Kira Hukuku
Malın sahibi ile, kiracı arasındaki kira sözleşmesi her iki tarafa da bir takım sorumluluklar yükler. Kiracı ile kiraya veren arasında, malın kullanımdan, kiranın ödenmemesinden veyahut ev sahibinin sorumluluklarını yerine getirmemesinden kaynaklı uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar kira hukuku kapsamında incelenecektir.
Daire, dükkan, işyeri, depo, ve diğer çatılı gayrimenkullerin kiralanması Türk Borçlar Kanunu‘na tabidir. Kira ilişkilerinde kiracı kanun tarafından daha fazla korunmaktadır.
Kiracı Tahliyesi Sebepleri
Kira sözleşmeleri belirli süreli olarak yapılsa ve belirlenen süre bitmiş dahi olsa kiracıyı tahliye etmek için yeterli değildir. Dolayısıyla kiraya veren kişi, kiracıyı evden çıkarmak istiyorsa bazı koşulların oluşmuş olması gerekir. Kiracı tahliye sebepleri kiracıdan kaynaklanabileceği kiraya verenden de kaynaklanabilir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Kira Hukuku
- Kira Süresi 10 yılı Doldurmuş Olan Kiracı Tahliyesi
Kira sözleşmesi belirli süreli yapılmışsa, kiraya veren en az 15 gün önce kiracıya bildirimde bulunmazsa kira süresi kendiliğinden uzar. Ancak kiraya verenin bildirimi; kira sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tabi ki bu kiralayan kişinin de sınırsız kira süresini uzatabileceği anlamına gelmez. Nitekim kanunda kira süresinin 10 yılı doldurmasıyla birlikte kiracının çıkarılabileceğini düzenlemiştir. Eğer Kira süresi 10 yılı doldurmuşsa, her yeni kira döneminin bitmesinden 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak, tahliye isteyebilir. Bu bildirim fesih bildirimidir ve ihtarname yoluyla yapılır.
- Kiracı Tahliye Davası
Kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayan bir dava yoludur. Tahliye davası, kira sözleşmesinin sonunda açılabilir. Sözleşme süresi bitmeden tahliye davası açılamaz. Kiracı tahliye davasını açabilmek için bazı koşulların varlığına bağlıdır. Kiraya veren tarafından herhangi bir haklı neden yoksa kiracının tahliyesi istenemez. Tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- Taşınmazın Tadilatı Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Açılabilir.
Eğer taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veyahut yeniden inşa edilerek değiştirilmesi gerekiyorsa kiracı tahliyesi istenebilir. Ancak bu tadilatlar, kiracı taşınmazı kullanırken gerçekleşebilecek ölçüde ise tahliye istenemez. Bu sebeple kiracı tahliyesi istendikten sonra haklı bir gerekçe olmaksızın taşınmazın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralanamaz.
- Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Davası Açılabilir.
Kiraya veren kişi, kendine, eşine, üstsoy, altsoyuna veyahut kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyacı olursa; kiracıyı evden çıkarmak için tahliye davası açabilir. Ancak kiraya veren bu sebebi öne sürerek kiracıyı evden çıkartırsa ve aslında böyle bir sebep yoksa çıkarılan kiracıya tazminat ödeyecektir.
Kira Hukuku
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
- Kiracının Taşınmazı Özen Yükümlülüğüne Aykırı Kullanması
Kiracı taşınmazı kullanırken kullanım amacına uygun ve özenli kullanmalıdır. Kiracı taşınmazın bakım giderlerini karşılamak ve kiraya verene ait olan bakım giderlerini de kiraya verene bildirmek zorundadır. Aynı zamanda kiralanan yerin kiralanma nedenine uygun kullanmalıdır. örneğin konut olarak kullanılan yerin ofis olarak kullanılması özen yükümlülüğünün ihlalidir. Kiracı komşularına saygılı olmak zorunda olduğu gibi taşınmazın herkese ait kullanım yerlerinde aynı özeni göstermek zorundadır.
- Kiranın Ödenmemesi Halinde Kiracıya İki Haklı İhtarname göndermek Suretiyle Tahliye Davası Açılabilir.
Kiracı aynı kira yılı içerisinde 2 kere kira bedelini ödenmezse kiraya veren yazılı olarak 2 haklı ihtarname göndermelidir. Ondan sonra tahliye davası ile kiracı evden çıkartılabilir. Gönderilen ihtarnameden sonra kiracı bedeli ödemiş olsa bile tahliyesi istenebilir. Tahliye davası kira süresinin bitiminde itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.
- Kiracının Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliye Edilebilir.
Kiracının taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmişse kiracı taşınmazdan tahliye edilebilir. Kiracının tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi bir takım şartlar vardır. Örneğin tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi yapılırken alınamaz. Taşınmazın boşatılacağı tarih net olarak yazılmış olmalıdır veyahut kiracı bu taahhüdü serbest iradesi ile vermiş olmalıdır.
- Tahliye Talepli İcra Takibi
Kiracı kira bedelini veyahut aidat bedeli gibi giderleri ödememişse kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılır. Ödeme emrinde kiracıya 30 günlük süre verildiği ve 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmazsa; sözleşmenin feshedileceği yazılır. Ödeme emrine kiracının itiraz etmemesi veyahut borcu da ödemezse icra hukuk mahkemesinde dava açılır. Ancak gönderilen ihtardan sonra 30 gün içerisinde ödeme yaparsa kiracının tahliyesi mahkemeden istenemez.
- Önemli Sebepler Halinde Kiracı Tahliyesi
Kiracı ile kiraya veren arasında kira ilişkisini devam ettiremeyecek ölçüde uyuşmazlıklar varsa her iki tarafta sözleşmeyi feshedebileceği gibi tek taraflıda feshedilebilir.
