Kentsel Dönüşüm Avukatı İstanbul
Kentsel Dönüşüm / Yapılaşma sürecinde imar planı bulunmayan ya da imar planlarına aykırı yapılanmış yerlerin, imar planlama çalışmalarına uygun hale getirilerek iyileştirilmesi, eski ve bozulmuş kent dokusunun yenilenmesi amacıyla yapılır.
Kentsel dönüşüm kapsamında binanın riskli olduğu nasıl tespit edilir?
Kentsel dönüşüm kapsamında yapının yıkılması ve yeniden sağlam bir yapı inşa edilmesi için ilk adım olarak mevcut ve hasarlı, riskli bina için riskli yapı tespiti raporu alınmalıdır.
RİSKLİ YAPININ TESPİTİ RAPORU ALINMASI / Riskli Yapı Raporu almak için söz konusu binanın hak sahiplerinden, maliklerden herhangi biri dilekçesi, güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesinin fotokopisi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu listede yer alan lisanslı riskli yapı kuruluşlarından herhangi birine riskli yapı tespiti için başvurmalıdır ve ardından riskli yapının tespiti için başvurulan kuruluş söz konusu binadan bir örnek parça “karot” alır ve binanın riskli yapı olup olmadığını inceler.
TAPUDA BİNANIN RİSKLİ OLDUĞUNA İLİŞKİN ŞERH KONULMASI “RİSKLİ YAPI ŞERHİ” / Kuruluşun inceleme ve karar verme aşamasından sonra eğer binanın riskli yapı olduğu tespit edilirse bu tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirilir ve Bakanlık ise ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bu durumu bildirerek bina için yapının riskli olduğuna ilişkin tapuda şerh koyulur ve Tapu Müdürlüğü tarafından bina maliklerine binanın riskli yapı olduğuna ilişkin tespit, tebligat yoluyla bildirilir.
Gayrimenkule tapuda işlenen riskli yapı şerhi söz konusu binanın devrini ya da üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesini engeller mi?
Hak sahipleri, tapu kütüğünde riskli yapı şerhi bulunmasına rağmen, gayrimenkullerini satabilir veya kanunda yer alan diğer temlik işlemlerini veya ipotek tesisi işlemlerini yapabilirler, ayrıca bu taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak da tesis edilebilir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı İstanbul*2024
Riskli yapının tespiti için lisanslı kuruluşlara tüm hak sahipleri birlikte mi başvurmalı yoksa belirli bir çoğunluğunun kararıyla mı başvurulmalıdır?
Riskli yapının tespiti için ve buna ilişkin rapor almak için hak sahiplerinden “maliklerden” yalnızca birinin başvurması dahi yeterli kabul edilir, binanın riskli olduğuna ilişkin başvuruda yapı maliklerinin 2/3 çoğunluğu aranmaz.
Mülkiyet hakkı sahipleri söz konusu yapıya (binaya) ilişkin verilmiş olan riskli yapı raporuna itiraz edebilir mi?
RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ / Bina malikleri Tapu Müdürlüğü tarafından binanın riskli olduğunun tespitini bildiren tebligatın kendilerine ulaşmasından itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespit raporuna itiraz edebilirler.
Hak sahipleri tarafından yapılan itiraz, Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir ve itiraz kabul edilirse riskli yapı tespit raporu geçersiz olur.
Fakat riskli yapı tespit raporuna itiraz edilmezse veya yapılan itiraz heyet tarafından reddedilirse riskli yapı raporu kesinleşir.
Riskli yapı raporu kesinleşirse de yapı, arsa vasfına dönüşerek 60 günlük yıkım süreci başlar.
Riskli yapı tespitine itiraz edilmiş ancak itiraz sonuçsuz kalmışsa bu tespit raporunu ortadan kaldırmak için dava açılabilir mi?
İDARE MAHKEMESİNDE İPTAL DAVASI AÇILMASI / Maliklerin riskli yapı tespit raporuna itirazları reddedilmişse İdare Mahkemesi’nde iptal davası açma hakları da vardır. Malikler kendilerine tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açarak riskli yapı tespit raporunun iptalini isteyebilirler.
Riskli yapı tespit raporunu ortadan kaldırmak için iptal davası açılması halinde binanın yıkım işlemleri durur mu?
Riskli yapı kararına karşı açılacak iptal davası, yıkım kararının uygulanmasını durdurmaz ve dava açılmış olsa dahi yasada yer alan, 60 günlük süre ve 30 günlük ek sürenin sona ermesinden sonra binanın yıkılması söz konusu olabilir.
YÜRÜTMENİN DURDURULMASI KARARI / Yıkım kararının uygulamasının durması için ayrıca İdare Mahkemesi tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmesi gerekir. Mahkeme tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmesi için de yasa gereği telafisi güç ve imkansız zararların doğacak olması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerektiğinden malikler tarafından bu dava açılırken çok ciddi belgeler ve deliller sunulması gerekir.
Binanın riskli olduğu tespit edilip Tapu kütüğüne işlendikten ne kadar bir süre sonra binanın yıkımı gerçekleşir?
YAPININ YIKIM SÜRECİ / Bina Tapu kütüğüne riskli yapı olarak kaydedildikten ve riskli yapının tespiti kesinleştikten sonra maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenir ve riskli yapıların 60 günlük süre içinde hak sahipleri tarafından yıktırılıp yıktırılmadığı, idare tarafından kontrol edilir.
Riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamışsa yapının idari makamlar tarafından yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilir.
