Kamulaştırma İşlemi
Kamulaştırma; Devlet tarafından bir kimsenin özel mülkiyetinde bulunan mal varlığının kamunun üstün yararının öne sürülerek kişinin rızası olmadan mülkiyet hakkını sona erdirmesi olarak tanımlanabilir.
Devlet tarafından kamulaştırma işlemi yapıldığında lehine kamulaştırma yapılan kurum, taşınmazın bedelini ödemek şartı ile bu taşınmazın üzerinde hak sahibi olur.
Kamulaştırma işlemlerine başlanmadan önce kamulaştırılacak taşınmazın yüz ölçümü, krokisi (çap ve imar durumu vs.) tamamı yaptırılarak tapuya kayıtlı bir taşınmaz ise maliki ya da maliklerinin tespiti yaptırılır. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz değilse bu durumda taşınmazı fiilen elinde bulunduran kişi ve kişilerin kim olduğu tespit edilir.
Kamulaştırılacak olan taşınmaz üzerinde tasarruf hakkına sahip kişilerin tespiti kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında önemli bir rol oynamaktadır. Tespitin eksik ya da hatalı yapılmış olması ileride alınan kararın iptaline sebep olabilmektedir.
İDARE HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN YAPILMASI İÇİN BELLİ ŞARTLARIN YERİNE GETİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR.
Kamulaştırma işlemi yapan kurumun yetkili olması, alına karar da üstün bir kamu yararının bulunması ve bu yararın zorunlu olması, kamulaştırılan taşınmazın özel mülkiyete tabii bulunması ve yasanın belirlediği çerçevede bedelin peşin ödenmesi gerekmektedir.
Kamulaştırmada izlenecek usul ;
1. İdare tarafından yeterli ödeneğin temini.
2. Kamu yararı kararının alınması ve onaylanması.
3. İlgili taşınmazların belirlenmesi
4. Kamulaştırma kararının alınması,
5. Satın alma usulünün denenmesi,
6. Taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, taşınmazın bedelinin tespiti ve idare adına tesciline karar verilmesi.
Kamulaştırma işleminde en önemli hususlardan biri kamu yararının nasıl tespit edildiği ve bu kararın kim tarafından alındığıdır.
Bu karar kamulaştırma kanun 5.Maddesinde belirtilen kamu idareleri ve kamu kurumları tarafından verilebilir. Kamu yararına ilişkin karar alınmadan kamulaştırma işleminin yapılması tüm işlemlerin sakatlanmasına sebebiyet verecektir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 5.Maddesinde belirtildiği üzere kararı verecek olan merciler şunlardır:
a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı, (1)
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı. (1)
b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
KAMU YARARI KARARI ALINDIKTAN SONRA KARARIN YETKİLİ MAKAMLARCA ONAYLANMASI GEREKMEKTEDİR
Kamulaştırma kararını onaylayacak olan onay mercii de aynı kanunun 6. Maddesinde belirtilmiştir. Onay mercileri ise şunlardır;
a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
b) İlçe idare kurulları, il daimî encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
e) Türkiye Radyo- Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Kamulaştırmada satın alma usulü
Satın Alma Usulü
İdare, tapuda kayıtlı taşınmaz mallar için yapacağı kamulaştırmada kamulaştırma kararı aldıktan sonra öncelikle satın alma usulünü uygular. İdare taşınmaz malın tahmini bedelini belirlemek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonu görevlendirir.
Satın Alma Usulü
İdare, tapuda kayıtlı taşınmaz mallar için yapacağı kamulaştırmada kamulaştırma kararı aldıktan sonra öncelikle satın alma usulünü uygular. İdare taşınmaz malın tahmini bedelini belirlemek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonu görevlendirir.
Ayrıca idare yine kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan uzlaşma komisyonu görevlendirir. Bu uzlaşma komisyonu kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın bedelini peşin veya şartlar gerçekleşmişse taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazı ile malike bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, kıymet takdiri komisyonunca tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşma varılması halinde bu hususta tutanak düzenlenir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası
Kamulaştırmanın satın alma usulüyle yapılamaması halinde idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılacaktır. İdare, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve bu bedelin ödemeleri karşılığında kendi adına tescilini talep eder.
Ayrıca kamulaştırma bir idari işlem olduğu için kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılabilecektir. İdari yargıda açılan iptal davaları öncelikle görülür. Taşınmazın maliki tarafından açılan iptal davasında yürütmenin durdurulmasına karar verilir ise, asliye hukuk mahkemesi idari yargıda açılan iptal davasını bekletici mesele olarak kabul ederek bunun sonucuna göre işlem yapacaktır.
Bedelin Tespiti
Asliye hukuk mahkemesine açılacak bu dava ile mahkemece bilirkişiler ile birlikte yerinde keşif yapılır. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.
Kamulaştırılacak malın değerinin hangi tarih için belirleneceği önemli bir husustur.
Anayasa Mahkemesi’nin 2015/55 Esas 2016/45 Karar numaralı 26.05.2016 tarihli Kararı ile ‘’kamulaştırma tarihindeki’’ ibare anayasaya aykırı bulunmuş bunun sonucunda satın alma usulünde uzlaşmaya varılamadığı takdirde mahkemede bedel ve tescil davasının açıldığı tarihteki bedelin esas alınacağı açıklık kazanmıştır.
Kamulaştırmanın Aşamaları
Birinci Aşama: Kamulaştırma bedeli için ödenek ayrılması gerekir.
İkinci Aşama: Kamu yararı kararı ve onayı alınır. Kamu yararı kararı olmadan yapılan bir kamulaştırma işlemi şekil bakımından hukuku aykırı nitelik taşır. Kamu yararı kararı alan merciin yetkili olmaması ya da gereken toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmamış olması da kamulaştırma işleminin sakatlığı sonucu doğuracak ve bu nedenle kamulaştırmanın iptali yoluna gidilebilecektir.
