Simsarlık Sözleşmesi
Simsarlık sözleşmesi TBK m. 520/I’de; “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Buna göre simsarlık sözleşmesi simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalet sözleşmesi hükümleri uygulanır.
Sözleşme ilişkisi kurmak isteyen ancak faaliyet yerlerinin farklı olması, farklı dilleri konuşuyor olmak gibi sebeplerle bir araya gelmeleri zor olan tarafları bir araya getirmek, sözleşme yapabilmeleri için gerekli ortamı ve koşulları sağlamak ve onlara yardımcı olmak için simsar denen aracıların tacir yardımcılığı söz konusudur. Böylece simsar iki tarafın sözleşme kurmasına aracılık eder.
Simsar bu faaliyetleri meslek icrası kapsamında gerçekleştirmek zorunda değildir, arızi olarak da simsarlık yapabilir.
Taşınmaz simsarlığının yazılı geçerlilik şekline bağlı olması istisnası dışında simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli yoktur.
Simsarlık Sözleşmesinin Unsurları
Simsar sözleşme kurmaları için bir araya getirdiği taraflarca sürekli bir ilişki içinde değildir. Geçici bir ilişki çerçevesinde faaliyet gösterecektir.
Simsar simsarlık sözleşmesi kapsamında yalnızca tarafları bir araya getirebileceği gibi sözleşme görüşmelerine de katılabilir ya da sözleşmenin taslağını hazırlayabilir.
Sözleşmesi mutlaka bir ücret karşılığında yapılmak zorundadır. Ücret simsarlık sözleşmesi için kanuni ve zorunlu bir unsurdur. Ücret söz konusu değilse simsarlık değil vekalet ilişkisinin varlığından bahsedilir.
Sonuç olarak simsarın taraflar arasında anlaşmayı sağlaması gerekir.
Simsarlık Sözleşmesinin Hükümleri Ve Simsarin Ücret Alacağı
TBK m.521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK m.520/2’de yer alan düzenleme gereği vekâlete ilişkin TBK m.502 vd. hükümleri uygulanır.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı
TBK m.521’e göre “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir.
Ayrıca, Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”
TBK m.521 vd. düzenlemesi çevresinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin vekâlet veren ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır.
Bu konu, TBK. m.175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ücret alacağının doğumu için sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir.
TBK m.175 şu şekilde düzenlenmiştir.
“Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa, koşul gerçekleşmiş sayılır.
Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesini dürüstlük kurallarına aykırı biçimde sağlarsa, koşul gerçekleşmemiş sayılır.”
Yargıtay’ın bir kararında, “…tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapılmıştır.
Davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadı taşıdığı ve tellallık ücret sözleşmesinin 5. maddesi hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığı da gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir şeklinde hüküm tesis etmiştir.
Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyetleri arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Ancak bu koşulun aksi de kararlaştırılabilir. Simsarlık sözleşmesinin “tekel olma” hükmünü ihtiva ettiği durumlarda, böyle bir sonuca varılabilecek ve asıl sözleşmenin kurulması, simsarın aracılığı ile olmasa bile, simsar, ücret talep edebilecektir.
İsviçre Federal Mahkemesi böyle durumlarda vekalet vereni korumak amacıyla, tekel olma şartını belirli bir süreyle sınırlı olması ve simsarın da belirli bir faaliyette bulunma borcu altına girmesi halinde geçerli kabul etmiştir.
Aynı iş için birden fazla simsar görevlendirildiği durumlarda faaliyetiyle başarılı sonucu elde eden simsar ücrete hak kazanır.
TBK m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi lazımdır.
Simsarlık ücretinin miktarının belirlenmesi
TBK m.522’ye göre “Ücret belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.”Simsarın ücret ve masraf gider alacağının düşmesi
TBK m. 523’e göre “Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.” Ayrıca, TBK m. 524’e göre de evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz.
