Aile Konutunun Diğer Eşten Habersiz Satılması
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ nun 194/1 maddesine göre; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamaz. “
Madde hükmünden anlaşılacağı üzere eşlerden birinin aile konutu ile ilgili yapacağı tasarruf işlemleri diğer eşin rızasına bağlıdır.
Peki aile konutu olan taşınmaz diğer eşin rızası olmadan satılırsa ne olacak?
Kural olarak, eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapma serbestisi vardır. Ancak TMK md. 194 ile bu kurala bir istisna getirilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh konulmasını isteme hakkı tanındığı gibi, aile konutu ile ilgili bazı işlemlerin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek aile birliğinin korunması amaçlanmıştır.
Aile konutu üzerinde malik sıfatına sahip olan eşin, diğer eşin rızasını almadan yaptığı devir ve tasarruflar, “yolsuz tescil” sayılır. Gerekli rızanın alınmaması halinde, yapılan tasarruf işlemi askıda hükümsüzdür.
Rızası alınmayan eş, sonradan da icazet vermezse, yapılan devir işlemi baştan itibaren kesin hükümsüz sayılır. Bu durumda Aile Mahkemesi’ nde rızası alınmayan eş tarafından “tapu iptal ve tescil davası” açılır.
Peki bu hükümden faydalanabilmek için tapuda aile konutu şerhi olması gerekir mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/2-2056E., 2015/1201K., 15/04/2015 tarihli kararı ile bu konuya açıklık getirmiştir. HGK Kararına göre, tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile, aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
TMK md. 194 ile getirilen bu sınırlandırma, yalnızca taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu durumlarda değil, konutun aile konutu vasfını taşıdığı durumlarda da uygulama alanı bulur. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile, aile konutu özelliklerine haiz konut kanunun bu düzenlemesinden faydalanır.
Zira tapudaki aile konutu şerhi, kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir.
TMK’ nın 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemektedir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, bu iznin “açık” olması gerekir. Malik olmayan eşin rızasının açık olması gerekmekte, yazılı bir rıza şartı bulunmamaktadır.
Peki rızanın olup olmadığını kim ispatlayacaktır?
Açık rızanın varlığını ispat yükü aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunan eşe aittir.
Netice itibari ile, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir.
Taraflar evli kaldığı ve taşınmaz aile konutu niteliğini kaybetmediği sürece bu koruma devam edecektir. Eşin rızası alınmadan aile konutu ile ilgili yapılan devir ve tasarruflar için, rızası olmayan eşin tapu iptal ve tescil davası açması gerekir.
Malik olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhini nasıl koyduracaktır.?
Malik olmayan eş önce yöneticiden veya kayıtlı bulundukları muhtarlıktan oturdukları evin ikametgah (aile konutu) olduğuna dair bir belge alacak ve evlenme cüzdanıyla birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü`ne müracaat edecektir. Tapu müdürlüğüne bu taşınmazın aile konutu olduğunu ve bu hususun tapuya edilmesini istediğini bildirecektir. Tapu sicil müdürü gerekli işlemi yapacak ve taşınmazın tapu kütüğünün şerhler hanesine ‘Aile konutudur’ kaydını düşecektir.
TMK da öngörülmüş Aile Konutu ile ilgili haklardan yararlanabilmek için bu kaydın konulması zorunludur. Tapu kütüğüne şerh konulduktan sonra malik olan eş aile konutunu diğer eşin haberi olmadan satamaz, üzerinde eşinin muvafakati olmadan mülkiyeti sınırlayan işlemler yapamaz. Örneğin, alacağı kredi için bankaya ipotek edemez..
Aile Konutunun Diğer Eşten Habersiz Satılması
Malik eş aile konutunu satarsa ne olur?
A) Aile konutu, tapuda aile konutu şerhi konulmuş olduğu halde satılırsa, bu satış geçersiz olur.
a) Rızası olmayan eşin TMK`nın 194. maddesine göre açacağı tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yapılan satış işlemi ve üçüncü şahıs üzerinde kayıtlı olan aile konutuyla ilgili tapu kaydı iptal edilecektir.
b) Yeni malik satıştan sonra rızası olmayan eşten onay (icazet) alarak geçersiz olan aile konutu satışını geçerli hale getirebilecektir.
