Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhittin Borçları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Diğer bir ismiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibi tarafından arsanın belli bir payı müteahhite devredilir ve müteahhittinde bunun karşılığında inşaatı yapar.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri taahhüdünü içerdiği için resmi şekilde yapılması zorunludur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada farklı şekillerde yapılabilir. Ancak hukuki anlamda hepsi aynı şekle tabidir. uygulamada 3 şekilde yapılmaktadır.
- Arsanın tamamı veya belli bir bölümü teminat ipoteği karşılığında müteahhitte devredilmesi. İnşaat belli bir seviyeye getirildiğinde ipotek kısım kısım kaldırılır.
- Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi. İnşaat belli bir seviyeye geldiğinde arsalar kısım kısım devredilir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması.
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan Karşılığı İnşaat , diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.
Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan şekle yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası, sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile taraflardan birinin edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması halinde diğer tarafın artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer. (6. Hukuk Dairesi 2021/349 E. , 2021/1145 K.)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhittin Borçları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhittin Borçları
Müteaahit sadece inşaati teslim etmekle borcu bitmemektedir. Kararlaştırılan bağımsız bölümleri süresi içerisinde eksiksiz teslim etmekle birlikte projeye uygun yapılması gerekir. Bu durumda müteahhittin ifasıyla sorumlu 2 asli edimi vardır.
- Eserin eksiksiz meydana getirilmesi ve teknik şartnameye uygun olması. Yani bağımsız bölümlerin süresi içerisinde eksiksiz olarak yapılması ve mimari projeye uygun olarak arsa sahibine teslim edilmesi gerekir. Bu müteahhittin asli edimidir.
- Müteahhittin yan edimi ise sadakat yükümlülüğü, özen gösterme, işi bizzat kendisi veya gözetimi altında yapma, araç gereç sağlama, inşaatı yaparken güvenlik sağlama borcu. Müteahhittin sadece yan edim borçlarına karşı aykırı hareket etmesi ev sahibine sözleşmeden dönme hakkı vermez. Ancak tazminat sorumluluğu doğar. Ancak yan edimler, asli edimi etkiliyorsa bu halde arsa sahibi dönme veya fesih hakkını kullanabilir. Örneğin Müteahhit araç gereç sağlamadığı için inşaata başlanamıyorsa veya sözleşmede müteahhittin bizzat ifa edeceği yer aldığı halde iş başkasına yaptırılıyorsa arsa sahibinin fesih hakkı saklıdır.
Müteahhittin Sadakat Ve Özen Borcu: Sözleşme kapsamında yükümlülükler yerine getirilirken arsa sahibinin kendisine vermiş olduğu vekaletnameye dayanarak hareket ettiği için vekalet ilişkisi kapsamında arsa sahibinin hukuki menfaatlerini gözetmesi gerekir. Bu kapsamda basiretli davranması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan malzemenin kullanılması, tasarruflu kullanılması, ifada gecikme durumlarının arsa sahibine bildirilmesi, sır saklama gibi sınırlı sayıda olmayan borçtur.
Müteahhittin İşi Bizzat Yapması veya Denetimi Altında Yaptırması: Müteahhit, işi bizzat kendisi yapması gerekir. Ancak işin niteliği gereği müteahhit kendi denetimi altında bir alt yüklenici ile işi yaptırabilir. Ancak bu halde Müteahhittin denetleme yapması gerekir. Zaten sözleşmenin asıl tarafı Müteahhit olduğu için sorumluluk kendisindedir.
Araç Gereç Sağlama Borcu: İnşaatın yapılması için elverişli araç ve gereçlerin müteahhit tarafından temin edilmesi gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhittin Borçları
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir.
Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. (6. Hukuk Dairesi 2021/2738 E. , 2021/2100 K.)
