Ehliyetsizlik İddiası – Tapu İptal Avukatı
EHLİYETSİZLİK İDDİASININ DİĞER İDDİALARDAN ÖNCE İNCELENMESİ KURALI
Bir kişi belirli bir hukuki işlemi (örneğin gayrimenkul satışı) yaparken temyiz kudreti yoksa (yani akıl sağlığı o işlemin sonuçlarını öngörmesine müsaade edecek seviyede değilse) o işlem hukuki tabirle “kesin hükümsüz” niteliktedir, diğer bir deyişle hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Ehliyetsizlik öyle bir hukuki geçersizlik sebebidir ki eğer saptanırsa, ilgili hukuki işleme ilişkin olarak ileri sürülen diğer geçersizlik sebeplerinin incelenmesine kalmaz.
Dolayısıyla, Yargıtay’ın da altını çizdiği üzere ehliyetsizlik iddiası, diğer iddialara nazaran öncelikle incelenmelidir. Ehliyetsizlik iddiası ispatlanırsa işlem zaten kesin hükümsüz olduğundan (dava ehliyeti gibi usuli istisnalar hariç) dava kabul edilecektir. Ehliyetsizlik iddiası ispatlanamazsa ancak o zaman diğer geçersizlik sebeplerinin incelenmesine geçilebilir.
Tapu İptal Davasında Hukuki Ehliyetsizlik Nedir?
Hukuki ehliyetsizlik, kişinin temyiz kudretine veya fiil ehliyetine sahip olmadığı halleri ifade eder. Ehliyetsizlik, kişinin eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırdedebilme kudretinin bulunmamasıdır. Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir (MK md.9). Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davasının konusu, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı yapılan ya da artık gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası doğrudan taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir.
Tapu iptali ve tescil davası ile, tapudaki tescil işleminin iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi olan malikin adına tescil edilmesi amaçlanmaktadır. Böylece tapudaki tescil işleminin yolsuz tescil niteliği mahkeme tarafından tespit edilecek ve hukuki durum ile fiili durum arasında bağlantı kurulmak suretiyle somut olay adaleti sağlanacaktır.
Ehliyetsizlik İddiası – Tapu İptal Avukatı
Tapu İptali Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası açılma sebepleri şu şekildedir;
Bir başka kişi adına tescil edilmiş tapu kaydının gerçeği yansıtmaması sebebi ile tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Kayıtlı parselin ve zeminde kullanılan alan ile birbiri ile uyuşmaması nedeni ile açılabilir.
Aile konutu uyuşmazlığı nedeni ile tapu iptal davası açılabilir.
Hukuki ehliyetsizlik durumu söz konusu ise açılabilir.
İmar kanununa bağlı olarak ortaya çıkan durumlar nedeni ile tapu iptali davası açılabilir.
Sınır uyuşmazlıkları söz konusu ise bu dava açılabilmektedir.
Uygunsuz tescil sebebi ile dava açılabilir.
Verilmiş olan vekaletin kötü amaçla kullanılması sebebi ile açılabilir.
Vasiyetnamenin geçersiz olması durumunda açılabilir.
Mirastan mal kaçırma sebebi ile de tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
İrade bozuklukları da tapu iptali davası sebepleri arasında yer almaktadır.
Ehliyetsizlik Sebebi İle Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal davaları ve tescil davaları, tapu sistemi üzerinde kaydı taşınmazın sahip olduğu mülkiyet hakkı üzerinden kişiye karşı açılır. Kayıt kişinin ölümü olması halinde tapu iptal ve tescil davası şahısın geride kalan mirasçısına karşı yönlendirilmesi gerekir.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeni İle Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Fiil ehliyeti olmama nedenine bağlı olarak tüm diğer gayrimenkul davalarına benzer şekilde kişinin bulunduğu yerde açılır. Bulunduğu yer denilmesi kesin yetkisi olan mahkemedir. Kişiler kendi aralarında anlaşmaları halinde bile olsa ekstra bir yer tercih edilmesi söz konusu olamaz. Ehliyetsizlik sebebine bağlı olarak tapu iptal ve tescil davaları, sadece asliye hukuk mahkemesine başvurularak açılır.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Davasında Zamanaşımı
Hukuki ehliyetsizlikle nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında bir zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre yoktur. Ehliyetsilik, yapılan işlemmin yok hükmünde sayılmasını gerektirir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Gayrimenkullerin kazanılma şartı olarak tescil şartı (kamulaştırma, miras ve cebri icra gibi konular hariç) konulmuştur. Bu da gayrimenkulün tapusunun gayrimenkulü satın alan kişinin üzerine tescil edilmesi demektir. Gerçek dışı ya da geçerli olmayan bir sebepten kaynaklanan tescil işlemine ise yolsuz tescil adı verilmektedir. Yolsuz tescil aslında, tapunun kanunen hak sahibi olması gereken kişi ile hukuksuz olarak adına tescil edilmiş kişi arasındaki uyuşmazlığı ortaya çıkarmaktadır.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi ise, tapu iptal ve tescil davası açılmak suretiyle yapılabilmektedir.
Vekalet Görevini Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası
Gayrimenkulün sahibi, sahip olduğu mülkün satışı için bir kişiyi vekil tayin edebilir. Burada önemli olan ilk husus, vekil tayin edilen kişi ile yapılan satışla ilgili hükümlerin bulunduğu sözleşmedir. Vekaleti veren kişi, gayrimenkulün satışı için bir alt değer belirlememiş olsa dahi, vekil olan kişi vekaleti verenin zararına olacak bir satışı gerçekleştirmemesi gerekmektedir. İkinci önemli olan husus ise gayrimenkulü devralan kişinin iyi veya kötü niyetli olmasıdır.
Vekilin yaptığı satışta kötü niyetli olduğunu bilerek veya işbirliği yaparak gayrimenkulü satın alan kişi kötü niyetle satın alma işlemini yapmış olur. Bu durumda hem vekil hem de gayrimenkulü satın alan kişi hakkında, tapu iptal davası açılabilmektedir. Gayrimenkulü satın alan kişi, vekilin bu satışı görevini kötüye kullanarak yaptığını bilmiyorsa, iyi niyetli alıcı olarak değerlendirilir. Bu durumda satış işlemi geçerli olur ve vekalet veren ile vekil arsında bir sorun olarak kalır.
