Müteahhit Ayıplı Mal 2022
Müteahhidin gizli ayıplardan sorumluluğu, teslimden itibaren 5 yıl olarak düzenlenmiştir. Ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru var ise bu süre 20 yıl olarak kanunda düzenlenmiştir.
Örneğin müteahhit, işi fen ve imar kuralları dışında ifa etmiş ise iş sahibi sözleşmeden dönerek zararını talep edebilir.
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sözleşme çeşididir.
Arsa sahibi olup da inşaat işleri ile bizzat uğraşmak istemeyen kişiler arsalarını yükleniciye devretmektedirler. Yüklenici de bu devir karşılığında bağımsız bölümler inşa etmektedir.
Bu bağımsız bölümler yapılan anlaşmaya göre yüklenici ve arsa sahibi arasında paylaşılmaktadır. Yükleniciler kendilerine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak kazanç sağlamaktadırlar.
Arsa payı karşılığı uygulamada dört şekilde ortaya çıkmaktadır. Bu sözleşmenin konusu bir eser meydana getirme olduğu için en fazla karşılaşılan sorun yapılan bağımsız bölümlerdeki ayıplar ve yüklenicinin temerrüdüdür.
Müteahhit Ayıplı Mal 2022
Karşılıklı Sözleşme Niteliği
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi tarafların her ikisinin de borç altına girdiği sözleşmelerdendir.
Bu sözleşmede arsa sahibi, arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt etmekte; yüklenici ise, bağımsız bölüm inşa etmeyi ve arsa sahibine devretmeyi borçlanmaktadır. Böylece sözleşmenin her iki tarafı da hem alacaklı hem de borçludur.
Arsa sahibi bağımsız bölümlerin yapılmasını ve teslim edilmesini isteme bakımından alacaklı, arsa paylarını devir bakımından ise borçludur.
Buna karşılık yüklenici ise, bağımsız bölüm inşası ve devri bakımından alacaklıdır. Karşılıklı sözleşme niteliği borçlunun temerrüdü bakımından da önem taşımaktadır.
Müteahhit Ayıplı Mal 2022
ARSA SAHİBİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDAKİ SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK ŞEKLİ
Sözleşmenin konusu taşımaz olduğu için, payların devri taahhüdünü içeren sözleşmenin TMK. m. 706, TBK. m. 237, Tapu K. m. 26 ve Noterlik K. m. 60 ve m. 89’a göre düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Ancak şekle uyulmasının aranmadığı özel kanun hükümleriyle belirtildiği durumlarda şekil şartına uyulmayabilir.
Türk Hukukunda bu sözleşme düzenlenmediği için şekil şartına ilişkin bir hüküm de bulunmamaktadır.
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi karışık muhtevalı sözleşme olduğu için, yüklenicinin inşaat yapma borcunun da resmi şekilde düzenlenen sözleşmede yer alması gerekir. Düzenleme biçiminde öngörülen bu sözleşme belirtilen biçimde düzenlenmezse, kural olarak geçerli sayılmaz ve hukuki sonuç doğurmaz.
Burada sözleşmeyi resmi şekle bağlayacak olan makam kural olarak tapu memurudur. Noterlik K. m. 60’a göre taşınmaz satış vaatlerinin noter tarafından yapılabileceği kuralı getirilmiştir.
Müteahhit Ayıplı Mal 2022
Yargıtay’ın vermiş olduğu bir İçtihadı Birleştirme Kararına göre noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaatlerinin geçerli olduğu, bu türlü satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı sonucuna varılmıştır.
Bu kararı ile Yargıtay toplumun baskılarını göz önüne alarak bu tür sözleşmelerin tümünün geçersiz sayılmaması endişesi ile bu sözleşmedeki satım vaadi unsurunu ele alıp bu sözleşmenin noterler tarafından düzenlenebileceğini belirtmiştir.
Bu sözleşme ile varılmak istenen amaç, kat mülkiyetine ulaşmadır.
Kat irtifakı kurulduğu durumlarda arsa payının kat irtifakından ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir. Bu nedenle de arsa payının kat irtifakından ayrı olarak satış vaadine konu olması da gerçekleşmeyecektir.
Ancak kat irtifakının kurulmasından sonra ve kat mülkiyetine geçilmeden önce arsa payının satılması ve satış vadine konu olması mümkündür.
Bu durumda arsa payına bağlı taşınmaz satım vaadi sözleşmesini noterler resmi şekilde yapabilirler. Ancak taraflarca dışarıda düzenlenip noterlikçe imzaları onanan sözleşmeler geçerli değildir.
Yüklenicinin Borçları
Bağımsız Bölüm Yapma Borcu
Yüklenici, inşaatı, sözleşmede belirtilen biçimde, öngörülen sürede bitirip teslim etmelidir.
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi iş görme sözleşmelerinden olduğu için yüklenici arsa sahibinin yararına iş yapmak ve zarar verici davranışlardan kaçınmak zorundadır.
Eser sözleşmesine göre malzeme arsa sahibi tarafından verilmişse yüklenici malzemeyi özenle kullanmak ve hesap vermek zorundadır.
Yine arsa sahibi tarafından verilen malzeme veya arsa, inşaatın gereği gibi ve zamanında ifasını tehlikeye koyacak biçimde ise, yüklenici bunu arsa sahibine derhal bildirmelidir.
Arsa sahibinin yanlış talimat vermesi nedeniyle inşaat istenilen nitelikte ve sürede yapılamıyorsa bu durumda da yüklenici arsa sahibini uyaracaktır; fakat iş sahibi bu talimatında ısrar ederse yüklenicinin sorumluluğu ortadan kalkacaktır
Yüklenicinin özen borcu ise TBK. m. 471’de düzenlenmiştir. Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.
İşe zamanında başlamamak, işi geciktirmek gibi hallerde arsa sahibi kusursuzsa, işin sözleşmeye aykırı yapılacağının kesinlikle tahmin edilmesinde, işin başkasına yaptırılacağı ihtarını yükleniciye bildirir.
Eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı biçimde yapılacağı kesinlikle tahmin ediliyorsa, yüklenici verilen sürede gerekeni yapmazsa veya sürenin yararsız olduğu durumlarda hiç süre verilmeden sözleşme feshedilerek iş başkasına yaptırılır.
Bu durumda TBK. m. 123 ve 125’teki borçlu temerrüdünün feshine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Fesih, sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye yönelik olarak sona erdiren bozucu yenilik doğuran bir haktır.
Feshin geçerli bir hukuki sonuç doğurması için karşı tarafın kabulü aranmamaktadır. Fesih aynı zamanda bir tasarruf işlemdir.
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde fesih hakkının kullanılabilmesi için şu iki şartın gerçekleşmesi gerekmektedir: İlk olarak yüklenici temerrüde düşmüş olacaktır.
İkinci olarak ise arsa sahibinin, yüklenicinin temerrüde düşmesi üzerine makul bir süre içinde ifa istemediğini, sözleşmeyi feshettiğini yükleniciye bildirmesi gerekir.
Fesih halinde yerine getirilmiş edimler istenemez, fakat yerine getirilmemiş edimler de sözleşme ileriye etkili olarak sona erdiği için artık istenemeyecektir.
Bir görüşe göre geleneksel dönme kuramı gereği fesih beyanı sözleşmeyi ve ondan doğan ilişkiyi geriye etkili olarak ortadan kaldırır.
Fesih anına kadar ifa edilen edimlerin geri istenmesi talebi de sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenir.
Yüklenicinin sözleşmeye aykırı ve kusurlu olarak işi geciktirmesi veya kesin olarak yarıda bırakması yüzünden eser sözleşmesinin arsa sahibi tarafından TBK. m. 473 f. 1’e göre feshi, geriye etkili bir dönme niteliği taşır.
Eser sözleşmesi arsa payı karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin olsa bile, yine TBK. m. 473 f. 1’deki geriye etkili dönme hakkı kullanılabilir.
Bu takdirde, yüklenici yaptığı edimlerini ancak arsa sahibinin sebepsiz zenginleşmesi veya yeni dönme kuramına göre bu edimlerin objektif değeri oranında geri alabilir.
Yüklenici işin tamamlanması halinde elde edeceği kardan inşaatın yapılan kısmıyla orantılı bir bölümün kendisine verilmesini isteyememelidir. Yüklenici ediminin ve giderlerinin karşılığını da aynen değil nakden alabilmelidir.
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde arsa sahibi yükleniciye bedel olarak arsa payını devretmeyi vaadeder.
