Oturma (Sükna) Hakkı Nedir 2023
Oturma (Sükna) Hakkı Nedir? Nasıl Kurulur?
Oturma ya da sükna hakkı, bir yapının tamamından ya da belli bir kısmından konut olarak kullanarak, faydalanmayı sağlayan haktır. Kanunen aksini belirten bir hüküm bulunmadığı sürece, intifa hakkına dair olan hükümler, doğrudan oturma hakkı üzerinde de uygulanıyor.
Türk Medeni Kanunu’nda oturma (sükna) hakkı ile ilgili bulunan maddeler şu şekilde yer alıyor;
MADDE 823.- Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.
Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.
MADDE 824.- Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.
Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.
MADDE 825.- Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.
Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur.
Oturma Hakkı Tesis Edilen Sözleşmede Nelere Dikkat Edilmelidir?
Sözleşmede, hangi şekilde oturma hakkı tesis edildiği (münhasır, müşterek v.b.) açıkça yazılmalıdır.
Müşterek kullanımda(birlikte), oturma hakkına sahip olan kişinin nereleri kullanacağı açık şekilde gösterilmelidir.
Ücret karşılığı oturma hakkı tesis edilmişse, bu ücret de açıkça belirtilmelidir.
Birlikte yaşamaktan kaynaklanacak masrafların kim tarafından karşılanacağı belirlenmelidir. Oturma hakkı sahibi tek başına binanın tamamında veya bir bölümünde oturuyor ve kullanımını sağlıyorsa, olağan bakım ve onarım masraflarından (musluk tamiri gibi) kendi sorumludur. Eğer malik ile birlikte kullanacak şekilde oturma hakkı tesis edilmiş ise bu durumda malik tarafından masraflar karşılanacaktır.
Oturma Hakkı, eşlerden birinin ölümü sebebiyle evliliğin sona ermesi veya miras durumlarında da gündeme gelmektedir. Eşlerden birinin ölümü durumunda, diğer eş eski yaşantısını devam ettirebilmek için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde, belli şartlarda oturma hakkı tanınmasını isteyebilecektir.
Yine miras hukuku uyarınca aile konutunda haklı sebeplerin varlığı halinde sağ kalan eş veya diğer mirasçılardan birinin üzerine oturma hakkı tesis edilebilir.
Oturma (Sükna) Hakkı Nedir 2023
Sükna Hakkının Kurulması
Oturma hakkı, kişilerin bu konudaki ortak iradeleri sonucunda oluşturdukları sözleşmeleri ya da yasal düzenlemeleri ilgili gayrimenkulün tapu kütüğüne tescil ettirmesi ile kurulmaktadır. Yani bir kişi ancak tapu kütüğüne hakkını yazdırması halinde bu hakkın getirilerinden faydalanabilmektedir. Bu bakımdan şekil şartı bulunan haklardandır.
Bunun yanında sözleşmeden doğan oturma hakkı için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur. Hukuktan doğan oturma hakkı için ise ilgili mahkeme kararının tecil işlem belgesi ile tapu müdürlüğüne verilmesi gerekmektedir.
Özellikle bu durum, edinilmiş mal rejiminde sağ kalan eşin vefat eden eşe ait olup da beraber yaşadıkları gayrimenkul üzerinde kendisine mahkeme tarafından oturma hakkı tanınması halindedir. Bazı durumlarda da istisnai olarak oturma hakkı kurulabilmektedir, bunlar; vasiyetname ve miras sözleşmeleridir. Ancak bunlarda tapu kütüğüne tescil edilmelidir, aksi halde geçersiz olmaktadır.
Ayrıca bu hak, taşınmazın sahibi veya yetkili temsilcisi ile kurulabilmektedir. Eğer taşınmaz hisseli ise bu durumda da tüm hissedarların birleşmesi halinde bu hak kurulabilmektedir.
Bu hakka sahip olabilecek kişinin kazanacağı şeyler ise ilgili gayrimenkulden yararlanma ve kullanma haklarıdır. Ancak gayrimenkulü satma ya da zarar verme hakkına sahip değildir.
Sükna hakkı için gerekli olan belgeler;
1) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
3) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.
4) Sükna hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.
Oturma hakkı şerhi
Oturma hakkının kuruluşunda şekil şartı aranır. Tüm ayni haklar gibi oturma hakkının hukuki olarak geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmelidir. Kira sözleşmeleri için tapuya tescil şartı yoktur. Ancak tarafların isteği halinde kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir.
OTURMA HAKKI İLE KİRA ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Medeni Kanunda oturma hakkı aynı haklardandır. Taşınmazın satılması ile kişi ayni hakkını öne sürerek konut satışına itiraz edebilir ve satışı durdurma kararı talep edebilir. Oturma hakkı, Tapu Müdürlüğü’nde irtifak hakları sütununa tescil edilir. Kira işleminde ise Tapu Kütüğüne kayıt şartı yoktur. Ancak özel anlaşma gereği bir kayıt tutulacaksa şerhler bölümüne kayıt edilir.
Oturma hakkı sadece konutlar için geçerlidir. Kira ise konut dahil arsa, ticari alan, bağ bahçe gibi çeşitli alanlar için geçerlidir. Oturma hakkı Tapu Müdürlüklerinde tescil işlemi ile gerçekleştirilir. Oturma Hakkı kazanımı için Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Aksi halde hukuki olarak geçerliliği olmaz.
Kiralama işlemi iki taraf arasında sözleşme ya da noter huzurunda imzalanan protokol ile gerçekleşir. Taraflar isterlerse kira sözleşmesini tapu kütüğüne şerh edebilirler. Hukuki bir zorunluluğu yoktur.
Oturma Hakkının Sona Ermesi
Oturma hakkı birden çok sebeple sona erebilir. Gayrimenkulün (binanın, konutun vs.) yok olması veya ciddi derecede harap olması, oturma hakkına sahip kişinin ölümü, sözleşmeyle anlaşılan sürenin sona ermesi, kamulaştırma veya isteğe bağlı terk etmek gibi nedenler hakkın sona ermesine sebeptir.
Oturma (Sükna) Hakkı Nedir 2023
