkı
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Davacının paydaşlığını davanın devamı sırasında da sürdürmesi gerekir.
Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılır.
Önalım hakkı üçe ayrılmaktadır:
Yasal
Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde düzenlenmiştir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında düzenlenmiştir.
Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Yasal Önalım Hakkı
Adı üzerinde yasal önalım hakkı kanun ile paydaşlara verilen bir haktır. Bu hakkın kullanılması için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz bulunması gerekmektedir. Paydaşlardan birinin payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde her bir paydaşın şufa hakkı kullanılabilir hale gelmektedir.
Bu hak kişiye değil paya özgüdür yani herhangi bir kişiye değil pay sahibine tanınmış bir haktır. Pay sahibi kim ise şufa hakkını o kullanabilmektedir. Yasal önalım hakkı payın devrini engellememekle birlikte ortaklığa yabancı bir paydaşın girmesini engelleme yetkisi vermektedir. Üçüncü kişiye satış yapıldıktan sonra alıcı tarafından tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Taşınmaz sahibi tarafından bir sözleşme ile herhangi bir kişi ile yapılmış sözleşme sonucunda doğan önalım hakkıdır. Sözleşme noterde yapılmalıdır. Önalım hakkı tanınan sözleşme tapuda şerh edilmesi gerekmektedir. Şerh edilen hak, her malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır.
Şufa Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hak sahibi tarafından açılacak davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmazdaki hakkını kullanmak isteyen kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.
Şufa Hakkından Feragat
Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa adi yazılı bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat edebilir. Eğer hak sahibi, tamamen feragat etmek istiyorsa bu feragat resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin 2. fıkrasında “Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.” ifadelerine yer verilmiştir.
Nitekim önalım borçlusu ve yeni malik, ikale sözleşmesi ile sözleşmeyi ortadan kaldırsalar dahi bunu önalım hakkı sahibine karşı ileri süremezler. Sözleşmeden doğan önalım hakkının devri, kural olarak mümkün değildir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.
Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kullanılması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” şeklinde düzenlenen 239. maddesi emredici nitelikte olmadığından taraflar adi yazılı şekilde yapacakları bir sözleşme ile aksini kararlaştırabilirler.
KULLANILAMAYACAĞI Haller
1- Paydaşlar arasında yapılan satışlarda kullanılamaz.
Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu kişiye karşı kullanılabilir.
2- Bağışlama halinde kullanılamaz.
3- Trampa halinde kullanılamaz.
4- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde kullanılamaz.
5- Ölüme bağlı tasarruf halinde kullanılamaz.
6- Tapusuz taşınmazların satımında kullanılamaz.
7- Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde kullanılamaz.
8- Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm malikleri kullanamaz.
9- Feragat edilmişse, kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK. Md.733/II).
10- Dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.
11- Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise kullanılamaz.
12-Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.
13- Yasal menkul satışlarda geçerli değildir.
14- Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde kullanılamaz.
15- Cebri arttırmayla satışlarda kullanılamaz.
16- Elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda
