Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Uygulama Alanları
KİRA SÖZLEŞMESİ
Kira sözleşmesi TBK m.299’da şu şekilde tanımlanmaktadır: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Taraflar arasında devamlı borç ilişkisi kuran rızai, karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir Görüleceği üzere kira sözleşmesi, kiraya verenin söz konusu şeyi kullanımını veya yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür.
Kira sözleşmesi tanımı, konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kiralarını kapsayan bir kavramdır.
Kira sözleşmesi Genel Hükümler TBK m.299-338 arasında yer almaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiraları m.339-356 arasında yer bulurken, ürün (hasılat) kiraları ise m.357-378’de düzenlenmiştir.
Kira sözleşmelerinde iki tarafın varlığından söz edilir. Kiraya veren ve kiracı. Kiraya veren, kiracının kullanımına bırakılacak şeyi ona teslim etmeyi taahhüt eden kişidir.
Kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için kiraya verenin malik olması şart değildir. Kiracı ise, kiraya veren ile aralarında yapılan sözleşme ile kira bedeli ödemeyi üstlenen kişidir. Fiil ehliyetine sahip herkes kiracı olabilir.
Kira Sözleşmelerinin hukuki niteliğini irdelediğimizde, kira sözleşmelerinin;
Rızai sözleşmeler olduğunu; (İki tarafın anlaşması sözleşmenin kurulması için yeterlidir)
İki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğunu; (Kiracı’nın Kira bedeli ödeme borcu, kiraya verenin ise kiralananı teslim borcu mevcuttur)
Geçerliliğinin şekle tabi olmadığını; (Yazılı şeklin ispat şartı olması nedeniyle)
Kiracı lehine şahsi hak doğurduğunu (kiralananı kullanma bakımından),
görürüz.
Kira sözleşmesinin kurulması için, kiralananın teslimi şart değildir. İntifa hakkı sahibinin yaptığı kira sözleşmelerinde olduğu; kira sözleşmesini malik dışında bir kişi de kiraya veren sıfatıyla yapabilir.
Ancak böyle bir durumda malik, kiraya veren haklarını kullanamaz. Başka bir ifade ile kira sözleşmesinin malik dışındaki bir kişi tarafından yapıldığı hallerde, malik tahliyeyi talep edemez. Tahliyeyi ancak kiraya veren olarak kira sözleşmesinin tarafı olan intifa hakkı sahibi talep edebilir.
Kira Sözleşmelerinin unsurları;
Kiralanan (Her türlü maddi değeri bulunan unsur olabilir),
Kira Bedeli (Kira bedeli TL, döviz olarak belirlenmiş veya objektif kıstaslara göre belirlenebilir olmalıdır. Ancak Türk Parasının Kıymetinin Korunmasına ilişkin Tebliğ uyarınca Türk vatandaşlarının döviz ile kira bedeli belirlemesi veya kira bedelinin dövize endekslenmesi 16 Kasım 2018 tarihinde yapılan değişiklik ile yasaklanmıştır)
Kiralananın kullanılması karşılığı kira bedeli ödenmesine ilişkin tarafların anlaşması,
olarak sayılabilir.
KİRAYA VEREN KAYNAKLI NEDENLER
Kira veren kaynaklı nedenler, kiraya verenin gereksinimi, kiralananın yeniden imar ve inşası ile yeni malikin gereksinimidir.
Gereksinime dayalı tahliye davası
Gereksinime dayalı tahliye davasında kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun kullanım gereksinimine dayanarak, kiralananın tahliye edilmesi talep edilir. Bu sayılan kişiler sınırlıdır. Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca gerçek kişi malikin hissedarı olduğu şirketin ihtiyacı, kiraya verenin ihtiyacı olarak kabul edilmemektedir.
Yeni Malikin Gereksinimi
Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye davası, yeni malikin taşınmazı aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde bildirimde bulunması şartıyla, 6 ay sonra dava açmak yoluyla veya kira süresi sona erdikten sonraki 1 ay içinde gereksinim nedeniyle dava açmak suretiyle açılabilir.
Yeni malik bu davada kiralanana kendisinin üst veya alt soyunun gereksinim duyduğunu belirterek, kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Bu hükme dayanılarak açılacak tahliye davalarında, kiralananın yeni malik tarafından edinildiğine dair, taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde yapılacak olan bildirimin, kiracının eline geçmiş olması önemli ve gereklidir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Uygulama Alanları
İhtiyaç kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun konut veya işyeri gereksinimine ilişkin olabilir. Yargıtay içtihatları uyarınca bu sebebe dayalı tahliye isteminde de yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması; geçici nitelikte bir ihtiyaç olmadığının, dava süresince devam ettiğinin kanıtlaması gerekmektedir.
Kiralananın Yeniden İmar Ve İnşası Nedeniyle Tahliye
Hayatın olağan akışı esnasında kiralananının yeniden inşası veya imarı amacıyla kiralananda esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapılması gerekebilir. Yangında kısmen yanmış bir binanın tamiri inşa sayılırken, eski bir binaya asansör konulması ve binanın sosyal bir ihtiyacı karşılayacak hale getirilmesi imar etme amacına yöneliktir.
Bu gerekçeye dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için yapılacak tamir, genişletme ve değiştirmenin gerekli ve esaslı olması şartı aranmaktadır. Ayrıca bu faaliyetler esnasında kiralananda oturulması veya çalışılması imkânsız hale gelmiş olmalıdır. Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bu imkânsızlık, açılan davalarda keşif yapılmak suretiyle bilirkişi marifetiyle tespit edilmelidir.
Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi Ve Tahliye Sonrasında Kiralananın Kullanılması
Kiralananın kiraya veren tarafından, yukarıda üç başlık altında açıklanan sebeplerden herhangi biri ileri sürülerek kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde; kiraya veren, kiralananı TBK 355. Maddesi uyarınca 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez.
Bu hükümlere aykırı davranılması halinde kiraya veren 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminatı kiracıya ödemek zorunda kalabilir.
KİRACI’DAN KAYNAKLI NEDENLER
Kiracı kaynaklı nedenler, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde ikamet etmeye elverişli konutu bulunmasıdır.
Tahliye Taahhüdü
Tahliye taahhüdü kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğinin kiraya verene yazılı olarak taahhüt edilmesidir.
Kiracı bu taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmez ise; kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyenin gerçekleşmesi için yazılı tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması, tahliye tarihinin belli olması ve tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Yargıtay tarafından kira sözleşmesinin imza tarihinde alınan tahliye taahhütleri “tazyik ve ikrah halinde verilmiş olma ihtimaline” binaen geçersiz sayılmaktadır.
İki Haklı ihtar
TBK’nın 352. maddesinde; kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kez ihtarda bulunulmasına sebep olması durumunda, kiraya verenin kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir.
Bu tahliye sebebi kira bedeli, sözleşmeye uygun olarak ödenmediği ve bu tekrar eden bir durum haline geldiği takdirde, kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesine imkan tanıyan bir maddedir.[8]
İhtarda ödenmeyen kira bedeli tutarı ve hangi aylara ait olduğu açıklanmalı, verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde fesih ve tahliye talep edileceği ihtar edilmelidir.
Bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebilmesi için, ihtaren haklı sebeple çekilmiş olması, başka bir ifade ile kira bedelinin ödenmesi gereken zamanda ödenmemiş olması üzerine keşide edilmiş olması gerekmektedir.
Kira bedelinin ödenmesi zamanı gelmeden çekilen ihtarın veya ihtar kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından kira bedeli ödemesi yapılmış olan durumlarda, haklı ihtardan söz edilmesi mümkün değildir.
Belirtmek isteriz ki ihtarın haklı olmadığı kiracı tarafından her türlü delille ispatlanabilir.
Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutu bulunması halinde ve kiralayanın kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte bunu bilmiyor olması şartıyla, kiralayan, kiralananın bu sebebe dayanarak tahliyesini talep edebilir.
Bu hükme dayanarak tahliye talep edilebilmesi için kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait konut aynı ilçe veya beldede olmalı, kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait olmalı, konut olarak kullanıma elverişli olmalı, sözleşmenin imzalanması sırasında bunun varlığı kiraya veren tarafından bilinmemelidir.
Bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebilmesi, sadece konutlar için kabul edilmiş olup, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin işyeri sahibi olması durumunda, bu sebep tahliye nedeni olarak kullanılamayacaktır. Bu sebebe dayalı tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.
TBK’NIN GENEL HÜKÜMLERİNDE YER ALAN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ İÇİN UYGULANAN FESİH SEBEPLERİ
TBK’nın 299 ile 338. Maddeleri arasında genel hükümler bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerde, bu konuda herhangi bir düzenleme bulunmaması halinde uygulanmaktadır.
AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerde; kiracının borçları; kira bedelini ödeme borcu, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma borcu, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara saygı gösterme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu, kiralanandaki ayıbın giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu, kiralananın temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu ve kiralananı geri verme borcu olarak sayılmıştır.
TEMERRÜT NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
TBK genel hükümlerde yer almasına rağmen, konut ve çatılı işyeri kiraları için de uygulanacak tahliye sebeplerinden biri de, kiracının temerrüdüdür.
TBK’nın 315. maddesi uyarınca kiracının kiralananın tesliminden sonra kira bedeli ve yan giderleri ödemekte temerrüde düşmesi durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya en az 30 gün süre verilerek, ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi talep edilebilir.
Kiracı kendisine verilen 30 günlük süre içinde, temerrüt konusu borcu ödemediği takdirde, kiralayan kira sözleşmesini feshederek, taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
ÖNEMLİ SEBEPLER NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
TBK’nın 331. maddesinde kiraya veren veya kiracının, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, fesih bildirim sürelerine uymak suretiyle kira sözleşmesini feshedebileceği düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmiş olması nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için; geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı,
kira sözleşmesinin sürdürülmesini, taraflar için beklenemez kılan haklı sebeplerin varlığı ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının yasal fesih bildirimi sürelerine uymak suretiyle fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
TBK’da kira ilişkisini taraflar açısından çekilmez hale getiren önemli sebeplerin neler olduğu belirtilmemiş, ancak “kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez.
Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir” denilmek suretiyle Yargıtay kararları ile açıklığa kavuşturulmuştur.
Bir başka kararda ise baz istasyonu olarak kiralanan yerle ilgili aşırı rahatsız edici ses çıkarılması, çevreye zarar vermesi, komşuların tepkisi ve bunların polis marifetiyle yatıştırılmasından bahsedilmiş ve bu olayların bir bütün olarak olağanüstü fesih sebebi olarak kabul edilebileceği belirtilmiştir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Uygulama Alanları
