Kira Hukuku | Kira Sözleşmesi *2023
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı yahut sözlü şekilde yapılabilir.
Kiracının Hak ve Borçları
Kiracı Sözleşmesi sonunda , kiralanan gayrimenkulü teslim aldığı zamanki hali ile geriye teslim etmekle yükümlüdür..
Kira parasını sözleşme ile veya mahalli töreye göre belirli olan zamanda ödemekle yükümlüdür.
Sözleşmede belirtilen sair paraları ödemekle yükümlüdür.
Kiralanan gayrimenkulde yapılması kiralayana düşen tamirat gerekliliği doğar veya üçüncü kişi kiralanan üzerinde bir hak ileri sürer ise bu durumu kiralayana derhal bildirmekle yükümlüdür.
Kiracı kiraladığı gayrimenkulü kullanırken özenli davranmak ve eğer kiralanan apartman dairesi ise ,binada oturan diğer kişilere karşı gereken görevleri yerine getirmekle yükümlüdür. Kat mülkiyetinin gereklerini yerine getirmelidir.
Kiralananı kullanırken tam bir özen göstermekle yükümlüdür. Ayrıca apartman kirasında diğer apartman sakinlerine karsı üzerine düşen ödevleri yerine getirmelidir.
Kira bedelini sözleşmede belirtilen surede ve yerde usulüne uygun olarak ödemelidir.
Kiralananda ,yapılması kiralayana düşen tamirat gerekliliği doğar veyahut üçüncü kişi kiralanan üzerinde bir hak ileri sürerse, kiralayana durumu hemen bildirmekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesinin sonunda ,kiralananı teslim aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür.
Kiracının kiralananın kullanılmasının gerektirdiği olağan giderleri yapma borcu
Ev Sahibinin Hak ve Borçları
Ev sahibinin kiralananı şözleşme de öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim borcu
Ev sahibinin kiralananı şözleşme süresince sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli halde bulundurma borcu
Ev sahibinin ayıba karsı tekeffül borcu:
Ev sahibinin zapta karsı tekeffül borcu
Ev sahibinin kiralananın vergi ve giderlerini ödeme borcu
Kiracının kiralarını ödememesi ya da sürekli olarak başkalarını rahatsız edici bir yaşantı sürmesi durumunda, ev sahibi, konut mülkiyetinin kendisine tanıdığı hakla kiracıyı tahliye ettirebilir.
Kira sözleşmesi ile birlikte kiraya veren ve kiracı birbirine karşı yasal olarak sorumlu sayılır. Ev sahibi kiracının kural ve sorumluluklara uymaması durumunda sözleşme bitmeden tahliyesini isteyebilir. Kiracı tahliye davası için bazı şartların oluşması lazım.
KİRACI TAHLİYE DAVASI SEBEPLERİ
Kiraya verenden kaynaklanan sebepleri şöyle sıralayabiliriz;
• Kiraya verinin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası
• Yeni malikin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası
• İmar ve inşa nedeni ile açılan ihtiyaç davası
Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise şöyle;
• Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye davası
• Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeni ile açılan tahliye davası
• Kiracının kendi konutunun bulunmasına dayanan tahliye davası
TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kiracı tahliye davasının açılabilmesi için bazı kurallar var. Eğer kira sözleşmesi süreli ise tahliye davasın kira sözleşmesinin sona ermesi ile açılabilir. Kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması lazım. Eğer kira sözleşmesi süresizse fesih ve bildirim sürelerine göre sözleşmenin sona ereceği tarihi belirlemek gerekiyor. Bu tarihten itibaren 1 ay sonra tahliye davası açılabilir.
Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılıyor.
Kira Hukuku | Kira Sözleşmesi 2023
6570 Sayılı Kanun Yer Alan Tahliye Sebepleri
Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 7. Maddesine göre; “kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında, tahliye davası açabilirler. ”
Madde 7 – Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a)Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği taahhüt edilmiş olmalıdır. Tahliye tarihinin iki kira yılı içersin de olması halinde taahhüt geçersiz olur. Ayrıca Tahliye taahhüdüne Tahliye cezai şart hükmü de eklenebilir . bu taahhüde dayanarak kiracı tahliye davası açılabilirse de uygulamada tahsil kabiliyeti ve zaman kazanmak amacıyla icra takibi yapılmaktadır. Ev sahibi için bu hakları kullanma süresi 1 aydır
b)Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira süresinin bitiminde
c) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,
d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
6570 sayılı kanununun 12.maddesine göre; kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Yine, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır.
Kira Hukuku | Kira Sözleşmesi 2023
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Feshin İhbarı
Kira için ne açıkça ne de zımni bir sure tayın edilmemişse; gerek kıracı gerek kiralayan ihbar suretiyle sözleşmeyi bozabilir. Sözleşmede aksi kararlastırılmamışsa taraflardan her biri bk md 262 de belirtilen kurallar uyarınca feshi ihbar edebilir.
KİRACININ BORÇLARI SEBEBİYLE KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI
Ev sahibi, vadesi gelmiş kira paralarını alabilmek için, kiracının taşınır mallarını veya kıymetli evrakını elinde tutup, alacağını verilinceye kadar vermemek veya bunları sattırarak bedelinden alacağını alma hak ve yetkisine sahiptir. Buna hapis hakkı denir.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYE TAHLİYE
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir şart olarak aranmamaktadır. Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Borçlu bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.
Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmez ise takip kesinleşir ve kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılır. Ancak kanun burada borçluya 30 günlük bir ödeme süresi vermiştir. Bu sebeple bu süre dolmadan alacaklı haciz ve tahliye yoluna başvuramayacaktır. Borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş 30 günlük ödeme süresinde de ödeme yapmamış ise;
Alacaklı, kirayı veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracı borçlunun kiralanandan tahliyesini isteyebilir.
Aynı zamanda kira alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi gerçekleştirebilir.
Kira Hukuku | Kira Sözleşmesi 2023
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE TAHLİYE
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma kiralananın bu şekilde tahliyesi için yeterli kabul edilmemektedir. Taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi yoksa yazılı tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesinin ardından artık sadece tahliye söz konusudur.
Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.
Kira Tesbit Davaları
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesi davalı kiracıya tebliğ edilerek dava açılabilir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
