Arsa Payı Düzeltme Davaları
Kentsel dönüşüm uygulamalarının başlamasıyla birlikte, arsa payı kavramının daha çok gündeme geldiği ve binanın yenilenme sürecinde hakları doğrudan etkileyen bir unsur olarak karşımıza çıktığı görülmektedir. Bazı durumlarda bu davaların, binanın yıkım sürecini de doğrudan etkilediği görülmektedir.
Arsa payının hukuki tanımı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde yapılmıştır.
Buna göre ; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan, değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.”
Kanunda yer aldığı şekliyle, arsa payı, bağımsız bölüm niteliğindeki gayrimenkulün
Konumu, Büyüklüğü ve Değerine göre hesaplanır.
Arsa payının belirlenmesinde tek etken, dairenin büyüklüğü değildir. Bağımsız bölümün konumu ve değeri de arsa payının belirlenmesinde önemli kriterler arasındadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.
Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesinin ilk şartı, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının bu mülkiyete konu ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak belirlenmemiş olmasıdır.
Arsa payının hatalı olarak belirlenmiş olması halinde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlemesi için dava açabilecektir. Bununla birlikte Yargıtay, davacının iyiniyetli olmasını ve dava açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmasını aramaktadır.
Davacının iyiniyetli olup olmadığına Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ilgili dosyalar istenerek öncelikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarının bizzat davacı tarafından düzenlenip düzenlenmediği araştırılarak karar verilir.
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ve kat mülkiyeti kuruluşunda bizzat bulunup, tapuda imzası olmayan malikler iyi niyetli kabul edilecektir. Davacı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarını bizzat kendisi düzenlemişse, iradeyi ortadan kaldırıcı sebeplerinin varlığını (hata, hile vb.) ispatlamadıkça, iyi olarak kabul edilmeyeceğinden dava reddedilecektir.
Arsa payı belirlenirken, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, ısınma sistemi, aydınlanması, cephesi, konumu, manzarası, güneşten yararlanması, rüzgar gibi dış etkiler nazara alınarak değerlendirme yapılır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, arsa payının mülkiyetinin tamamına oranının kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerine göre orantılı olup olmadığının saptanacak olmasıdır. Yargıtay, anılan hususlar dikkate alınmaksızın alelade taşınmazın toplam değerinin bağımsız bölümlere bölünmesi suretiyle ortaya çıkan değeri, hakkaniyete aykırı düşmesi sebebiyle kabul etmemektedir.
Değerlendirilmeye esas kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra meydana gelen imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri, bakım onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış veya eksilmeleri nazara alınmaz.
Arsa payının düzeltilmesi davası, diğer kat maliklerine karşı açılacak olup, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
6306 sayılı yasa ile, yeniden inşa vb. gibi hususlarda aranılan çoğunluk 2/3’ düşürülmüş olup, arsa payının hatalı düzenlendiğini düşünen kat maliklerinin hak kaybı yaşamamaları için, yapının yıkılmasından önce, arsa payının düzeltilmesi için dava açması ve tedbir talep etmesi gerektiğini önemle hatırlatmakta fayda görmeyiz.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkin davalar Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde incelenerek karara bağlanır. Görevli Mahkeme yasa gereği Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki ise taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Buna göre arsa paylarının düzeltilmesi talebiyle açılacak davalar taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Düzeltme talebinde bulunan malik veya malikler davacı, bunların dışında kalan diğer tüm malikler de davalı taraf olarak gösterilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.
YARGILAMAYA ESAS ALINACAK USUL VE ESASLAR
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi ile Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına göre arsa payı düzeltme talepli davalarda uyulması gereken usul ve esaslar aşağıdaki gibidir:
Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.
Davacı tarafın kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte arsa paylarında yanlışlık yapıldığını somut delillerle ispatlaması gerekmektedir.
Bu yanlışlık ispatlandığı takdirde yasanın ilgili maddesi gereği değerlendirme taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih esas alınarak değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
Dava konusu taşınmazın kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi mutlaka tespiti edilmelidir.
Dava konusu taşınmazla ilgili onaylı mimarı proje ve varsa tadilat projeleri ile rayiç değerler ilgili belediye başkanlığından, tapu kaydı ve müstenidat’ları ile yönetim planı da ilgili tapu müdürlüğünden istenerek dosya arasına alınmalıdır.
Yerinde yapılacak keşif sonrası düzenlenecek Bilirkişi Raporundaki değerlendirme taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih esas alınarak yapılmış olmalıdır.
Raporda tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkça saptanmalı, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilerek her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılarak açıklanmalıdır.
Taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanarak bu değerlere göre arsa payı oranları belirlenmiş olmalıdır.
Taraflara ait arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olduğu tespit edildikten sonra Mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.
Bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen unsurlar; bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi unsurlardır.
Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonra değişen imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, veya bakım ve onarım çalışmaları gibi nedenlerle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri Mahkeme tarafından dikkate alınmaz.
Buna karşılık, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde vaktiyle dikkate alınmayan, bu nedenle de arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmalıdır.
Arsa Payı Düzeltme Davaları
