Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, toplumda halk arasında bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise bağımsız bölümleri yapıp birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilmektedir.
Bu nedenle gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gerekirse halihazırda usulüne uygun olan imza altına alınmış, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açılması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir.
Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukukun ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Somut olayda eser sözleşmesi ve satış sözleşmelerine dair mevzuat ve uygulama kuralları kullanılmaktadır.
Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir.
Çatışma ve hukuki uyuşmazlıklara gebe olması muhtemel bu tip boşlukların doldurulması için emsal nitelik taşıyan Yargıtay kararları, kimi zaman adaletin tecelli edip etmediği tartışmalarını gündeme getirseler de adeta karanlığa ışık tutan birer yol gösterici görevi görmektedir.
Burada müteahhit veya yüklenici, yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz, inşaata ilişkin mimari taslak ve projelere, teknik şartnameye uygun eser meydana getirilmeli ve ortaya çıkarılan taşınmaz için gerekli idari işlemler gerçekleştirilmeli, örneğin iskan alınmalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa sahibinin, kendisine ait taşınmaz üzerinde yüklenicinin inşaat yapması ve bunun karşılığında arsa sahibinin yükleniciye yapılan inşaat ya da bağımsız bölümünü bir kısmının devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme olarak tanımlanabilir. Bu sözleşme yukarıda da arz edildiği gibi hem yapılacak inşaat işlemlerinden dolayı eser sözleşmesi, hem de taşınmaz devrini içerdiğinden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini içinde barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
Kanun bazı sözleşmelere işlem güvenliği gereği yazılı olması, noterde veya tapuda yapılması gibi belli başlı şekil şartları getirerek tarafların daha iyi düşünmesi, ispat zorluklarının aşılmasını amaçlamıştır.
Arsa payı (Kat karşılığı) inşaat sözleşmesini oluşturan eser sözleşmesinin sözlü olarak yapılması dahi yeterliyken, taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı kuralına tabidir.
Noterlik Kanunu Madde 60’da satış vaadi sözleşmesi düzenlemenin noterin görevli olduğu Türk Borçlar Kanunu’nun 12. Maddesinde de şekle aykırı olarak yapılan sözleşmenin geçerli olmayacağı belirtilmiştir.
Özetle Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin noterlikçe düzenlenmesi bir şekil şartı olup bu koşula uymayan sözleşmeler hakkın kötüye kullanılması gibi bazı durumlar hariç olmak üzere geçersiz olup herhangi bir yaptırım gücü bulunmamaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Arsa sahibi ve yüklenicinin karşılıklı olarak sözleşmeyi ifa etme borçları söz konusudur.
Aksi takdirde temerrüde düşebilirler
Arsa Sahibinin Borçları
Arsayı Teslim Borcu
Arsa sahibi yükleniciye arsayı ayıpsız olarak inşaata elverişli bir şekilde teslim etmelidir. Örneğin sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça arsa üzerinde mevcut yıkılması gereken bina içinde kiracı mevcutsa bu kiracının tahliye işlemleri arsa sahibince gerçekleştirilmelidir, yine arsa üzerinde 3. Kişi lehine tesis edilmiş bir ipotek söz konusuysa da bunun terkin işlemleri arsa sahibince gerçekleştirilmelidir.
İnşaat Yapımı ile İlgili Yükleniciye Vekalet Verme Borcu
Yüklenicinin inşaat işlemlerini yerine getirebilmesi için tapu belediye ve diğer resmi ve özel dairelerdeki işlerin ve prosedürlerin yerine getirilmesinde arsa sahibinin yükleniciye vekalet vermesi gerekmektedir.
Arsa sahibinin yükleniciyle aralarında düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, yüklenici tarafından yapılacak hususlarla orantılı bir vekalet vermemesi durumunda yükleniciyi temerrüde düşürülemez.
Ayrıca yüklenicinin de vekalet vermediği için arsa sahibine karşı seçimlik haklarını kullanabilmesi mümkün olup mahkemeden kendisine vekalet konusunda yetki vermesini talep etmesi de mümkündür
Yüklenicinin Borçları
İnşaatı Sözleşmeye Uygun, Sadakat ve Özenle Yapma Borcu
Yüklenici inşaatı sözleşmede kararlaştırılan çerçevede yapma borcu altındadır. Yüklenicinin ayrıca aralarında düzenlenen anlaşmada bulunmasa da vekalet içeriğinde kendisine projenin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması gibi yetkiler verildiyse bu işlemleri de yerine getirmek zorundadır.
Yüklenici bu işlemleri yaparken özen ve sadakat yükümlülüğüne dikkat etmek zorunda olup arsa sahibinin zararına olabilecek işlemlerden kaçınmak zorundadır. Yine TBK 471/2 de de belirtildiği üzere özen yükümlülüğü değerlendirilirken yüklenicinin, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınacaktır
İnşaatı Teslim Borcu
Yüklenici arsa sahibine, bağımsız bölümleri veya inşaatı sözleşmeye uygun olarak teslim etmelidir. Teslime ilişkin ispat yükü yükleniciye aittir.
Teslim konusu dikkate değer bir husus olup teslimle birlikte arsa sahibinin ücret hakkının muaccel hale gelmesi ayıba karşı zamanaşımı sürelerinin başlaması, ayıba karşı muayene ve ihbar sürelerinin başlaması gibi hususlar başlamaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi sözleşmede veya inşaat ruhsatından itibaren başlayacak bir süre olarak kararlaştırılabileceği gibi. Taraflar arasında kesin bir tarih de belirlenebilir.