Maliklere verilen 60 günlük süre ve 30 günlük ek süre dolduğunda bina hala yıktırılmamışsa nasıl bir yol izlenir?
Bina 60 günlük süre ile beraber 30 günlük ek süre içerisinde yıktırılmamışsa, idare tarafından riskli yapılara verilen elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin durdurulması istenir ve yıktırılmayan binalar için maliklerin anlaşması da beklenmeden kolluk kuvvetlerinin desteğiyle birlikte mülki amirler tarafından idarece binanın yıkımı sağlanır.
İdare tarafından yıkılan binanın yıkım masrafları kim tarafından karşılanır?
Binanın maliklere verilen süre içinde yıktırılmaması sonucu yıkımı idare tarafından yapılsa dahi yıkım masraflarından malikler yapı üzerindeki hisseleri oranında sorumlu olurlar, masrafları malikler karşılar.
Maliklerin yapı üzerindeki arsa paylarının gerçek oranı ile tapu kayıtlarında gözüken oranı uyuşmuyorsa nasıl bir yol izlenmelidir?
Yapı üzerindeki arsa paylarının gerçek oranları ile tapu kayıtlarında gözüken oranlar uyuşmuyorsa arsa payının düzeltilmesi davası açılmalıdır çünkü bu oranlar ortak karar protokolünde de etkili olduğu için binanın yıkım sürecinden sonra alınacak kararlarda da etkili olacaktır.
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI / Bu dava bir tespit davasıdır ve binaları kentsel dönüşüm sürecine girecek olan ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yenilenecek olan kişilerin hukuki yararının var olduğu kabul edilir.
GÖREVLİ MAHKEME VE SÜRE / Arsa payının düzeltilmesi davasının kentsel dönüşümle birlikte binanın yıkımı gerçekleşmeden açılması gerekmektedir, çünkü yıkım gerçekleştikten sonra ortada kat mülkiyeti veya irtifakına konu bir taşınmaz kalmayacağından ve tespit yapılamayacağından dava reddedilecektir.
Görevli mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Örneğin, ana yapıdaki arsa payı bakımından binanın üst katlarında bulunan, metrekare olarak boyutu daha büyük ve balkonlu bir dairesi, bodrum katta bulunan ve güneş almayan bir daireye göre pay oranı açısından daha değerli olacaktır ve arsa payı da haliyle daha fazla olacaktır.
ORTAK KARAR PROTOKOLÜ / Yapının yıkımından önce malikler tarafından binanın yıkım sürecinin sonrasında alınacak kararlar açısından, yapılacak işlemler için uzlaşmaya varılması önemlidir ve bu kararlar açısından toplantı yapılarak ortak karar protokolü imzalanmalıdır.
Protokolün hukuki olarak geçerli olabilmesi için maliklerin arsa payı bakımından 2/3 oranındaki çoğunluğunun imzalaması gerekir.
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk yıkım kararı için şart değildir, bu çoğunluk aslında yıkımdan sonraki süreçte alınacak kararlar için gereklidir.
Ortak karar protokolünü imzalamayan, aranan 2/3 çoğunluğun dışında kalan maliklerin paylarının durumu ne olur?
Toplantıya katılmayan ve ortak karar protokolünü imzalamayan malik kişilere öncelikle ortak karar protokolü noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve kararlarını bildirmek için 15 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra malikler yapılan çağrıya rağmen protokolü imzalamazsa bu kişilerin hisse payları açık artırma ile satışa çıkarılır ve diğer pay sahipleri bu payları satın alabilir. Eğer diğer pay sahipleri satın almazsa, bu paylar Bakanlık tarafından satın alınır ve kamulaştırılır.
Kentsel dönüşümdeki son düzenlemeyle birlikte ortak karar protokolüne katılmayan hak sahibi kişilerin paylarının satışı açık artırma ile artık üçüncü kişilere de açılmıştır, üçüncü kişiler de bu payları satın alabilir.
Riskli binanın yıkımından sonra malikler tarafından arsanın satışı yapılabilir veya uygulamada çok sıklıkla karşılaşılan şekilde müteahhitlerle arsa payı “kat” karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılabilir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ / Arsa imara uygunsa arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılır. Sözleşmede pay sahipleri tarafından arsa payının bir kısmı müteahhide devredilir, müteahhit kendi malzemesiyle arsa üzerine bina inşa eder ve arsa sahiplerine de bu binada belirli arsa payı veya daire verilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterce düzenlenerek yapılmış olmalıdır.
Bina tamamlama sigortası nedir?
Son düzenlemeyle birlikte riskli yapılardaki kentsel dönüşüm çalışmalarında inşaat ruhsatı alınabilmesi için bina tamamlama sigortası yaptırmak zorunlu hale gelmiştir.
Müteahhidin ya da inşaat şirketinin, inşaat tamamlanmasına ilişkin taahhütlerini yerine getirmemesi gibi “inşaat firmasının batması, inşaat şirketi sahibinin vefat etmesi ya da inşaat sahibinin herhangi bir nedenden dolayı ortadan kaybolması ve kaçması” olumsuz bir durum söz konusu olduğunda bina tamamlama sigortası ile alıcıların yaptığı ödemeler garanti altına alınır. İnşaat “bina” tamamlama sigortasında sigorta şirketi müteahhit tarafından yarım bırakılan inşaat için ödenen parayı yasal faizleri ile tekrar alıcıya öder ya da binanın tamamlanmasını sağlayarak alıcının mağdur olmasını engeller.
Kentsel Dönüşüm Avukatı İstanbul*2024
Av. Derya MERİÇ
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
