İş ( Arsa ) Sahibinin Ayıba Karşı Sahip Olduğu Hak | İstanbul
Tüketici Nedir?
Tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişidir. 6502 sayılı kanun, hazır bir malı veya hizmeti satın alarak onu günlük yaşamında kullanan veya tüketen kişiyi korumaktadır.
Tüketici Mahkemesi Nedir?
Tüketici mahkemesi, tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik her türlü uygulamadan kaynaklanan davalara bakmakla görevli hukuk mahkemesidir (6502 sayılı Kanun m.73/1). Tüketici mahkemesi, özel mahkeme niteliğinde ilk derece mahkemesidir.
Tüketici mahkemeleri, 6502 saylı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile kurularak görev alanı belirlenmiştir. Tüketici mahkemesinde dava açma yetkisi olan kişiler, “tüketiciler”, “tüketici örgütleri” ve “Gümrük ve Ticaret Bakanlığı” olarak belirlenmiştir. Tüketici mahkemeleri nezdinde Bakanlık, tüketiciler ve tüketici örgütleri tarafından açılan davalar harçlardan muaftır.
Özel hukuk davalarına bakmakla görevli hukuk mahkemeleri genel olarak üçe ayrılır:
Asliye Hukuk Mahkemesi,
Sulh Hukuk mahkemesi,
Özel Mahkemeler (Tüketici Mahkemesi, Asliye Ticaret Mahkemesi, Fikri ve Sınai Haklar Hukuk Mahkemesi, Aile Mahkemesi, Kadastro Mahkemesi, İş Mahkemesi vb. gibi).
Müteahhit ve Arsa Sahibi Arasındaki Sözleşme
Uygulamada müteahhitlik sözleşmesi de denilen sözleşme en üst başlıkla Eser Sözleşmesi ismi ile tipik bir sözleşmedir. Müteahhitle arsa sahibi arasındaki ilişki bu hukuki temel üzerinde değerlendirilecektir.
Eser sözleşmesi, 818 sayılı Eski Borçlar Kanununun 355. maddesinde “istisna sözleşmesi” olarak geçen, 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunun’da 470 ila 486. maddeler arasında düzenlenen sözleşmedir.
Kanundaki ve en kısa tanımı ile eser sözleşmesi, “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Daha kapsamlı bir şekilde tanımlanacak olursa; “ eser sözleşmesi, birbirine uygun irade beyanı ile karşılıklı iki taraftan birinin(yüklenici) sermayesini, emeğini, yeteneğini veya bilgi birikimini ortaya koyarak sonuç taahhüdü ile yani eserin istenilen ve anlaşılan şekilde ortaya çıkmasından sorumlu olacak şekilde; karşı tarafın (iş sahibi) ise ortaya çıkan bu esere karşı bedel(ücret) ödemeyi taahhüt etmesiyle kurulan sözleşmedir.”
Anlaşıldığı üzere eser sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Müteahhidin Ön Bilgilendirme Formu Verme Yükümlülüğü
Henüz ortada bir yapı yokken bile bir gayrimenkulün satışa konu edilebilmesi mümkün. Bu sebepten ötürü karşılaşabileceğimiz çokça risk söz konusu oluyor. Alıcının doğru bilgilendirilmesi, adil bir anlaşma yapılması açısından oldukça büyük önem taşıyor. Risklerden nispeten de olsa haberdar olabilmeniz için satıcının size bir ön bilgilendirme formu vermesi gerekiyor. Bu form;
Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
Tüketicinin cayma ve sözleşmeyi fesih (dönme) hakkına ilişkin bilgiler,
Konutun teslim tarihi,
Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
Yapı ruhsatının alınış tarihi,
Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgileri içermek zorunda.
Ek olarak satıcı size bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi de vermekle yükümlüdür. Ayrıca verilecek teminatın bina tamamlama sigortası olması halinde, bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu da almalısınız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibinin müteahhitlikle belirli bir eserin yapılması karşılığında taşınmazından belirli bir bölümünün müteahhide devrini vaat ettiği eser sözleşmesi türüdür.
Türk borçlar kanununda özellikle düzenlenmiş sözleşmelerden değildir. Bu bakımdan isimsiz (atipik) dediğimiz bir sözleşme sınıfına girer ve kanunda açık bir tanımı bulunmamaktadır.
Müteahhit seçiminde dikkat edilecek bir hususta şu şekildedir;
Kat karşılığı inşaat sözleşmenizi noterde imzaladıktan sonra şartlarda herhangi bir değişiklik hakkınız olmaz. Tüm pazarlıklar sözleşme öncesi yapılmalı ve uygunsa noterde imzalanan sözleşmede yer almalı. Noterde imzalanacak ve inşaat işine esas teşkil edecek sözleşme öncesi “ön sözleşme” , “aramızdaki anlaşma” gibi herhangi bir kağıda atılan imzalarında bağlayıcılığı olduğunu unutmayın. Anayasa mahkemesinde, noter huzurunda ve onayında olmadan imzalanan sözleşmelerin geçersiz olduğuna dair emsal kararlar mevcut, lakin davalık olup uğraşmak yerine adımlarınızı en baştan sağlam atmanız daha güvenli olur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesinde düzenlenen sözleşme serbestisi ilkesinden doğmuştur.
