Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Olmalı
Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçlarına baktığımızda, ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için, yani Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda bilahare bir taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için, noterlik kanunun 60. Maddesi kapsamında noterlikçe (resmi) şekilde yapılması zorunludur.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki sözleşme türleri ve karşılıklı borç yükleyen sözleşme türleri incelendiğinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin karma nitelikli bir eser sözleşmesi olduğu ortaya çıkmaktadır. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile arsa malikinin arsa payının bir kısmını müteahhite devretmesi karşılığında, müteahhitin arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklendiği sözleşmedir.
Bu özellikleri ile arsa malikinin arsa payını devretmesi taşınmaz satışı niteliğini, müteahhitin ise, kendine verilecek arsa payı karşılığında arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklenmesi ise eser sözleşmesi niteliğini “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne vermektedir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, taahhüt ve satış vaadini birlikte içerdiğinden karma nitelikli bir eser sözleşmesidir.
Kat Karşılığı Arsa Sözleşmesinde Hangi Maddeler Yer Alır?
Arsa sözleşmesi taraflara sorumluluklar yükleyen şartlar taşır. Sözleşmede açık bir şekilde belirtilmesi gereken şartlardan bazıları şunlardır:
Temel ruhsatının ne zaman alınacağı
Binanın tamamlanma süresi
Bina yapım sürecinde 3. şahıslara verilen zararın kimin tarafından karşılanacağı
Dairelerde kullanılacak malzemelerin kalitesi
Sözleşme şartlarına uyulmadığı takdirde uygulanacak cezai işlem
Ayrıca imar durumunun değişip ek kat izni verilmesi halinde binaya yapılabilecek yeni dairelerde kimlerin hak sahibi olacağı bilgisine de yer verilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” diye bir sözleşme tanımlanmış değildir. Hukuk sistemimizde sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle kamu düzenine ilişkin hükümlere ve emredici hükümlere aykırılık içermeyen hususlarda sözleşmenin tarafları sözleşmeye diledikleri özel hükümleri koyarak sözleşmeleri aktedebilleceklerdir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Noterde “Düzenleme” şeklinde yapılması şekil şartıdır. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme şekle aykırı yapıldığından dolayı kesin hükümsüz olacak, Kat Karşılığı İnşat Sözleşmesi olarak değerlendirilmeyecek, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne uygulanan hukuki mevzuat hükümlerinden faydalanma imkanı olmayacaktır.
Kat Karşılığı Arsa Sözleşmesinin Feshi Şartları Nelerdir?
İnşaat devam ederken kusurlu ya da eksik bir durum görülürse arsa sahibi, belirli bir süre içerisinde ayıbın düzeltilmesini, düzeltilmediği takdirde bina yapımını başka bir müteahhite devredeceğini bildirebilir.
6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesine göre müteahhitin inşaatı tamamlayamayacağı açıkça anlaşıldığında kat karşılığı arsa sözleşmesi feshedilebilir. Sözleşmeyi feshetmek için fesih davasının açılması gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kimler Arasında Yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi genelde, müteahhit ile arsa sahibi/sahipleri arasında yapılır. Sözleşme, bir eser sözleşmesidir. İnşaat sözleşmesinde(bedeli karşılığı inşaat sözleşmesi) müteahhit, arsa üzerinde bir inşaat yapacağını, arsa sahibi de yapılan inşaat karşılığında bir bedel, para ödeyeceğini belirtir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise müteahhit, inşaat karşılığında para yerine, yapılan inşaattan daire(ler) alacağını belirtir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter şart mı?
Kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmesinde, sözleşmeyi taraflar kendi aralarında hazırlayıp noterde imzalamaları yapılan sözleşmeyi geçerli kılmaz. Yapılan sözleşmenin mutlaka noter tarafından düzenlenmesi gereklidir, aksi takdirde sözleşme herhangi bir hüküm ifade etmez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada başkalarına devredilmesi hukuken mümkündür. Yüklenici müteahhit bu sözleşmeyi yeni müteahhide devrederek kendisinin arsa sahibine karşı sahip olduğu tüm hak ve borçları yeni müteahhide geçirir. Ancak bu işlem için arsa sahibinin onayı şarttır. Arsa sahibinin önceden veya sonradan bu hususa onay vermesi kanunen aranan bir şarttır. Bununla birlikte devir işlemi muhakkak resmi şekilde yapılmalıdır.
İnşaat sözleşmelerinde Cezai Şart
İnşaat sözleşmeleri yapılırken doğal olarak her iki taraf da haklarını güvence altına alma çabasına girmektedir. Uygulanabilecek yöntemler arasında teminat mektubu almak kadar, yazılı bir sözleşmeyle, istenmeyen durumlara karşı cezai şart belirlemek de bulunmaktadır. Zira cezai şart ile amaçlanan fayda, tarafların sözleşme kapsamındaki borçlarını, kararlaştırılan şekilde yerine getirmesine zorlamaktır.
Hangi Durumlarda Cezai Şart Uygulanabilir?
İnşaat sözleşmeleri, cezai şart belirleme konusunda oldukça müsait olup
İnşaatın müteahhit tarafından geç bitirilmesi,
Sözleşme’den dönülmesi,
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin pay devrini gerçekleştirmemesi,
Arsa sahibinin vekâlet vermeyi geciktirmesi,
İnşaatın istenildiği gibi teslim edilmemesi,
gibi birçok ihtimale binaen sözleşmeye cezai şart eklenebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Olmalı
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ilgili gelişmeleri yakından takip etmek için bizleri sosyal medya hesaplarımızdan da takip edebilirsiniz. Instagram hesabımızda güncel hukuki paylaşımları yaptığımız gibi blog sayfamızdan da güncel haber ve yazılarımıza ulaşabilirsiniz.
