Şufa (Önalım) Hakkı I Avukat İzmir
Şufa hakkı (önalım hakkı), paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Bu hak sadece taşınmazlar için değil taşınırlar için de söz konusudur. Ancak taşınmazlarda yasal önalım hakkı kendiliğinden var iken, taşınırlar için sözleşmeyle kurulur.
Şufa hakkı yenilik doğuran bir haktır.
Bu sebeple;
Hak sahibinin tek taraflı irade açıklaması ile satış işlemi gerçekleşmiş olur, karşı tarafın kabulüne gerek yoktur. Şufa hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılmaktadır.
Bu hakkın kullanımı şarta bağlanamaz. Şarta bağlanmış ise bu hak kullanılmamış sayılır.
Bu hak bir defa kullanıldıktan sonra kendisinden tek taraflı olarak dönülemez. Aksi takdirde karşı tarafın temerrüt hükümleri çerçevesinde dava açma hakkı doğar.
Şufa hakkı hangi durumlarda ortaya çıkar?
Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir. .(4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmi Gazete’de Gıda Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında 7255 sayılı Kanun (“Değişiklik Kanunu”) ile tarımsal arazilerin satışa konu edilmesi durumunda sınırdaş maliklere önalım hakkı kaldırılmıştır.)
Şufa hakkı sadece paydaşlar tarafından kullanılabilir.
Fiilen taksim edilmemiş taşınmazda kullanılabilir.
Önalım hakkı “yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı ”olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Bir kimse yasal olarak hiçbir mecburiyeti olmadığı hâlde kendi taşınmazı/taşınırı üzerinde bir başkası lehine sözleşme ile önalım hakkı tanıyabilir. Bu durumda eğer mâlik ileride bu taşınırı/taşınmazı satmak isterse, önalım hakkı sahibi kişi tek taraflı irade beyanı ile kararlaştırılan bedel üzerinden söz konusu taşınırı/taşınmazı satın alabilecektir. Ama eğer mâlikin satmak gibi bir iradesi yoksa bu hak, satış için zorlama yetkisi vermez.
Taşınmazlarda önalım sözleşmesinin geçerliliği adi yazılı şekilde yapılmış olma şartına bağlıdır, yani Noterlikçe resmi olarak düzenlenmesi şart değildir.
Ancak sözleşme ile tanınmış olan önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi ile mümkündür. Taşınırlar için ise herhangi bir şekil şartı söz konusu değildir.
Önalım hakkı, en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.
Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakkın devredilebileceği taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Ancak devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
2. Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazlar hakkında söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı söz konusu değildir.
Kanundan doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için bu hakkın tapu kütüğüne şerh verilmesine gerek yoktur. Zira hak sahibi kanun uyarınca önalım hakkına sahiptir. Ancak hak sahiplerinin bu haklarından vazgeçmeleri durumunda, vazgeçtiklerine ilişkin sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir.
Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bir başka ifade ile taşınmazın bir üçüncü kişiye haciz veya iflas yolu ile geçmiş olması hâlinde şufa hakkı kullanılamayacaktır. Şufa hakkı sadece iradi satışlar için geçerlidir.
Önalım hakkı taşınmazın satılması halinde kullanılabilir. Bağış veya mal değişimi (trampa) durumlarında önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkı sadece üçüncü kişilere gerçekleşen satışlarda söz konusu olabilir. Eğer taşınmaz zaten paydaşlardan birisine satılmış ise diğer paydaşların şufa hakkından söz edilemeyecektir.
Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?
Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise
Devir işleminin bağışlama veya trampa halinde olması halinde
Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise
Elbirliği mülkiyete bağlı taşınmaz söz konusu ise
Ölüme bağlı tasarruf halinde
Satış hile, yanılma veya gabinle fesih olması halinde
Şirkete sermaye olarak pay konulmuşsa
Cebri arttırmayla yapılan satışlarda
Önalım hakkından paydaş feragat etmişse
Tüm paydaşlar payını 3. kişiye devretmişse
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde
Bildirim Yükümlülüğü
TMK 733/3 uyarınca Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.
Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi
Şufa hakkı kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
Satış paydaşlara alıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davası açılmalıdır.
Satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Şufa davası ya da önalım davası, paylı mülkiyete konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
ŞUFA HAKKININ ENGELLENMESİ
Hak Sahibinin Feragati
Eğer paydaş/paydaşlar bir taşınmaz üzerindeki şufa haklarından tüm satışlar için geçerli olmak üzere feragat etmek isterler ise, bu feragatin satıştan önce yapılması gerekir. Feragat resmi yazılı geçerlilik şartına tabidir. Mutlaka tapu siciline şerh verilmesi gerekir. Fakat eğer sadece belli bir satış için yapılacaksa adi yazılı bir belge yeterlidir. Bu belgenin satıştan önce veya sonra düzenlenmesi arasında da bir fark bulunmamaktadır.