Buna göre taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde serbestçe belirleyebilirler.
Yapı Ruhsatı Almadan Sözleşme Yapılabilir Mi?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Önemle belirtmek gerekir ki yapı ruhsatı alınmadan, ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
Sözleşme Hangi Bilgileri İçermeli?
Sözleşme, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir ve aşağıdaki bilgileri de içerir şekilde yapılmalı:
Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
Ön ödeme tutarı,
Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
Sözleşmeyi fesih (dönme) hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
Cayma ve sözleşmeden Sözleşmeyi fesih (dönme) bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
Verilen teminata ilişkin bilgiler,
Konutun teslim tarihi ve şekli,
Yapı ruhsatının alınış tarihi,
Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
İş ( Arsa ) Sahibinin Ayıba Karşı Sahip Olduğu Hak | İstanbul
İş ( Arsa ) Sahibinin Ayıba Karşı Sahip Olduğu Hakları
Yüklenici ayıplı ifadan sorumludur. İş sahibi bu durumda bazı kanuni haklara sahip olacaktır.
Ancak bu hakları kullanabilmesi için gerekli şartlar vardır. Öncelikle eser tamamlanıp iş sahibine teslim edilmesi gerekir.
Burada “teslim” ile kast edilen, eserin zilyetliğinin yükleniciden iş sahibine geçmesidir. Bu geçişin sağlanması sonucu teslim edilen eserin ayıplı olması aranan diğer bir şarttır.
Ancak eser ayıplı olsa dahi iş sahibi direkt olarak ayıptan doğan haklarını kullanamaz.
Öncelikle bu durumu yükleniciye bildirmelidir. TBK m.474’de “iş sahibi eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, buna uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Anılan hükümden de anlaşılacağı üzere iş sahibi yüklenicinin ayıplı ifasına karşılık öncelikle eseri gözden geçirmeli, gerekirse muayene ettirmeli ve kusurları varsa bunları yükleniciye bildirmelidir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kendisine teslim edilen eserin kusurlu olduğunu incelemek iş sahibi açısından bir borç değildir.
Yani yüklenici iş sahibinden böyle bir bildirim beklemez. Bu durum yalnızca iş sahibinin ayıptan doğan sorumluluk kapsamında başvurabileceği haklara başvurabilmesinin bir şartıdır.
Burada ayıbın türüne göre gözden geçirilip yükleniciye bildirilmesi durumu farklılık gösterir.
Öyle ki açık ayıplar bakımından TBK m. 474/1 uyarınca “iş sahibi eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır” ancak her halükarda gözden geçirme makul olarak beklenilebilecek bir zamanda yapılmalıdır.
Eserde gizli ayıp söz konusu ise bu tür ayıplar için kanun eseri muayene etme zorunluluğu yüklememiştir.
Bu durum TBK m.477/3 kapsamında “ Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmesizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.” denmek suretiyle bu husus açıkça düzenlenmiştir.
Kısaca tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere yüklenici borcunu yerine getirirken ve gerektiği gibi ifa etmemesi sonucu oluşan ayıplardan sorumludur.
Ancak eserin ayıplı bir eser olarak teslim edilmesi iş sahibinin aşağıda ayrıntılıca anlatılacak olan hakları kullanması için yeterli olmayıp gözden geçirme ve bildirim başta olmak üzere bazı şartları yerine getirmesi gerekmektedir.
Bahsedilen gözden geçirme zorunluluğu açık ayıplar için geçerli olup gizli ayıplar açısından getirilmiş değildir.
Tabi ki hukuk düzeni makul süre ve beklenebilir durumlar gözetilmek kaydı ile gizli ayıpları da korumayacaktır. Bu sebeple gizli ayıplarda da durumun ortaya çıkması ile yükleniciye bildirim yapılabilir ve devamında haklar kullanabilir.
Son olarak ayıpların bildirimi hakkında kanun bir şekil şartı koymamış olup, taraflarca kararlaştırılmadığı takdirde yazılı, sözlü veya dava açma sureti ile bildirim yapılabilecektir.
İş sahibi ayıplı ifa sonucunda gerekli şartları yerine getirmesi ardından bazı seçimlik haklara sahip olur.
Bu haklardan hangisini seçeceği sadece iş sahibine aittir. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki eserdeki ayıpta yüklenicinin kusurunun olup olmaması bu sonucu değiştirmeyecektir.
Başka bir anlatımla yüklenicinin kusurlu olup olmaması iş sahibinin seçimlik haklarını kullanması açısından bir önem arz etmeyecektir.
İş ( Arsa ) Sahibinin Ayıba Karşı Sahip Olduğu Hak | İstanbul