Üçüncü Aşama: İdare kamulaştırılacak olan taşınmazı belirler.
Dördüncü Aşama: İdarece kamulaştırma kararı alınır. Kamulaştırma kararı sonrası taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline kamulaştırma kararı şerh edilir.
Kamulaştırmaya dair bu şerh 3.kişileri bilgilendirme amacını taşır ve taşınmazın satışına engel değildir. Şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açıldığına dair belge tapu idaresine sunulmadığı takdirde, bu şerh tapu sicilinden tapu idaresince re’sen silinir.
Beşinci Aşama: İdarenin satın alma süreci:
Satın alma talebi olumlu sonuçlanacak olursa idarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden taşınmaz idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli hak sahip veya sahiplerine ödenir.
Bu şekilde anlaşma ile satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı dava açılamaz.
Satın alma talebi olumsuz sonuçlanacak olursa kamulaştırmada adli aşama (yargı aşaması) yaşanacaktır.
Kamulaştırmada idarenin satın alma talebinin sonuçsuz kalması idareyi asliye hukuk mahkemesinde dava açmaya yöneltir. İdare taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister. (Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası)
Asliye hukuk mahkemesi idarenin başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde bir duruşma günü belirleyerek taşınmaz malikine dava dilekçesini tebliğ eder.
Kamulaştırma kararına karşı dava
Taşınmaz maliki Asliye Hukuk Mahkemesince bedel tespiti ve tescil istemiyle açılan davanın tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabilir.
Bu noktada özellikle belirtmek isteriz ki, asliye hukuk mahkemesince davanın tebliğinden önce kamulaştırma işlemine karşı dava açılması halinde açılan dava, ortada henüz idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem bulunmadığından idari yargı mercilerince reddedilebilecektir.
Nitekim konuya ilişkin Danıştay kararları da bu yöndedir.
Bu nedenle Asliye hukuk mahkemesi aşamasına gelmeyen bir kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açmaktan kaçınılmalı, Asliye Hukuk Mahkemesince yapılan tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda kamulaştırma kararına karşı dava açılmalıdır.
Kamulaştırma işleminin iptali istemiyle duruma göre Danıştay’da veya taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılır. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.
Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez. Danıştay içtihatları uyarınca taşınmaz kiracısının kamulaştırma işlemine karşı dava hakkı bulunmamaktadır.
Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde bedel tespitine bakan Asliye Hukuk Mahkemesince, idari yargıda açılan dava bekletici sorun kabul edilerek bunun sonucuna göre karar verilir.
Asliye Hukuk Mahkemesinin Kararı:
Kamulaştırma bedeli üzerinde tarafların anlaşması ya da bedelin mahkemece belirlenmesi sonrasında kamulaştırma bedelinin peşin tutarının veya taksitlendirmede ilk taksitin idare tarafından bankaya yatırılmasına karar verilir. Bu noktada mahkeme idareye ödemenin ibrazı için 15 günlük süre verir.
Bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. Ödemeye dair makbuzun ibrazı üzerine mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Taşınmaz mülkiyetinin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur.
Taşınmazın idare adına tesciline dair karar kesin olup, temyiz edilemez. Buna karşın idare veya taşınmaz maliki taşınmaz bedeline dair karar hakkında istinaf ya da temyiz kanun yoluna başvurabilir.
Kamulaştırma işlemleri nasıl yapılır?
Kamulaştırma, devletin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin sahipliğinde bulunan özel mülkiyete rızası dışında son vermesidir. Kamulaştırma işlemini yapan idare, bedelini ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilere ait bulunan taşınmaz mallara hak sahibi olur.
Kamulaştırma kararı nasıl kaldırılır?
Kamulaştırma işlemine karşı açılan iptal davasında görevli ve yetkili mahkeme ise, kamulaştırma kararı Bakanlar Kurulunca alınmış ise, iptal davası Danıştay’da açılacaktır. Diğer idarelerin aldığı kamulaştırma kararlarına karşı ise, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir.
Kamulaştırma işlemi idari süreci nedir?
Kamulaştırma işleminin süreci, kamulaştırma yapılacak taşınmaza ilişkin kişilere yapılacak yeterli ödeneğin idare tarafından yeterli temin edilmesi ile başlar. Bu bedel temin edildikten sonra, kamulaştırma kararı veren (Kamu yararı kararı verecek merciler – Madde 5) ilgili idare tarafından kamu yararı kararı alınır.
Kamulaştırmada ilk uygulanacak usul nedir?
Kamulaştırmaya karar veren İdare, önce taşınmazı malikinden satın almayı denemelidir. Bu usule satın alma usulü denilmektedir. Bu usule yalnızca tapuda kayıtlı taşınmazlar için başvurulabilir. Kamulaştırmada satın alma usulünün uygulanması yasal zorunluluktur, bu usul denenmeden sonraki aşamalara geçilemez.
Kamulaştırma davası ne kadar sürer?
Taşınmaz birden fazla kişi üzerine kayıtlı değilse ve mahkeme tarafından gönderilen tebligatlara yönelik işlemler zamanında gerçekleştirilmişse, dava ortalama 1 yıl içerisinde sonuçlanacaktır.
Kamulaştırma işlemi nasıl bir işlemdir?
Kamulaştırma idarenin tek yanlı idari işlemlerindendir. İdarenin ihtiyaç duyduğu bir taşınmazı temin etmeye yönelik iradesini tek taraflı olarak açıklamasıyla oluşan bir işlemdir. Fakat beklenen sonucun ortaya çıkabilmesinin yani mülkiyetin idareye geçmesinin adli yargı kararına bağlandığı bir işlemdir.
