İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz olarak adlandırılan gayrimenkullerin yasal haklar çerçevesinde ele alındığı hukuk alanıdır. Taşınmaz hukuku olarak da isimlendirilen gayrimenkul hukuku, oldukça geniş bir alanı kapsamaktadır.
Taşınmazlar ile ilgili kamulaştırmaya yönelik durumlar, kira sözleşmelerinde meydana gelen problemler, tapu işlemleri gibi konular taşınmaz hukukunun alanını oluşturmaktadır.
Gayrimenkul hukuku davalarında hem davalının hem de davacının nasıl bir yol izlemesi gerektiği ve dava sürecinin nasıl ilerleyeceği kanunlar çerçevesinde ele alınmaktadır.
Kişilerin bu hukuk alanı ile ilgili yeterli bilgi ve deneyime sahip olmaması haklı iken haksız duruma düşmelerine neden olmaktadır. Bu doğrultuda genellikle yüksek meblağları kapsayan söz konusu davalarda gayrimenkul hukuku avukatından bir danışmanlık hizmeti alınması son derece önemlidir.
Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul dendiği zaman esasında arazi, tarla, arsa, apartman, ev, işyeri, bina ve konut gibi taşınmaz değerler ifade edilmektedir. Menkul kelime, arapça kökenli olup “türkçe taşınabilir” ingilizce olarak “mobil” anlamına gelmektedir. “Gayri” kelimesi ise arapça olumsuzluk ön ekidir.
Gayrimenkul kelimesi Türkçede “taşınabilir olmayan”, “taşınmalar ön plana çıkmakta ve bu hukuk dalının temelini oluşturmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku bölümü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 683 ile 1026 maddeleri arasında işlenen Eşya hukuku bölümü hakkında temel bilgiler verilmek üzere yazılmıştır.
Taşınmaz hukukundan doğan dava ayrıntılarına dava çeşitleri içerisinde yer verilecektir.
Gayrimenkul Hukuku Avukatı, aşağıda izah edildiği üzere gayrimenkul olarak sınıflandırılan ev, daire, işyeri, mağaza, arsa, tarla, bağımsız bölüm gibi taşınmazlardan doğan tüm davaları ilgili olduğu yargı yolu içerisinde çözmektedir.
Medeni Kanunun 683 – 1026 maddeleri arasında şu konular düzenlenmiştir:
EŞYA HUKUKU ( 683- 1026 )
Mülkiyet,
Taşınmaz Mülkiyeti,
Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu, Kazanılması Ve Kaybı,
Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği Ve Kısıtlamaları,
Taşınır Mülkiyeti,
Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı,
İntifa Hakkı Ve Diğer İrtifak Hakları,
Taşınmaz Yükü,
Taşınmaz Rehni,
İpotek,
İpotekli Borç Senedi Ve İrat Senedi,
Taşınmaz Rehniyle Güvence Altına Alınan Ödünç Senetleri,
Teslime Bağlı Rehin Ve Hapis Hakkı,
Alacaklar Ve Diğer Haklar Üzerinde Rehin,
Rehin Karşılığında Ödünç Verme İşi İle Uğraşanlar,
Rehinli Tahvil,
Zilyetlik,
Tapu Sicili,
Tespit davaları,
Ortaklığın giderilmesi davaları,
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
Tapu iptal davaları,
Tapu kaydının düzeltilmesi davaları,
Kira tespit davaları,
Tahliye davaları,
Kira sözleşmesi hazırlama,
Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle hapis hakkı davası,
Ecrimisil davaları,
Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men-i) davaları,
Her türlü irtifak hakkının kurulmasına ilişkin davalar,
İpotek ihtilaflarından doğan davalar,
İstihkak davaları,
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları,
Kamulaştırma davaları,
Kat mülkiyeti yasasından kaynaklanan uyuşmazlıklar,
Kira bedelinin tespiti davaları,
Önalım (şüfa) davaları,
Tapu iptal ve tescil davaları,
Tapu Müdürlüğü ile kişiler arasındaki dava ve ihtilafların takibi,
Tapu kayıtlarında mevcut hataların düzeltilmesine yönelik davalar,
Tahliye davaları,
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi noter huzurunda düzenleme şeklinde hazırlanan ve satış vaadinde bulunan adına tescil olan ya da tescil edilecek taşınmaz için 3. Bir kişiye satış vaadinde bulunduğu sözleşmeye denilmektedir.
Bu sözleşme niteliği nisbi nitelikli bir sözleşmedir.
Tapuya şerh verilmemiş bir satış vaadi sözleşmesi halinde taşınmazın 3. Bir kişiye satılması halinde satın alan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açması mümkün değildir.
Buna rağmen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 1009. maddesine göre tapuya beyanlar hanesine şerh verilebilir.
Noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir.
Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz.
Yukarıda da belirtildiği gibi, Tapu Kanununun 26.maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süreyle 3.kişilere karşı ileri sürülebilir.
Ancak bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3.kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur.
Bu hak, yukarıda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanmaz.,
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/11897 Esas 2017/3633 karar ve 9.3.2017 tarihli kararında yukarıda zikredilen hususlar açıklıkla tespit edilmiştir.
Tapu Davaları
Tapu iptali ya da tapu tescil gibi dava türlerini içeren tapu davaları, gayrimenkul hukukuna uymayacak bir şekilde düzenlenen tapular ile ilgilidir. Bu doğrultuda yaşanan mağduriyet tapu davaları ile ortadan kaldırılabilmektedir. Mülkiyet hakkını içerdiği için Asliye Hukuk Mahkemeleri’ne başvurulması gerekir. Taşınmasın bulunduğu yerde ki Asliye Hukuk Mahkemeleri’ne başvurarak davanın bir gayrimenkul avukatı tarafından takip edilmesi gerekmektedir.
