Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. Maddesine göre site yöneticisi, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Yasası’nın vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümleri, yönetici-kat maliki ilişkisinde de geçerlidir.
TBK. 506’ya göre vekilin sorumluluğu, işçinin sorumluluğuna ilişkin hükümlere bağlıdır. (TBY md. 506) ve işçi yükümlendiği işi özenle yerine getirmekle yükümlü olup, kasıt ve özensizlikle iş sahibine verdiği zararlardan sorumludur. (TBK. m. 396)
Öyle ise kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunan site yöneticisi, görevini -normal koşullarda- kendisinden beklenen titizlik ve özenle yerine getirmek zorundadır.
Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu, yasayla ve yönetim planıyla üstlendiği görevler ile sınırlı tutulmuştur. Atanması ve azli, kat malikleri kuruluna bağlıdır.
Genel kural (KMK) Madde 38 – Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümlerini kapsamaktadır.
Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.
Burada belirtilmesi gereken önemli bir husus, yönetici sorumluluğunun zaman bakımından sınırıdır. Yöneticinin sorumluluğu, görevde bulunduğu süre ile sınırlıdır.
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Güveni kötüye kullanma
Madde 155- (1) Başkasına ait olup da muhafaza etmek veya belirli bir şekilde kullanmak üzere zilyetliği kendisine devredilmiş olan mal üzerinde, kendisinin veya başkasının yararına olarak, zilyetliğin devri amacı dışında tasarrufta bulunan veya bu devir olgusunu inkâr eden kişi, şikâyet üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis ve adlî para cezası ile cezalandırılır.
(2) Suçun, meslek ve sanat, ticaret veya hizmet ilişkisinin ya da hangi nedenden doğmuş olursa olsun, başkasının mallarını idare etmek yetkisinin gereği olarak tevdi ve teslim edilmiş eşya hakkında işlenmesi halinde, bir yıldan yedi yıla kadar hapis ve üç bin güne kadar adlî para cezasına hükmolunur.
Bu husus haricinde yöneticinin cezai sorumluluğu, dava konusu somut olay neticesinde soruşturularak yöneticiye yüklenecektir.
Defter tutulması ve belgelerin saklanması
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
‘’Yönetici, site yöneticiliği yaptığı döneme ilişkin yönetimle ilgili eylem ve işlemlerinden kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur.
Yargıtay 20. HD. E: 2017/11065 K:2018/1400 T: 26.02.2018’’
Yöneticiliği döneminde usulsüz harcamalar yaptığı ve zimmetine para geçirdiği ileri sürülen site yöneticisinin, kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onu kat maliklerine karşı sorumluluktan kurtarmaz.
Yargıtay 18. HD. E: 2015/10204 K: 2016/10114 T: 27.06.2016’’
Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur.
Yargıtay 18. HD. E: 2015/12274 K: 2016/9873 T: 20.06.2016’’
Kat Mülkiyeti Kanunu
