Kiracının Ve Kiraya Verenin Hak Ve Yükümlülükleri
Kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda 299. ve 378. maddeler arasında yer almaktadır.
TBK 299. madde hükmü kapsamında, kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu bağlamda, sürekli, tam iki tarafa borç yükleyen ve rızai bir sözleşmedir.
Kiraya Verenin Borçları
Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğundan, kiraya verenin ve kiracının bu sözleşmeden doğan birtakım yükümlülükleri ve hakları mevcuttur. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede planlanan tarihte elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür ve sözleşme devam ettiği sürece de bu yükümlülüğü devam etmektedir.
Kiraya verenin, bu borcunu yerine getirmede temerrüde düşmesi halinde, TBK madde 125’te yer alan seçimlik haklardan istediğini kullanabilecektir.
Bu noktada, kiracı aynen ifa ile birlikte gecikmeden doğan zararlarının giderilmesini ya da ifadan vazgeçerek müspet zararının giderilmesini veya sözleşmeden dönerek menfi zararının giderilmesini talep edebilecektir.
Kiracı tarafından kiraya verene edimin ifası için verilen süreye rağmen teslim borcu gerçekleşmemişse, kiracı aynen ifada ısrar ederek gecikme tazminatı talep edebilir. Ayrıca, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak zorundadır (TBK m. 302).
Kiracının Borçları
Kiracının kiraya verene karşı esas borcu, kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinin esaslı unsuru olduğundan, bu sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların bir kira bedeli üzerinde anlaşmaları gerekmektedir.
Kira bedelinin ödenmemesi veya kira bedelini ödemede temerrüde düşülmesi halinde, sözleşmeye aykırılık yüzünden feshe sebep olmaz. Bu durumda, TBK madde 316 hükmü yerine madde 315 hükmü uygulanır.
Kiracının bu edimini ifa etmede temerrüde düşmesi halinde, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre vermesine rağmen bu süre zarfında da ifanın gerçekleşmemesi halinde, sözleşmeyi feshedeceğini kiracıya bildirebilir.
Bu süre adi kira sözleşmelerinde 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür ve kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür (TBK madde 316).
Kiracının özenle kullanıma aykırı davranışı sonucunda bir zarar meydana gelmişse kusur sorumluluğu doğar. TBK madde 321 kapsamında, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklikler ve yenilikler yapan kiracı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil eder.
Kiracının Ve Kiraya Verenin Hak Ve Yükümlülükleri
Fakat kiracının kira sözleşmesi sona erdikten sonra eski hale getirmesi koşuluyla, kiralananın duvarlarına aksesuar asması, duvar rengini değiştirmesi ya da doğalgaz tesisatı kurdurmasında bir sakınca yoktur.
Nitekim, TBK madde 334 kapsamında, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu tutulmayacaktır.
Kiraya verenin malik olması gerekir mi?
Öğretide ve Yargıtay İçtihatlarında açıklandığı üzere, kiraya verenin malik olması gerekmez. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir. Böyle bir sözleşme hukuk düzenince geçerli olur. Burada kiraya veren çoğu kez malikin vekilidir.
Kiraya verenin kiracıya karşı borçları nelerdir?
Kiracının asli borcu kararlaştırılan kira bedelinin ödenmesidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Kiraya verenin Zapttan sorumluluğu nedir?
Zapttan sorumluluk; (Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.)
Kiracı evden çıkmadan ne kadar süre önce haber vermeli?
Her ne kadar bu süre uygulamada 2-3 ay olsa da taşınmazın cinsi ve bulunduğu yöreye göre bu sürenin değişebileceği göz ardı edilmemelidir. Eğer fesih bildirim süresine ilişkin taraflar arasında bir anlaşma varsa, makul sürenin belirlenmesinde bu anlaşma da dikkate alınacaktır.
Yeni ev sahibi kirayı artırabilir mi?
Yeni ev sahibi oturmakta olan kiracıya zam yapamaz. Daha önceki ev sahibi ile nasıl anlaşılmış ise o şekilde oturmaya deva eder. Eski ev sahibiniz ile kısa süreli bir kira sözleşmesi yaptı iseniz bu sözleşme bitiş tarihinden itibaren yeni ev sahibiniz sizinle yeni bir kira sözleşmesi yapmak isteyebilir.
Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Yeni malik taşınmazı edindiği tarihten 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndererek konut ya da işyeri gereksinimi dolayısıyla kiralananın tahliyesini istemesi gerekmektedir. Bu bildirimden sonra yine edindiği tarihten 6 ay sonra tahliye davası açabilecektir.
Kira ödemesi hangi aya sayılır?
Kira bedelinin ifa anı, genel hüküm niteliğinde olan TBK m. 314’te düzenlenmiştir. Ürün kirası için de TBK m. 362’de ifa anı için özel bir düzenleme getirilmiştir. Genel hükme göre, kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemek zorundadır.
Kiralanan evin demirbaşları nelerdir?
Kiralanan evde yer alan eşyaların tümü demirbaş eşya olarak kabul edilir. Evde yer alan kombi, petek, duşakabin, klozet, lavoba varsa gömme dolap gibi kiracının söküp götürmesinin mümkün olmadığı tüm eşyalar demirbaş olarak kabul edilir.
Kiracının Ve Kiraya Verenin Hak Ve Yükümlülükleri