Fesih halinde fesih iradesinin açıklandığı gün eserin tamamlanma oranına isabet eden arsa payını arsa sahibi yükleniciye devretmekle yükümlü olacaktır. Sözleşmenin şerhi halinde, yükleniciye verilmesi gereken arsa payına isabet eden bağımsız bölümün üçüncü bir şahsa arsa sahibince devri halinde, bağımsız bölümün üçüncü şahıstan alınarak yükleniciye verilmesi gerekir.
Ancak arsa sahibinin yükleniciye verebileceği aynı arsa üzerinde başka paylar varsa, sözleşmenin şerhine rağmen üçüncü şahıstan bağımsız bölümü almak yerine, arsa sahibinden payın devredilmesinin tercih edilmesi isabetli yol olacaktır.
Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin geçersiz olması ya da daha sonra feshedilmesi durumunda yüklenici ya da arsa sahibi haksız yapı kurallarına dayanabilir.
Konutu teslim eden Müteahhitin sorumluluğu ne zaman biter?
Müteahhit tarafından inşa edilmiş ve iskanı alınmış binalarda, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre müteahhittin sorumlulukları konutun teslim tarihinden itibaren sıfır olanlarda 5 yıl, ikinci el olanlarda ise 3 yıl devam etmektedir.
Müteahhit apartmandan kaç yıl sorumludur?
Müteahhit genel olarak, sattığı-inşa ettiği binadan 5 yıl boyunca sorumlu.
Müteahhit nelerden sorumludur?
Genel kural olarak Müteahhitler, hem inşaat aşamasında işçilerin kusurlu şekilde inşasından hem de inşa faaliyetleri aşamasında arsa sahibine verilen zararlardan sorumludur. Bu zarar doğrudan inşaatla ilgili olabileceği gibi inşaat faaliyetleriyle dolaylı şekilde ilgili de olabilir.
Müteahhitin sorumluluğu kaç yıldır 2021 ?
Müteahhitlerin konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıl boyunca ayıplı maldan dolayı sorumlulukları vardır.
Müteahhite hangi mahkemede dava?
Eser sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özel hukuk sözleşmeleri olması sebebiyle, bu sözleşmelerin imzalanmasından doğan uyuşmazlıklar için adli yargı görevlidir. HMK m.2 uyarınca dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi tarafından bakılacağı düzenlenmiştir.
Eksik iş ve iskan alımı için müteahhite dava açılabilir mi?
Müteahhitin, yapılan sözleşmede yer alan maddeleri yerine getirmemesi, ayıplı olarak teslim etmesi ya da iskânı almaması gibi durumlar söz konusu ise Sulh Hukuk Mahkemelerine karşı dava açma hakkınız doğuyor
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi mahkeme?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin eser sözleşmesinin özgü bir tipi olduğu göz önünde bulundurulduğunda, her iki tarafın tacir olmadığı yahut bir tarafın tacir olduğu sözleşmeden kaynaklanan davalarda asliye hukuk mahkemeleri görevli olacağını ifade etmek gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi kanun?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Görevli Mahkeme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 355 vd. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir.
Müteahhit iskan almıyor ne yapmalıyım?
Müteahhitin iskan almaması halinde ise kişiler sulh hukuk mahkemelerine başvuruda bulunarak haklarını arayabiliyor.
Eser sözleşmesi hangi mahkeme?
Bu kapsamda eser sözleşmesi ilişkisinin de Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamına alındığı anlaşılmakla, 6502 sayılı Kanun’un 73/1. maddesi uyarınca görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi midir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; karma nitelikte bir eser sözleşmesi olarak, arsa sahibinin, arsa payının bir kısmını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin, arsa üzerinde inşaat yapmayı taahhüt ettiği bir sözleşmedir.
İskan zorunluluğu ne zaman başladı?
Türkiye birçok konuda olduğu gibi iskan konusunda da sorunları olan bir ülkedir. Birçoğumuzun bildiği gibi 28 Kasım 2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun da yapılan değişiklikle mülkiyet edinimi konusunda bazı değişiklikler yapılmıştır.
Eser sözleşmesi ticari iş midir?
6102 Sayılı Türk Ticaret Yasası’nın 19/11. maddesi gereğince davalı yönünden ticari iş niteliğinde olan bu sözleşme davacı taraf açısından da ticari iş sayılır.
Müteahhit Ayıplı Mal 2022