İstihkak Davaları
İstihkak davalarında taşınmazların başka kişiler tarafından işgal edilmesi durumu söz konusudur. Bu davalarda zaman aşımı bulunmamaktadır. Zilyetsizliği haksız olarak elinden alınan kişiler ve varisleri tarafından Asliye Hukuk Mahkemeleri’ne istihkak davası açılabilmektedir.
Kira Davaları
Kira davaları, gayrimenkul davalarında ki en geniş kapsamlı alandır. Mal sahibi ya da kiracı tarafından açılabilen kira davaları genellikle kiranın ödenmemesi ya da haksız yere zam yapılması gibi durumlardan açılır. Kira sözleşmesinde yer alan kira artışına uymayan kiracı ya da ev sahipler Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne dava açabilmektedir.
İzale-i Şuyu Davaları
Birden fazla ortağı bulunan taşınmazlarda ortaklığı bitirmek amacı ile izale-i şuyu davaları açılabilmektedir. Davanın taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne açılması gerekir.
İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Kamulaştırma Davaları
Kamulaştırma davalarında kamu yararı göz önüne alınarak arazi, özel mülk gibi taşınmaların ücretleri ödenerek kamulaştırma gerçekleştirilir. Bu davalar genellikle arazi ve arsalarda sık sık karşımıza çıkmaktadır. Ancak ev ve apartman gibi yapılarda kamulaştırma davalarının konusu olabilmektedir. Karayolları ve belediyeler bu davaları açabilmektedir.
Yukarıda bahsedilen davaların yanı sıra gayrimenkul davalarının, eşya hukukunun da en önemli bir parçalarından bir tanesi olduğunu ifade edebiliriz. Bu kapsamda eşya hukukuna bağlı olarak meydana gelen anlaşmazlıklarda da gayrimenkul hukukuna başvurulabilmektedir.
Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilecek Hususlar
Gayrimenkul ( Taşınmaz, Daire, Arsa, tarla, ev, işyeri v.s. ) satın alan ve satan şahıs ve şirketlerin satış sözleşmesi imzalarken birçok noktayı titizlikle araştırmaları gerekmektedir. Bu kapsamda alıcının aşağıdaki araştırmaları yapması uygun olacaktır.
Tapu Müdürlüğünde İnceleme Yapılmalıdır.
Kat mülkiyetine geçilip geçilmediği, Taşınmaz üzerinde haciz ve tedbir olup olmadığı,
Beyanlar ve Şerler hanesinde sınırlayıcı şerh bulunup bulunmadığı,
Yönetim Planınında Ortak alanlarla ilgili düzenlemeler,
İskan ( Oturma İzin Belgesi ) alınıp alınmadığı,
Borcu olup olmadığı,
Belediye rayiç değeri,
Ruhsata aykırı değişiklik yapılıp yapılmadığı,
Taşınmazın gösterilen plan ve projelere uygun olup olmadığı,
Gayrimenkul yerinde incelenmelidir.
Kat ( Arsa Payı ) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat ( Arsa Payı ) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Borçlar Kanununu 470. Maddesinde gösterilen eserin üretilmesi için yapılan eser sözleşmesidir. Bir Eser sözleşmesinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi sayılabilmesi için bakılması gereken akit tarafların sözleşme ile kararlaştırılan karşılıkları ayni olarak alıp almadıklarıdır.
Taraflar kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda müteahhidin alacağının bağımsız bölüm olarak ödeneceğini kararlaştırmışlar ise bu durumda taraflar arasındaki sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendirilecektir.
Sürecin tamamı bir gayrimenkul hukuku avukatı gözetiminde takip edilmelidir.
Noter Huzurunda Düzenleme Şeklinde Yapılmalıdır.
Müteahhidin Eseri Teslim Süresi Açıkça Belirtilmelidir.
İskan ( Oturma İzni ) Alma Yükümlülüğünün müteahhitte olduğu açıkça belirtilmelidir.
İskan harç ve masraflarının kim tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmelidir.
Müteahhidin Eseri Geç Teslim etmesi halinde arsa sahibinin seçimlik hakları ayrıntısıyla belirtilmelidir.
Dairenin geç teslim edilmesi halinde ödenecek cezai şartlar ve kira bedelleri açıkça belirtilmelidir.
Taraflara düşecek dairelerin tüm nitelikleri açıkça belirtilmelidir. ( Cephe, kat, metre kare olarak alanı, oda sayısı v.b. )
Müteahhit firmaya devredilecek bağımsız bölümlerin bir kısmının iş bitiminde devredileceği kararlaştırılmalıdır.
Kullanılacak yapı malzemelerinin tüm nitelikleri, özellikle istenilen bir marka ya da model malzeme varsa bunlar da ismen zikredilmek suretiyle belirlenmelidir.
Gayrimenkul Hukukunda Delil Tespiti Davasının Önemi
Diğer dava türleri için de hukuki faydası bulunan delil tespiti davası gayrimenkul hukuku davalarında çok daha önemlidir.
Her şeyden önce kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin eksik ve ayıplı ifa edilmesi hallerinde müteahhide hangi davanın açılacağına karar verebilmek için eksik ve ayıplı işlerin ve sair hususların tespit edilmesi gerekmektedir.
İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatı
