MANŞET

İpotek Nedir | İpotek Nasıl Konulur | İstanbul

İpotek Nedir | İpotek Nasıl Konulur | İstanbul

İpotek Nedir?

Alacak ve borç ilişkileri içerisinde var olan ya da ortaya çıkması muhtemel olan alacaların karşılığı olarak güvence sunması adına sunulan teminata ipotek adı verilmektedir. Günümüzde en çok bankacılık işlemlerinde kullanılan ipotek alacaklı olan tarafın kendisi için aldığı teminattır. İpotek olarak gösterilecek olan taşınmazın borçlunun kendi şahsına ait olması zorunluluğu aranmaz. Başka şahıslara ait olan taşınmazlarda bu şahsın rızası ile bankalarca ipotek olarak kabul edilir.

İpoteğin Geçerlilik Şartları

İpotek koydurma banka veya bir kişi tarafından gerçekleştirilebilmektedir. Genellikle uygulamada bankalardan kredi çekilmesi halinde taşınmaz üzerine ipotek konulmaktadır.

Yalnızca tapuya kayıtlı taşınmaz hakkında ipotek kurulabilir.

Teminat altına alınacak alacağın mutlaka para borcu olması gerekmez. Bir şey üzerinde yapma, yapmama durumunda para dışında bir şeyin verilmesi de ipotekle teminat altına alınabilir.

Teminat miktarı Türk parası olarak gösterilmelidir.

İpoteğin doğması için, tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir.

Şarta bağlı veya şartsız, belirli veya belirsiz, her türlü alacağın hatta ileride doğacak ve doğması yalnız imkan dahilinde olan alacaklar da ipotek altına alınır.

İpotek Nasıl Konulur?

Taşınmaz üzerine ipotek konulması için tapu siciline ipotek şerhi düşülmelidir. İlk olarak ipoteğin konulabilmesi için yazılı bir şekilde beyanda bulunulmalıdır. Yazılı beyan ise dilekçedir. İpotek talebi dilekçesinde; ipotek bedeli, ipotek süresi, ipotek derecesi, ipotek oluşturacak kişinin kimlik bilgileri ve ipotek koyacak kişi tüzel kişi ise unvanı gibi bilgilerin yazılması gerekir.

Dilekçe hazırlandıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuruda bulunulur.

İpotek Nedir | İpotek Nasıl Konulur | İstanbul

İpotek işlemi için gerekli olan belgeler;

İpotek edilecek taşınmaz mala ait tapu senedi

Alacak ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı

Alacak ve borçlunun vesikalık fotoğrafı

İpotek işlemi temsilci ile gerçekleştiriliyor ise temsilcinin bu işlemi yapmaya dair yetkisi olduğunu gösteren vekaletnamesi

İpotek konulacak taşınmazın belediyeden alınmış emlak beyan değer vergisi ve kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda Dask poliçesi.

Evraklar toplanıp ilgili merciye başvurulacak, gerekli merci de değerlendirme yaparak ipoteğin konulup konulmamasına karar verecektir.

İpoteğin Özellikleri Nelerdir?

Bir borç için tahsis edilmiş olan ipotek, asıl borcun zamanaşımına uğramasını engeller.

Alacak türü ne olursa olsun ipotek sadece Türk Lirası cinsinden gösterilmek zorundadır ama bankalar tarafından verilmiş olan yabancı para kredilerinde ipotek bedeli yabancı para üzerinden olabilir.

İpotek tesis edilmiş olan taşınmaz, tapu müdürlüğüne kayıtlı olmalıdır, aksi halde bir taşınır gibi kabul edilerek sadece üzerinde rehin tesis edilebilir.

İpotek altına alınacak taşınmazla alakalı TMK m. 881/2’de “İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.” şeklinde ifade edilmiştir. Borçlunun borcunu teminat altına alabilmesi adına rızası olan bir 3. kişinin taşınmazı da ipotek altına alınabilecektir.

Bir taşınmaz üzerine birden çok alacak için ipotek kurulabilirken bir alacak için de birden çok taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilmektedir.

İpotekli taşınmazın değerinin düşmemesi adına gerekli önlemleri, alacaklı talep edebilecek olup, gecikmesinde tehlike bulunan durumlarda önlem alınmaz ise bu önlemleri kendisi de alabilecektir.

Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise her bir paydaş kendi payı üzerinde ipotek tesis edebilir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğu hallerde ise ipotek kurulabilmesi adına tüm maliklerin onayı gerekmektedir.

İpotek sadece belirli bir borçtan dolayı kurulduğundan, bu borç dışında bir borç için satış talep edilemez.

Aile konutu olan taşınmazlarda ipotek tesis edilebilmesi adına her iki eşin de rızası gerekmektedir.

Para ile ölçülebilen her alacak ipotekle teminat altına alınabilir, para alacağı olmasına gerek yoktur.

Kanuni sınırlamalara riayet edilerek taraflar sözleşmede faiz oranını serbestçe belirleyebilirler.

İpotek Türleri Nelerdir?