Yine teslim süresi belirtilmesine rağmen başlangıç tarihinin belirlenmediği sözleşmelerde sözleşmenin başlangıç tarihinin esas alınacağı yargıtayca kabul edilmektedir. Yine teslimi gerçekleştirmeyen yükleniciye karşı da ifa davası açılabilmektedir.
Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
Yüklenicinin sözleşmeye konu inşaatta ortaya çıkabilecek ayıplardan sorumluluğu mevcut olup bu sorumluluğunun doğabilmesi aşağıdaki koşulların gerçekleşmesine bağlıdır:
-İnşaatın sözleşmeye uygun şekilde teslimi gerekir
-İnşaatın ayıplı olması gerekir
-İş sahibi muayene ve ihbar külfetini açık ayıp veya gizli ayıp olmasına göre süresi içerisinde yerine getirmiş olmalıdır.
Bu şartlar yerine getirildiği takdirde
İş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı, bedelden indirim hakkı, onarım hakkı ve şartları varsa bundan doğan zararlarına ilişkin tazminat talebinde bulunma hakları mevcuttur.
Yine bu haklardan biri olan sözleşmeden dönme hakkı kullanılırken TBK 475/3 ‘ de belirtilen: ‘’Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz’’ hükmü ve bu kapsamda verilmiş Yargıtay kararları da irdelenmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı
Müteahhidin, kendi kusurlu davranışları neticesinde arsa sahiplerine yönelik edimlerini yerine getirememesi halinde gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesine Göre:
“Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.”
Kanun maddesinden açıkça anlaşılabileceği üzere, taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme zammına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri tarafından gecikme zammı talep edilebilecektir.
Ayrıca aynen ifa/nama ifa uygulamasından farklı olarak, gecikme tazminatı için borçlunun kusurlu olması şartı aranmaktadır.
Bunun yanında müteahitten gecikme tazminatının talep edilebilmesi, arsa sahibinin sözleşmeden dönmemiş olmasına bağlıdır. Zira arsa sahibinin sözleşmeden dönüp karşılıklı edimlerin iadesini talep etmesi halinde sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkmış olacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur.
Cezai şart, gecikme tazminatının aksine kanundan değil, sözleşmeden doğmaktadır ve taraflar arasında noter huzurunda düzenlenmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şarta yer verilmemişse böyle bir talepte bulunulması da mümkün olmayacaktır. Ancak uygulamada genellikle taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile cezai şartın hüküm altına alındığı görülmektedir.
Kural olarak edimin zamanında yerine getirilmemesi halinde cezai şartın kararlaştırıldığı sözleşme ilişkilerinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan nedenlerle inşaatı zamanında tamamlayamaması halinde cezai şart ödemesi gibi bir durum söz konusu olmamaktadır.
Ancak taraflar sözleşme özgürlüğünün sınırları dahilinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan sebeplerle edimini yerine getirmekte gecikmesi halinde de cezai şart ödeyeceği noktasında anlaşabilirler.
Cezai şart hükmü sayesinde edim borçlusu, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmekte ve olası bir edim yükümlülüğü ihlali halinde alacaklı da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmektedir.
Ancak kimi zaman arsa sahiplerinin gecikmeden doğan zararı cezai şarttan daha fazla olabilmektedir. Bu halde arsa sahibi cezai şartı aşan miktar için talepte bulunacak olması halinde müteahhitin kusurunu da ispatlamakla mükellef olacaktır.
Müteahhidin edimi ifada gecikmesi halinde arsa sahibinin ihtirazi kayıt olmaksızın ifayı kabul etmesi, sözleşmede aksi yönde bir hüküm bulunmadıkça arsa sahibinin cezai şart talep etme hakkını da ortadan kaldırır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İfadan Vazgeçme ve Müspet Zararın Tazmini
Alacaklının, mevcut ve geçerli bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemiş olmasından dolayı uğradığı zarara “müspet zarar”, yani “olumlu zarar” denilmektedir.
Genel olarak arsa sahibinin yoksun kaldığı kar, arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemiş olmasından dolayı yapılan ödemeler, gecikme nedeniyle meydana gelen zararlar müspet zararın konusunu oluşturmaktadır. Burada müteahhidin kusuru da aranacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmeden dönme, geriye dönük olarak sonuç doğurur ve sözleşme kurulma anından itibaren ortadan kalkar.
Sözleşmeden dönme yoluna gidilebilmesi için müteahhit temerrüde düşmüş olmalı ve arsa sahibinin karşı tarafa varması gerekli tek taraflı irade beyanı karşı tarafa ulaşmış olmalıdır.
Ayrıca kural olarak arsa sahibi tarafından müteahhide süre verilmiş olması gerekmekteyse de, durum ve şartlardan müteahhidin inşaatı tamamlamayacağı/tamamlayamayacağı yönünde dürüstlük kuralına uygun olarak kabul edilebilecek bir belirleme meydana getirmekteyse süre verilmesine gerek kalmayacağı söylenilebilecektir.
Her ne kadar sözleşmeden dönmenin şartlarının gerçekleşmiş olması halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebilmesi için müteahhidin kusurlu olması şartı aranmayacak olsa da, arsa sahibinin sözleşmeden dönme nedeniyle menfi zararlarının tazminini isteyebilmesi için müteahhit kusurlu olmalıdır.
Sözleşmeden dönmenin şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında taraflar arasında çekişmeli bir durum söz konusu olabilir. Bu halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi büyük çaplı ve maliyetli sorunlara gebe bir sözleşme tipine ilişkin olarak sözleşmeden dönme hakkının mahkeme kararıyla kullanılması gerekmektedir; Yargıtay’da bu görüştedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart
