Uyarlama Davaları Nedir
Kira sözleşmeleri adi kira veya hasılat kirası olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Adi kira, taşınır veya taşınmaz bir malın belli bir ücret karşılığında kullanma hakkının bir başkasına devredilmesidir. Hasılat (ürün) kirası ise ürün veren taşınır veya taşınmaz malların veya hakların bir bedel karşılığında kullanılmasını, semerelerinin toplanmasını, işletilmelerini ve hakların kiralanmasını ifade eder.
Kira sözleşmesinin geçerliliği kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlı olmamakla beraber bazı özel yasalarda (Devlet İhale Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu) kira sözleşmelerinin ne şekilde yapılacağı farklı olarak belirtilmiştir.
Bunun yanında kiracı ve kiralayan aralarında yapacakları anlaşma ile sözleşmenin geçerliliğini yazılı olma şartına bağlayabilirler. Kira sözleşmesinin hangi şekil şartına uyularak yapıldığı uyuşmazlık çıkması durumunda ispat usulleri bakımından farklılık taşımaktadır. Şöyle ki; yazılı bir kira sözleşmesi ancak aynı derecede yazılı delille ispatlanabilirken, sözlü kira sözleşmelerinin her türlü delille ispatı mümkün kılınmıştır.
Kira alacakları bir aya ait kira parasının ödenmemesi ile muaccel hale gelecektir. Taraflar sözleşmede ifa gününü belirlemişlerse herhangi bir ihtara gerek olmaksızın bu tarihin geçmesi ile temerrüt durumu gerçekleşecektir. Temerrüt faizi ise ihtara gerek olması durumunda ihtarın borçluya eriştiği, ihtara gerek olmaması durumunda ise borcun muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.
Borçlar Kanunun da sadece kira sözleşmesinden doğan kira alacağına ilişkin davalar için beş yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bunun yanında kiracı tarafından haklı sebebe dayanmayan ödemeler veya hataen yapılan ödemeler nedeniyle açılacak davalar iki yıllık zamanaşımı süresine tabi tutulmaktadır. Kira sözleşmesinden doğan kira parası dışındaki borçların kiracıya ait olmasına rağmen kiracı tarafından ifa edilmemesi durumundan açılacak davalar ise 10 yıllık zamanaşımı sürelerine tabidir.
Uyarlama davaları nedir?
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davalardır. Uyarlama davası açabilmek için olağanüstü olayın önceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen bir olay olması gerekmektedir.
Kira Tespit ve Uyarlama Davası Nedir?
Kira tespit ve uyarlama davası kira üzerinde değişiklik yapılmasını ve bu değişikliklerin sözleşmeye aktarılarak sözleşmenin yenilenmesini sağlayan bir dava türüdür. Kira tespit ile kira miktarı arttırılabilmektedir.
Kira bedeli alınan konut ya da çatılı iş yerine ait diğer değişikliklerin yapılması için de uyarlama davası devreye girmektedir.
Yükselen konut kirasının ise sözleşmeye geçirilmesi için tespit davasının uyarlama davası ile devam etmesi gerekmektedir.
Tespit ve Uyarlama Davasının Farkı Nedir?
Tespit davasında kiranın bedeli değiştirilmekte olup bu süreç yasalara uygun bir şekilde mahkemede devam etmektedir.
Uyarlama davası ise tespitin bitimi ile birlikte başlamakta ve tespit davasında alınan kararların sözleşmeye uyarlanması noktasında görev almaktadır.
Tespit ve Uyarlama Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davasının açılabilmesi için uyarlama yapılacak olan sözleşme büyük bir önem taşımaktadır. Sözleşmenin tarihi ve içeriği davanın seyrini değiştirebilmektedir.
Tespit ve uyarlama davasının açılabilmesi için dilekçe ile ilgili mahkemeye başvurulması gerekmektedir.
Uyarlama davası hangi mahkeme?
Bu sebeple uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kira uyarlama davası ne kadar sürer?
Bu nedenle kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceğine dair kesin bir süre verilememektedir. Ancak ortalama bir süre vermek gerekirse delillerin toplanması ve mahkeme süreci yaklaşık 1-1,5 sene sürebilir denilebilir.
Kira uyarlama davası ne zaman açılır?
Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir.
Sözleşmeyi kimler uyarlayabilir?
Sözleşmenin Yeni Koşullara Göre Uyarlanmasını İsteyebilir
Bu hak yalnızca mahkemeye başvurularak dava yolu ile kullanılır. Borçlu, hâkimden uyarlama talep edecek, ancak sözleşmenin uyarlanması mümkün değil ise diğer hakkını kullanabilecektir.
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davalardır. Uyarlama davalarında görevli mahkeme mecurun yıllık kira bedeli dikkate alınarak belirlenmektedir. Yıllık kira bedeli HUMK da belirlenen sınırın altında ise Sulh Hukuk Mahkemeleri, üstünde ise Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli sayılmaktadır.
Kira bedelinin artırımı hükmünün iptali için açılan davalar ise uyarlama davalarından farklı olarak tespit davası niteliğinde olup görevli mahkeme HUMK md 8 doğrultusunda Sulh Hukuk mahkemeleridir.
Kural olarak, kira akdinin kurulduğu sırada taraflar arasında dengenin mevcut olduğu kabul edilmektedir. Uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek kişilerin sosyal ekonomik dengesini bozan olaylar sonrasında taraflardan biri için edim ifasının katlanılamayacak hale gelmesi nedeni ile açılır ve davada kira parasının değişen durumlara uyarlanması istenir.
Uyarlama davası açabilmek için olağanüstü olayın önceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen bir olay olması gerekmektedir.
Olayların önceden tahmin edilebilir olup olmadığı; sözleşme süresi, sözleşme içeriği ve sonradan meydana gelen olayın niteliği gibi özelliklerin birlikte değerlendirilmesi ile belirlenebilir. Kısa süreli kira sözleşmelerinde pahalılık, enflasyon, para değerindeki düşüş ve yasal mevzuattaki düzenlemelerin bilinebilir oldukları kabul edilir.
Olağanüstü durumun önceden öngörülemeyen ve beklenmeyen bir hak olması gerekmekle beraber aynı zamanda bu olağanüstü durumun gerçekleşmesinde davacının kusurunun bulunmaması gerekmektedir. Davacı kendi kusuru ile sebep olduğu bir durum nedeni ile uyarlama talep edememektedir. Bunlarla beraber önemli bir nokta da değişen hal ve şartlara rağmen sözleşmenin taraflarının ihtirazi kayıt koymaksızın edimlerini ifa etmesi durumunda uyarlama talep haklarını yitireceklerinin kabul edilmiş olmasıdır.
Uyarlama Davaları Nedir