Cebri İcra
Önalım hakkı sadece iradi satışlar için söz konusu olduğundan cebri icra yolu ile gerçekleşen satışlar için bu hak kullanılamaz.
Satış Dışı Gerçekleşen Devir
Eğer şufa hakkına konu mal, satış işlemi dışında başka bir yolla (bağış veya trampa vb) devredilmiş ise bu hak kullanılamayacaktır. Ancak bu durumda hak sahibi muvazaa iddiası ile dava açabilir.
Fiili Taksim
Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz paydaşların tamamının katılımı ile sağlanan bir uzlaşma sonucunda fiilen taksim edilmiş, bu kısımlar birbirlerinden kesin olarak ayrılmış ve paydaşlar tarafından bağımsız olarak kullanılmakta ise fiili taksim mevcut demektir. Adına “eylemli paylaşma” da denilen fiili taksimin varlığı halinde önalım hakkı kullanılamaz.
YARGITAY KARARI
7. Hukuk Dairesi 2021/1114 E. , 2021/2829 K.
“İçtihat Metni”
7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 03/09/2014 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 18/12/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüne, davanın reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin
olunan 09/11/2021 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. …, karşı taraftan davalı vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 7516 ada 5 parsel sayılı arsa niteliğindeki gayrimenkulün hissedarı olduğunu, 2003 yılında yapılan şuyulandırma ile müvekkilinin maliki olduğu taşınmaz…’ın maliki olduğu parselle birleştirilerek hissedar yapıldığını, diğer paydaş olan… 06.12.2011 tarihinde müvekkiline haber vermeden kendi payını …’a sattığını,… da 08.05.2014 tarihinde trampa yoluyla payını …’ya devrettiğini ve hemen arkasından … vekil olarak hissesini devrettiği … adına ortaklığın giderilmesi davası açtığını yapılan
trampanın müvekkilinin önalım hakkının önlenmesi amacıyla yapıldığını bu nedenle muvazaalı olduğunu belirterek, davanın kabulüne, muvazaalı trampa sözleşmesinin tespitine ve buna dayalı tapunun iptaline, önalım hakkı kullanılarak müvekkili adına tesciline, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili , payın satın alınması için davacıya gidildiğini ancak çok az bir para teklif ettiğini, bu nedenle müvekkili ile takas yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince, 08.05.2014 tarihli trampa işleminin önalım hakkının kullanımını engellemek amacıyla muvazaalı yapıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince adı geçen davalı vekilinin istinaf başvurusunun, davacının trampa işleminin muvazaalı olduğuna yönelik iddiasını kanıtlayamadığı gerekçesiyle kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesi uyarınca, önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paydaşın paydaşa satış yapması halinde ise önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca satış dışındaki işlemlerde de önalım hakkı doğmaz. Ne var ki, satış dışındaki pay edinimlerinde muvazaa iddiası ileri sürülebilir. İşlemin tarafı olmayan paydaşlar bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilirler.
Davacı, davalının taşınmazı gerçekte satın almasına rağmen önalım hakkının kullanımını önlemek amacıyla muvazaalı olarak temlik işlemini trampa olarak gösterdiğini ileri sürmüştür.
Öncelikle davalı 9264 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 7742/29333 payını akitte 50.000,00 TL bedel ile dava dışı satıcı …’a ait dava konusu 7516 ada 5 parsel 27/76 payını akitte 111.760,00 TL bedel göstererek trampa etmiştir.
Alınan bilirkişi raporunda trampaya konu 9264 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 7742/29333 payının değerinin işlem tarihinde 135.485,00TL; dava konusu 7516 ada 5 parsel 27/76 payın değerinin ise 404.920,07 TL edeceği belirtilmiştir.
Görüldüğü üzere trampaya konu taşınmazlar hem mevkii, hem miktar, hem de değer itibariyle denk değildir. Taşınmaz satılıp parası alınabilecekken, bu çeşit bir trampa yoluna gidilmesi hayatın olağan akışına uygun düşmez. Gerçekte satış olan işlemin sırf diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarının engellenilmesi için trampa olarak gösterilmesi halinde kanunun dolanılması söz konusu olur ki, bu hususu kanun korumaz.
Öyle ise, ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinde de belirtildiği üzere, davalının taşınmazda trampa yolu ile pay edinimi muvazaalı olup, gerçekte satış işlemi ile pay edindiği ve davacı yan yönünden önalım hakkının var olduğu kabul edilmelidir.
Bölge adliye mahkemesince, değinilen hususlar göz ardı edilerek, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 3.050,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 09.11.2021 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumdan, hükmün bozulması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.
ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI
