Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Diğer bir ismiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibi tarafından arsanın belli bir payı müteahhite devredilir ve müteahhittinde bunun karşılığında inşaatı yapar. Arsa sahibi arsanın belirli bir payını müteahhite devrederken, müteahhitin de taahhüt ettiği bağımsız bölümleri teslim borcu doğar. Ancak müteahhitin teslim borcu sadece bağımsız bölümlerin teslim edilmesinden ibaret değildir. Arsa üzerine inşa edilen yapının mimari projeye uygun olması gerekir. Müteahhitin teslim borcu ancak böyle sonlanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri taahhüdünü içerdiği için resmi şekilde yapılması zorunludur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada farklı şekillerde yapılabilir. Ancak hukuki anlamda hepsi aynı şekle tabidir. uygulamada 3 şekilde yapılmaktadır.
- Arsanın tamamı veya belli bir bölümü teminat ipoteği karşılığında müteahhitte devredilmesi. İnşaat belli bir seviyeye getirildiğinde ipotek kısım kısım kaldırılır.
- Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi. İnşaat belli bir seviyeye geldiğinde arsalar kısım kısım devredilir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekle uygun olarak yapılması gerekir. Geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak yapılanlar sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri istenebilir. Ancak müteahhit, inşaatın büyük bir bölümünü yapmışsa inşaat bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenmesi hakkaniyete aykırı olur. Bu kapsamda arsa sahibi sadece sözleşmenin geçersizliğine dayanamaz. Zira inşaat belli bir aşamaya geldikten sonra arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi kötü niyet olacaktır. Türk hukuk sistemi kötü niyeti korumaz.
- Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır. (6. Hukuk Dairesi 2021/2738 E. , 2021/2100 K.)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası, sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile taraflardan birinin edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması halinde diğer tarafın artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer. 6. Hukuk Dairesi 2021/349 E. , 2021/1145 K.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
I. Dürüst davranma
Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına
uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Türk Medeni Kanunu uyarınca yasaların kendisine tanıdığı hakkı açıkça kötüye kullanan kişi korunmaz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmazın aynına ilişkin olduğu için resmi şekilde yapılması gerekir. Ancak müteahhitin inşaat yapma karşılığında sahip olacağı bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vaad etmesi durumunda resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Zira bu durum müteahhitle arsa sahibi arasındaki yapılan sözleşmeden doğan hakka dayalıdır. Bu yüzden alacağın temliki şartlarına sahiptir. alacağın temlikinde resmi şekil şartı yoktur. Fakat müteahhitle arsa sahibi arasındaki sözleşme resmi şekle aykırıysa ve geçersizse arsa sahibi 3. kişiye karşı bunu ileri sürebilir.
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden resmi yazılı şekle tabi olsa da, inşaatın ikmâl edilmesi ve edimlerin önemli ölçüde ifası nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olup iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağından (Örnek: Yargıtay 15. HD. 22.06.2006T. 2006/3112E. 2006/3819K.) sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek, uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir. (6. Hukuk Dairesi 2021/2738 E. , 2021/2100 K.)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