İpotek, finanse etmek istediğiniz mülkün, finanse ettiğiniz kredinin teminatı olarak da kullanılması anlamına gelir. İpotek temelde 3 çeşit olarak belirlenmiştir. Bunlar;

Doğmuş bir borç için ipotek; Var olan bir borç için adınıza kayıtlı herhangi bir taşınmazın teminat olarak gösterilmesidir.

İleride doğacak bir borç için kurulacak ipotek; Burada borç henüz meydana gelmemiştir. Muhtemel doğacak borç için verilen teminat için geçerli bir tanımdır.

Kanunu ipotek; Medeni Kanun’da belirtilen hüküm gereği alacaklı alacağını kanıtlaması durumunda gayrimenkul üzerine konulan ipotek türünü ifade eder.

İpotek Sözleşmesi Nedir?

Alacaklı ve borçlu arasında düzenlene, ipoteği doğuran resmi sözleşmeye ipotek sözleşmesi adı verilmektedir. Hukuki sözleşmeler arasında yer alan ipotek sözleşmesinin içerisinde sözleşmeye konut olan toplam borç, bu borcun ödeme vadesi ve borca karşı ipotek olarak gösterilen taşınmazın detaylı bilgileri mutlaka yer almalıdır. Sözleşme düzenlenirken ipotek gösterilen taşınmaz borçluya ait değilse bu durumda üçüncü kişi de sözleşmeye dâhil edilerek rızası olduğu sözleşme içerisinde yer alır.

Hangi Mallar İpotek Ettirilebilir?

Bir malın ipotek ettirebilmesi için taşınmaz sınıfına girmesi gerekmektedir. Ev, arsa, tarla, iş yeri ve fabrika gibi gayrimenkullar ipotek ettirilebilir. Malın ipotek ettirebilmesi için krediyi çekecek olan kişiye ait olması gerekmektedir. Bu malların dışında kalan kara, deniz ve hava taşıtları taşınmaz sınıfına girmediği için ipotek ettirilemez.

Taşınmaz iki farklı kişiye de ipotek ettirilebilir. Örneğin, 100 bin TL borcunuz var. Bir kişiye 70 bin TL diğerine de 30 bin TL borcunuz bulunmakta. Birinci derece ve ikinci derece ipotek adı verilen sistemle ilgili gayrimenkul iki farklı kişiye ipotek ettirilebilir.

İpotek İşleminin Maliyeti

1) 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (7.a,b,c) pozisyonlarına göre; Akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden, Binde 3.6 tapu harcı ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı Tablonun (I.1/a) pozisyonuna göre de Binde 7.5 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.

Bankalar, özel finans kurumları, yurtdışı kredi kuruluşları ile uluslar arası kurumlarca kullandırılacak kredilerin teminatına yönelik olarak yapılacak ipotek işlemlerinde 5035 sayılı Kanun uyarınca, 29 Mart 2004 tarih, 074/1-1504 sayılı genel emir çerçevesinde harç ve damga vergisi tahsil ettirilmeyecektir. Ayrıca, bu Kanun uygulamasında tereddüt oluşması halinde, ilgili Maliye kuruluşundan alınacak cevabi yazı doğrultusunda işleme yön verilmelidir.

Bankalarca kullandırılan kredilerin teminatını teşkil etmek üzere tesis edilecek olan ipotek işleminden tahsil edilecek harcın tapu kütüğüne yazılacak ipotek miktarı üzerinden değil, verilen kredi tutarı üzerinden hesaplanması gerekir. Ayrıca resmi senet örneğinin istenmesi halinde, suret harcı tahsil edilir.

2) Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

İpotek Fekki Nedir?

İpoteğe konu olan borcun bitmesi durumunda ne yazık ki borç için teminat gösterilen ipotek otomatik olarak kendiliğinden kalkmaz. Borcunu bitiren kişi tapu dairesine giderek borcunu bitirdiğini gösteren resmi belge ile başvuruda bulunarak ipoteğin iptalini gerçekleştirmek zorundadır. Yapılan bu işleme ipotek fekki adı verilmektedir.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

Gayrimenkul finansmanını güvence altına almak için ipotek kullanılmaktadır. Bir ipotek söz konusu olduğunda mülkünüz üzerindeki haklarınızı bir aracıya devredersiniz. Borcunuz tamamen ödendiği ise o mülk üzerindeki ipotek kaldırılır. İpotek kaldırılması için öncelikli şart borcun tamamen ödenmesidir.

Borç ödendikten sonra bunu kanıtlayan belge ile Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurulmalıdır. Burada kanıtlayıcı belgeye fek yazısı denir. Bu yazıyı banka ya da yatırım kuruluşu tarafından düzenlenmelidir. Yazıdaki en önemli ibare ise borcun tamamen ödendiğini göstermesi ve buna bağlı olarak ipoteğin kaldırılmasında bir sakınca olmadığını belirtmesidir. Bu yazı ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğüne gittiğiniz takdirde ipotek yaklaşık 15 gün içerisinde kaldırılır.

İpotek Nedir | İpotek Nasıl Konulur | İstanbul

İlgili Makaleler

Başa dön tuşu