İmar Kanunu 18. Madde Nedir | İstanbul İmar Avukatı
İdarenin kamulaştırma yapmadan kamu yararı için taşınmaz mal elde etmesine; düzenleme ortaklık payı denir. Düzenleme ortaklık payı, imar planına uygun şehirleşmenin sağlanması için yapılmaktadır. Hukuka uygun idarenin kamulaştırmasız el atması; düzenleme ortaklık payı olarak nitelendirilir. Hukuka uygun kamulaştırmasız el atma; kimilerine göre düzenleme ortaklık payı olarak adlandırılırken kimilerine göre de arazi ve arsa payı düzenlemesi veya hamur kuralı veyahut bedelsiz terk olarak adlandırılır. Tabi ki idarenin yaptığı kamulaştırmasız el atma hukuka uygun olabileceği gibi hukuka aykırı da olabilir.
Düzenleme ortaklık payı, idarenin kamu gücünü kullanarak re sen yaptığı bir idari işlemle, kamulaştırma yapmadan taşınmaz mal edinme yöntemi olarak düşünülebilir. Başkalarının özel mülkiyetinde olan yerlere, kamunun yararı için yapılması gereken yol, cami, park, yeşil saha, karakol gibi ihtiyaçlar için belediye veyahut valilik tarafından bedel ödenmeden el konulmasıdır.
Hukuka uygun olarak idarenin kamulaştırma el yapması yani düzenleme ortaklık payı; 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
İdarenin Kamulaştırmasız El Atmasının Anayasal Dayanakları
Düzenleme ortaklık payı ile ilgili Anayasa da doğrudan bir hüküm bulunmasa da ilişkili olduğu hükümler vardır. Anayasa md. 13, 23, 35.
Madde 13 – Temel Hak Ve Hürriyetlerin Sınırlanması
Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde
belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne
ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı
olamaz.
Madde 23 – Yerleşme Ve Seyahat Özgürlüğü
Herkes, yerleşme ve seyahat hürriyetine sahiptir.
Yerleşme hürriyeti, suç işlenmesini önlemek, sosyal ve ekonomik gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek ve kamu mallarını korumak;
Seyahat hürriyeti, suç soruşturma ve kovuşturması sebebiyle ve suç işlenmesini önlemek;
Amaçlarıyla kanunla sınırlanabilir.
Anayasanın bu maddesine göre seyahat ve yerleşme özgürlüğü, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek ve kamu mallarını korumak amacıyla sınırlanabilmektedir.
İmar Kanunu 18. Madde Nedir | İstanbul İmar Avukatı
Madde 35 – Mülkiyet Hakkı
Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
Görüldüğü üzere mülkiyet hakkı kamu yararı söz konusu olduğunda sınırlanabilmektedir. Düzenleme ortaklık payı da kamu yararı için kullanılmaktadır.
Anayasa Mahkemesi 21.06.19990 tarih ve E.1990/7, K.1990/11 sayılı kararında, düzenleme ortaklık payı uygulamasının mülkiyet hakkının özüne dokunan bir düzenleme olmadığına karar vermiştir.
İmar Kanunu 18. maddenin Uygulanabilmesi için İlkeler Ve Esaslar
Düzenleme yapılacak yer mutlaka imar planına uygun olması gerekir.
Düzenleme alanına ait 1/1000 veya 1/500 ölçekli uygulama imar planının olması gereklidir.
Düzenleme sahasının sınırları içerisinde imar planına göre konut (iskan) alanı olması gerekir. Yani tamamı sanayi yahut tarım arazisine ayrılmış olup iskana açık olmayan yerlerde imar uygulaması yapılamaz. Dolayısıyla 18. madde hayata geçirilemez.
İmar kanunu 18. maddesinin uygulanabilmesi için, idarenin hukuka uygun kamulaştırmasız el atacağı arazi ve arsaların; ilk ve orta öğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol gibi umumi hizmetlerin yerine getirilmesi veyahut bu hizmetlerle ilgili tesislerin inşası amacıyla kullanılabileceği düzenlenmiştir.
Düzenleme yapılacak olan arsa sahiplerinin hepsinden aynı oranda düzenleme ortaklık payı kesintisi düşülebilir. Yani parselin birinden %15, diğerinden %20 olması anayasanın eşitlik ve hakkaniyet ilkesine aykırı olacaktır.
Yapılacak olan düzenleme ortaklık payı kesintisi, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların alınacak düzenleme düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45’ini geçemez. Aynı zamanda Düzenleme ortaklık payı kesintisi mutlak değildir. Eğer ihtiyaç yoksa kesinti yapılmayacağı gibi %45’in altında olabilir. Ancak %45’in üstünde olamaz.
İmar Kanunu’nun 18/6’ya göre; her bir parselden en fazla bir kere düzenleme ortaklık payı alınabilir. Ancak o parselde imar planı ile ilgili yeniden bir düzenleme yapılabilir buna engel bir durum yoktur. Tabi malikler kandi istekleriyle ifraz- tevhit veyahut bedelsiz terk istenmişse; parselin toplam alanına oranını %40’a tamamlayan oranda yeni düzenleme ortaklık payı alınması mümkündür.
İmar Kanunu 18. Madde Nedir | İstanbul İmar Avukatı
Düzenleme Ortaklı Payı Kesintisi Nedir?
İdarenin yaptığı parselasyon işlemi ile yapılan arazi ve arsalarda bir değer artışı meydana gelir. Bu değer artışının karşılığında idarenin kesinti yaparak bedel alabilir. Yasal dayanağı İmar Kanunu 18. maddesidir. Yani düzenleme ortaklık payı kesintisi, parsellerde sağladığı değer artışının karşılığı olarak malik sahiplerinden aldığı bir bedeldir.
İmar Kanunu 18. Madde Uygulanmasının İptali Sebepleri
- Aynı düzenleme sahası içerisinde bulunan parsellerden yapılacak olan DOP kesintisi eşit olmalıdır. Taşınmaz yüzölçümünün en fazla %45’i kadar kesinti yapılabilir.
- Düzenlemeye giren parseller ile düzenleme sonrası tahsis edilen parseller arasında değer farkı bulunmamalıdır. Değer farkının olması halinde idari yargıda iptal davası açılır.
- Yapılan imar planı düzenlemesi ile yeni ihtiyaç ortaya çıkmazsa yeniden parselasyon işlemi yapılamaz.
- Parselasyon işlemi idari yargıda iptal edilmişse düzenleme alanına konu olan yerler ilk haline döner. Ve yargı kararına uygun olarak yeniden parselasyon işlemi yapılmalıdır.
İmar Kanunu 18. Madde Uygulamasının Hukuka Aykırı Olarak Yapılması Halinde Nasıl Dava Açılır?
Yapılan idari işlemin yetki, sebep, şekil, konu, amaç gibi unsurlardan en az birine aykırılık taşıması halinde; menfaati ihlal edilen kişiler tarafından işlemin hukuka aykırı olması sebebiyle idari yargıda iptal davası açılabilir. İdari işlemin iptali için iptal davasını tapuda kayıtlı olan malik veya diğer hak sahipleri açabilir. Malik olmadığı halde tapu da hak iddia edenler ise öncelikle tapu kaydında taşınmazı adlarına tescil ettirmelidir. Ondan sonra idari işlemin iptalini isteyebilirler.
Taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
İmar Kanunu 18. Madde Nedir | İstanbul İmar Avukatı
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
