Kira Artışı Neye Göre Yapılır ? 2023
Kira artışı, belirli aralıklarla bir konut veya işyerinin bir başka kişiye kiralandıktan sonra kira bedelinde artış yapılması olarak tanımlanmaktadır. Bu artışlar, temel olarak enflasyon ve güncel ekonomik şartlara göre gerçekleştirilmektedir. Kira artışının enflasyon düzeyinde tutulmasının yanı sıra hakiki değere uygun olması da önemlidir. Kira artışının uygulanmasının yasal bir zemine oturtulması da kanunlar aracılığıyla sağlanmıştır.
Kira bedelinde artış yapılmasında belirlenen orana da kira artış oranı demektedir. Kiracının ödediği kira bedelinin enflasyon ve güncel ekonomik şartlar göz önüne alındığında artırılması gayet doğaldır.
Kira Artışı ile İlgili Yasal Düzenleme Ne Şekildedir?
Kira artışına ilişkin yasal düzenlemeler kiraci ve kiraya verenin haklarını ve sorumluluklarını korumak amacıyla yürürlükte olan Kira artışı hakkında genel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1.fıkrasında, yer almaktadır. Kira artışı, kiraya verenin kiracıya kira ücretinin normal zamana göre çok yüksek olduğu durumlarda kiracının haklarını koruyacak şekilde belirlenir.
Bu durumda, kiraya verenin kiracıya söz konusu artışı yapmadan önce, yasalara uygun bir bildirimde bulunması ve kiracının bu artışı kabul etmesi gerekir. Kira artışı ile düzenleme, kira sözleşmesinde yer akmaktaysa, kira sözleşmesinde belirtilen hususlar çerçevesinde kira artışı yapılabilmesi mümkündür. Fakat 11.06.2022 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde uyarınca:
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiş olup 2022 kira artış oranı düzenlenmektedir. Söz konusu hüküm ile kira artışı bakımından 2023 Temmuz’a kadar %25 olarak belirlenen sabit oran öngörülmektedir.
Kiralık mülkler için yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir kez olmak üzere gerçekleşiyor. Kiralara yapılan zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE’ye göre belirleniyor. Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamıyor.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Konutlar için zam oranı; artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplamaktadır.
Borçlar Kanunu kiracı haklarını korurken, aynı zamanda kiralayanın da haklarını korumaktadır. Kiracı ve kiralayan arasında hukuka uygun kira sözleşmesi düzenlenmiş veya kiracı hukuka uygun kira sözleşmesi düzenlenmesine rağmen, kira artış oranına benimsemeyerek imzadan imtina edebilir. Bu durumda kiralayan yasal yollara başvurarak hakkını arar.
Ev sahibi, kiracının kirasını ödeme süresinin geçmesi durumunda, kiracıya ihtar göndererek işe başlamalıdır. İhtarda kiracıya kirasını ödememesi durumunda ödeme talebinde bulunulacağı ve kirasını ödememesi halinde ev sahibinin kiracıya karşı hukuki işlem başlatma hakkının olduğu belirtilmelidir. Eğer kiracı zamana uygun bir ödeme yapmazsa, ev sahibi kiracıya dava açmak için gerekli adımları atmalıdır.
Kiracının bilgileri ve kiranın ödenmemiş borçlarının borç tutarını kanıtlamak için gerekli belgeleri bir avukata gönderilmelidir. Avukat, kiracıya dava açmak için gerekli adımları atacaktır. Kiracı, dava konusu olan borcunu ödemezse, mahkeme tarafından zorunlu bir ödeme kararı çıkarılabilir.
Sulh hukuk mahkemelerinde görülen davaların yaklaşık %40’ı kira bedeline ilişkindir. Ne yazık ki yargı yükünün büyük bir kısmını da kira artışı hususu oluşturmaktadır.
Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
Kira artışı konut kiralarında %25’i geçemez. İşyeri kiralarında ise taraflar serbesttir.
Kiraya en fazla yüzde kaç zam yapabilir 2023?
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık %83,45, aylık %3,08 olarak açıkladı. Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) yıllık %151,50, aylık %4,78 olarak açıklandı. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde, kiracıya yüzde 25’in üzerinde zam yapılamayacak.
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Mevcutta ödenen kira ile TÜFE oranı çarpılır ve çıkan sonuç 100’e bölünür. Bu şekilde artış miktarı hesaplanır. Örneğin; kira 1.000 TL ise ve TÜFE ortalaması %15 ise uygulanacak zam artışı 150 TL olacaktır.
Ev sahibi kafasına göre kira artışı yapabilir mi?
Ev sahibi, her yeni kira sözleşmesinde kanunlar çerçevesinde belirlenmiş sınır oranında zam yapabilir. Ev sahibi, kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle beraber evden tahliye ettirebilir. Kiracı eğer evde oturmak istiyorsa kiraya yasal çerçeveler ışığında yapılan zammı kabul etmek zorundadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasındaki taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uygulanması için başvurulan bir davadır. Kira tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasındaki anlaşmazlıkların çözülmesi için kullanılan bir dava türüdür. Çoğunlukla kiraya verenin, kiracının kiraya verdiği evi çıkarmasını istemesi ve kiracının bu talebi reddetmesi durumunda kullanılır. Bu tür davalarda, mahkeme, kiracının kiraya verdiği evi çıkarmasının gerekli olup olmadığını değerlendirir. Mahkeme tarafından kiraya verilen evin boşaltılması gerektiği kararı çıkarılırsa, kiracı kiraya verilen evi boşaltmak ve kiraya verenin ödeme yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır.
Kira bedeli tespit davası sonucunda hâkim tarafından verilen tespit kararının geriye dönük olarak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için TBK m. 345 hükmü ile öngörülen sürelere uyulması gerekmektedir. İlgili hüküm gereği yeni kira bedeli;
Dava, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmamış olmasına rağmen kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir ihtarname tebliğ edilmiş ise yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira arttırımı yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması durumunda yeni kira dönemini başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Kira bedeli tespit davası sonucunda hâkim tarafından verilen tespit kararının geriye dönük olarak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için TBK m. 345 hükmü ile öngörülen sürelere uyulması gerekmektedir.
İlgili hüküm gereği yeni kira bedeli;
Dava, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmamış olmasına rağmen kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir ihtarname tebliğ edilmiş ise yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira arttırımı yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması durumunda yeni kira dönemini başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIR?
2023 Temmuz ayına kadar ev sahipleri, bir önceki kira yılının yüzde 25’ini geçmeyecek şekilde zam yapabilecek.
Örneğin mevcut kirası 2.000 TL olan bir evin kira artış oranı %25 olduğunda en fazla 500 TL zam yapılabilecek.
Bu durumda evin kirası 2.500 TL’ye yükselmiş olacak. %25’in üzerinde zam yapıldığı takdirde kiracılar, ev sahiplerini yasal yükümlülükleri yerine getirmediğinden haklarını arayabilecek.
