Tapu İptal ve Tescil Davasının Konusu
Tapu iptal ve tescil davasının konusu tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı yapılan ya da artık gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir.
Tapu iptal ve tescil davası: mirastan mal kaçırma(muris muvazaası), vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması vb. hallerde açılabilmektedir.
Medeni Kanunumuzun 704. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşmektedir.
Bunun yanında taşınmaz mülkiyeti olağan dışı olarak zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, miras ve kanunda gösterilen diğer hallerde tescil dışı olarak da kazanılabilmektedir.
Tapu sicilinde gerçek hak durumuna tezat teşkil edecek şekilde veya usule aykırı olarak gerçekleştirilen tescil işlemleri “yolsuz tescil” olarak ifade edilmektedir.
Yolsuz tescil ile bir taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmişse veya terkin ya da tadil işlemleri gerçekleştirilmişse veya tapu sicilindeki durum zamanaşımı ve miras hallerinde olduğu gibi artık yeni durumu yansıtmıyorsa gerçek durumdaki hak sahipleri tapu sicilinin düzeltilmesi talebinde bulunabilir, tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Tapu sicilinin düzeltilmesi davası(tapu tashih davası) tapu iptal ve tescil davasından farklıdır ve kaynağını TMK 1027. maddede bulmaktadır, ayrıca tapu sicilinde düzeltmelere ilişkin usul ve esaslar hakkında genelge de tapu sicilinde düzeltme davalarının alanını şu şekilde açıklamaktadır:
“Bu Genelge, kimlik bilgilerine ilişkin kadastro çalışmalarından kaynaklanan hataların ve taşınmazın yüzölçümü veya niteliğindeki belgesine aykırı basit yazım hatalarının ve diğer hataların düzeltilmesi ile zeminde inceleme işlemini kapsar.”
Dolayısıyla bu hallerde tapu iptal ve tescil davası değil, tapu sicilinin düzeltilmesi davasına(tapu tashih davası) başvurulması daha uygun olacaktır.
Tapu İptali Davası Avukatı Ve İşleyiş Süreci
Tapu iptal ve tescil davası için dilekçe eksiksiz ve kusursuz bir dilekçe hazırlanmalıdır. Bu aşamada gayrimenkul hukuku avukatlarından destek alınmalıdır. Hazırlanan dilekçe ile taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal davası açılır.
Gayrimenkulün kayıt bilgileri, olayın özellikleri, hukuka aykırı durumlar tek tek belirtilmelidir. Davayı açan hak sahibi iddiasını tanıkla ispat etmek istiyorsa tanık listesi ve başkaca delilleri, keşif ve bilirkişi talepleri dava dilekçesinde yer almalıdır.
Mahkeme mevcut tapu kayıtları incelenir ve Tapu tescil işlemlerinde hukuka aykırılık olup olmadığı araştırılır. İki tarafın tanıkları dinlenir, gerekli görülürse bilirkişi raporu istenir ve keşif yaptırılır ve bu sonuçlara göre karar verilir.
Dava, konusu ve masrafları bakımından değerlendirildiğinde oldukça önemli davalardandır. Bu sebeple dava, ilk aşamadan itibaren gayrimenkul davası Avukatından profesyonel yardım alınarak takip edilmeli ve hak kayıplarına uğranmamalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal davası, tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişiye karşı açılır. Tapuda kayıtlı malikinin ölü olması halinde, malikin mirasçılarına karşı açılabilir.
Tapu İptal Davasını kimler Açabilir?
Tapu kayıtları alenidir. İlgili herkes inceleyebilir. Bir tapu kaydı usule ve kanuna aykırı olarak oluşmuş ise, o kaydın iptalinde kendisinin bir menfaati olan herkes tapu iptal davası açabilir.
Tapu İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
6100 sayılı HMK. nun 2/1. maddesi uyarınca görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesidir.
6100 sayılı HMK. nun 12/1. maddesi uyarınca yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir, tek ve kesin yetkilidir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekalet sözleşmesi taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanan ve vekilin vekalet veren lehine iş görme borcunu ifa etmeyi üstlendiği özel bir sözleşme türüdür.
Medeni Kanunumuzun 502/3. maddesinden anlaşılabileceği üzere vekil, iş görme borcunu karşılıksız olarak yerine getirebileceği gibi sözleşme veya teamül gereği ücrete de hak kazanabilir.
Vekilin vekalet görevi, vekalet sözleşmesinin çizdiği çerçeve ile sınırlıdır. Vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür.
Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir. Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması ile tapuda meydana getirilen devir, sınırlı ayni hak tesisi vb. işlemler hukuka aykırıdır ve bu hukuka aykırılık tapu iptal ve tescil davası ile giderilebilmektedir. Vekil, vekalet verenin çıkarlarına uygun davranma yükümlülüğünü ihlal etmemelidir.
Bu nedene dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında taraflar arasındaki vekalet ilişkisinin ve mevcutsa vekalet sözleşmesinin içeriği dikkatle ele alınır ve vekilin vekalet görevini kötüye kullanıp kullanmadığı, vekalet veren lehine ve vekalet verenin iradesine uygun olarak hareket edip etmediği incelenerek hüküm kurulur.
Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespit Esasları
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde bedel tespit esasları sayılmıştır.
Taşınmazın cinsi ve nevi
Söz konusu taşınmazın arazi mi, arsa mı, kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölüm mü; arazi olması halinde tarla mı, çayır mı, bağ, bahçe mi; taşınmaz üzerinde yapı varsa bu yapının cinsi, bina olması halinde binanın ahşap mı, karkas mı, kârgir yapı mı olduğu, ev, otel, işyeri mi olduğu bedel tespiti bakımından oldukça önemlidir.
Taşınmazın yüzölçümü
Kanuna göre kamulaştırmayı yapacak idare tarafından taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüz ölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planı yaptırılır ve kamulaştırılacak alanların tespitinde bu ölçekli plan ve kroki esas alınır.
Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun ayrı ayrı değeri
Kıymeti etkileyecek nitelik ve unsurlar çok çeşitlidir.
Taşınmazın yerleşim merkezlerine mesafesi, pazara mesafesi, ulaşım olanakları, ana yola mesafesi, toprak yapısı, turistik bölgelere, denize, göle, su kaynaklarına mesafesi, gelişmiş bölgelere, ticari bölgelere, imarlı bölgelere mesafesi, verimi, eğimi, elde edilebilecek kira getirisi değerine olumlu yahut olumsuz nitelikte etki edecek unsurlardır.
Varsa vergi beyanı,
Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri,
Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri,
Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri,
Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payı,
Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri
Tapu İptal ve Tescil Davasının Konusu
