Arsa Payı Düzeltilmesi Davası
Bir taşınmaz da yer alan bağımsız bölümlerin hepsinin arsa üzerinde ortak mülkiyet payları vardır. Arsa payı bağımsız bölümünün sahibine değil, bağımsız bölümün kendisine tahsis edilir. Dolayısıyla bağımsız bölümün maliki değiştiğinde arsa payının sahibi kendiliğinden yeni malike geçer.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3’e göre: ” Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Yargıtay kararlarına göre arsa payı belirlenirken; bağımsız bölümün bulunduğu kat, cephesi, ısınması, mimarisi, manzarası gibi hususlar dikkate alınmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3’e göre: “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.”
Bu fıkra hükmüne göre belirlenmiş olan olan arsa payı sonrasında taşınmazda yapılan onarım, bakım, gibi çalışmalar nedeniyle değer artışı olması yahut azalma olması halinde; arsa payı değiştirilmez. Ancak yeni bir bağımsız bölüm eklenmişse arsa payı üzerinde de değişikli olacaktır. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 44)
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Arsa payının düzeltilmesi davası tespit davası niteliğindedir. Kurulan kat irtifakı yahut kat mülkiyeti aşamasında hatalı olarak tahsis edilmiş olan arsa paylarının düzeltilmesi için açılan bir davadır. Fazla yada eksik gösterilen arsa payları maliklerin hak kaybı yaşamasına neden olacaktır. Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışsa ve müteahitten arsa payı oranında kat alınması hali örnek olarak gösterilebilir.
Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Mahkeme buna ilişkin olarak arsa payını yeniden belirlerken bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunan malikler tarafında bu dava açılabilir. Arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına ilişkindir. Dolayısıyla bağımsız bölümün maliki değişmiş olsa bile yeni malikte bu davayı sonradan açabilir. Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesi için taşınmaz üzerindeki illaki kat mülkiyeti kurulmuş olmasına gerek yoktur. Kat irtifakı kurulmuşsa da bu dava açılarak arsa payının düzeltilmesi istenebilir. bu dava maliklerin mirasçıları tarafından da açılabilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Davalı Kimdir?
Arsa payının hatalı olarak yazılması halinde bu durumun sonucundan bütün malikleri etkileyecektir. Dolayısıyla arsa payı hatalı olarak tahsis edilmiş olan malik davayı açtığında geriye kalan bütün malikler davalı olarak gösterilmelidir.
Arsa Payı Davasında Zamanaşımı
Arsa payının düzeltilmesi davası herhangi bir zamanaşımı yahut hak düşürücü süreye tabi değildir. Aksi halde kişinin sahip olduğu mülkiyet hakkına müdahale olacaktır. Dolayısıyla kat irtifakı yahut kat mülkiyeti sona erene kadar bu dava açılabilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Görevli mahkeme:
Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1 –
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.
Arsa payının düzeltilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Yargıtay Kararı
5. Hukuk Dairesi 2021/8061 E. , 2021/11732 K.
Somut olayda bilirkişi raporunda, A blokun keşif tarihinden önce yıkıldığı, proje ve beyanlara göre değerlendirme yapıldığı ve bina ile kat mülkiyeti projesinin örtüşüp örtüşmediğinin belirlenemediği belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazda 1996 yılında kat irtifakının kuruluşunda bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava dosyasında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmamış olduğu anlaşılmakla, soyut ve genel ifadeler ile hazırlanan rapora göre yeniden arsa paylarının belirlenmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