B) Tapu Kütüğü`ne aile konutu şerhi konulmamış ve aile konutu üçüncü şahıslara satılmış ise;
b) Üçüncü şahıs satın aldığı meskenin aile konutu olduğunu bilerek almış ise iyi niyetli sayılamayacağından bu satış da geçersizdir. Diğer eş sonradan onay vermezse ve dava açarsa, üçüncü şahıs üzerinde bulunan tapu kaydı iptal edilecek ve aile konutu aileye geri dönecektir.
b) Üçüncü şahıs aile konutunu, aile konutu olduğunu bilmeden, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetle satın almış ise, bu satış geçerlidir. Diğer eşin önceden veya daha sonra onay vermesi önemli değildir. Bu sebeple aile konutlarının tapu kütüğüne şerh ettirilmesi çok önemlidir.
Eğer aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiralayana (mal sahibine) yapacağı bildirimle kendisini sözleşmenin tarafı haline getirebilir. Bundan sonra bildirimde bulunan eş de kira sözleşmesinde taraf olur. Tabi bunun doğal sonucu kira sözleşmesinde ki yükümlülüklerden eşi ile birlikte (müteselsilen) sorumlu olacak olmasıdır.
Aile konutunun satılması satış iptali nasıl yapılır?
Bir başka deyişle, konutun tapusu eşlerden birisine ait olsa bile, evin mülkiyeti olan kişi eşinin rızası olmadan konutun satışını yapamaz. Satış yapılmış olsa daği aile konutunun satılması satışın iptali için dava açma hakkına sahiptir.
Aile konutu tapuya şerh edilebilir
Türk Medeni Kanununun 194. maddesinde aile konutuna ilişkin yasal haklar tanımlanmıştır. Evliliklerde eşler kendileri arasında ya da üçüncü kişilere karşı hukuki işlemleri yapmasına izin verirken; bu duruma istisna olarak aile konutu kavramından bahsedilmiştir.
Aile konutunun satılmasında ya da kiralanan evin kira sözleşmesinin feshedilmesinde eşin rızası aranabilmesi için eşlerin tapu ve kira sözleşmelerine ilişkin tapu şerhi talebinde bulunması gerekir. Tapuya aile konutu olarak şerh edilen konutlar için satış, devir ya da kira sözleşmesi iptalinde eşlerin de izni alınması gerekir.
Eşler birlikte yaşadıkları konuta ilişkin mülkiyetin kimde olduğuna bakılmaksızın tapu dairesine başvurarak aile konutu şerhi koyulmasını sağlayabilir. Konutun maliki olmayan eş kendisi de tapu dairesine başvurarak aile konutu şerhi koydurabilir.
Eşin rızası olmadan satılırsa, tapu iptal ve tescil davası açılabilir
Satış yapıldığı durumlarda rızası alınmayan eş satışın iptali ve yeni sahibi için düzenlenene tapunun iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir. Açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında, eş haklı görülürse satış ve yeni malik için düzenlenen tapu iptal edilerek konut aileye iade edilir.
Sadece evlilik birliğini devam ettiği durumlarda değil, mahkeme aşamasındaki boşanma davasının varlığı da tapudaki şerhe istinaden aile konutunun satılmasında eşin rızasının aranmasını zorunlu kılar.
Tapuda aile konutu şerhi yokken satış yapılırsa ne olur?
Eğer tapu üzerinde aile konutu şerhi olmadığı durumlarda aile konutunun satılması ve satışın iptali süreci geçerli olabilir.
Şerh yoksa ve satış gerçekleştiyse rızası olmayan eşin dava açması durumunda, konutu satın alan üçüncü kişinin aile konutu olduğunu bilerek evi satın almış olması iyi niyet olarak görülemeyeceği için satış iptal edilebilir.
Aile Konutunun Diğer Eşten Habersiz Satılması