- Kiracının Aynı Belediye Sınırları İçerisinde Başka Evi Olması Sebebiyle Kiracı Tahliye Edilebilir.
Kiracının yaşadığı aynı belediye sınırları içerisinde bir taşınmazı varsa kiracı bu sebeple tahliye edilebilir. Ancak kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmiş olması gerekir.
Usulüne Uygun Tebligat Nasıl Yapılır?
- Tebligat, tebliğ yapılacak olan kişinin bilinen en son adresine yapılır. Bilinen en son adres tebligat yapmaya elverişli değilse, kişinin adres kayıt sisteminde yer alan yerleşim yeri adresine yapılır.
- Kendisine tebliğ edilecek adreste yoksa ve kendisi ile aynı evde oturan kişilere, hizmetçiye yapılır. Muhataptan başkasına yapılan tebligat tebliğ mazbatasında belirtilmelidir. Belirtilmemişse tebligat geçerli değildir.
- Muhatabın evde bulunmaması halinde evdeki bulunan kişiye tebliğ gerçekleştirilecekse 18 yaşından küçük olmaması gerekir.
- Kişiye usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra adresini değiştirirse yeni adresini bildirmekle zorunludur.
Tebligat Kanunu 21/2 Nedir?
Tebligatın yapılacağı muhatabın adresi adres kayıt sisteminde yer alan adres ise ve muhatap orda oturmuyorsa veyahut o adresten taşınmışsa tebliğ memuru tebligat; muhtara teslim eder. Ve muhatabın kapısına tebligatı teslim ettiği kişinin, adresini gösteren ihbarnameyi yapıştır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih tebliğ tarihi sayılır. (Tebligat kanunu madde 21/2)
Tebligatın 21/2 ye göre yapılmadan önce yerine getirilmesi gereken şartlar vardır:
- 21/2 tebligat yapılmadan önce muhatabın bilinen son adresine tebligat çıkarılmalıdır. Doğrudan adres kayıt sistemindeki adrese tebligat çıkarılması usule aykırı olur.
- 21/2 ile yani kişinin adres kayıt sistemindeki adresine tebligat yapılacaksa tebligat zarfında; adres kayıt sistemindeki adrese yapıldığı mutlaka belirtilmelidir. Tebligat zarfında buna ilişkin meşruhat bulunmazsa tebligat 21/1’e göre yapılır.
Tebligat kanunu 21/1: Kendisine tebligat yapılacak kişi evde yoksa ve tebligat yapılabilecek kimselerden hiçbiri gösterilen adreste bulunmaz veya tebligat alınmazsa tebligat muhtara yapılır. Muhtarın adresinin yazılı olduğu ihbarname muhatabın kapısına yapıştırılır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih tebliğ tarihi sayılır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı apartmanda bulunan komşu, kapıcı, yöneticiye bildirilir.
- 21/2 tebligat zarfı açık mavi renkte olmalıdır.
- Tebligat yapılacak adresteki bina mücbir sebeple yıkılmış veyahut kamulaştırma olmuşsa 21/2 tebligat yapılamaz.
Usulsüz Tebligat Sonuçları
Usulsüz tebligat muhatap tarafından öğrenilirse öğrenildiği andan itibaren geçerli sayılır. Muhatabın usulüne uygun tebligatı yapılmadığını öğrendiği an tebliğ tarihi sayılır. Usulsüz tebligat muhatap tarafından öğrenilmedikçe sonuç doğurmaz. Muhatap tebligatı öğrendiğini bildirene kadar tebligatla ilgili süre işlemeye başlamaz.
Yargıtay Kararları
- 6. Hukuk Dairesi 2012/814 E., 2012/4701 K.
Dava, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Kira Hukuku
- Tüzel kişilere yapılacak olan tebligat için tebligat tüzüğü md 28’in araştırılmasına gerek yoktur.
3. Hukuk Dairesi 2017/5194 E. , 2017/13803 K
Davacı, davalı kiracının 01.01.1986 tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu belirterek davalının tahliyesini istemiştir.
Davalı, ihtarnameden haberleri olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece ihtarname tebliğinin usule uygun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Tüzel kişi adına çıkarılan tebligat, tüzel kişinin adresinde Tebligat Kanunu’nun madde 12 ve 13, Tebligat Yönetmeliği madde 20-21 hükümlerinde öngörüldüğü şekilde yetkili temsilcisine yapılır. Tüzel kişinin birden fazla yetkili temsilcisi varsa, tebligat bunlardan sadece birine yapılır. Bu kişilerin bulunmadıkları tebligat memuru tarafından tevsik edildiği takdirde hazır olan şirket memur ve müstahdemlerine yapılır. Şirketi temsile yetkili kişinin o sırada tebligatı bizzat alamayacak durumda olduğu veya iş yerinde olmadığı tespit edilip tebligat tutanağına yazılmadan, şirkette çalışan kişiye doğrudan tebligat yapılamaz. Aksi halde usulsüz tebligat söz konusudur.
Hükmü şahıslar adına gönderilen tebligatın 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 21. maddesine göre yapılmış olması halinde tebliğ memurunun Tebligat Tüzüğünün 28. maddesindeki koşulları araştırmasına gerek yoktur. Zira, muhatabın adreste bulunmaması halinde, bunun nedenini araştırması ve tevziat saatinden sonra adrese dönüp dönmeyeceğinin tespit edilmesi, haber verildiği bildirilen en yakın komşusunun imzasının alınması gerçek kişiler yönünden zorunlu olup, hükmü şahısların sıfatı ve niteliği itibari ile böyle bir araştırmanın yapılmamış olması ve komşunun imzasının alınmamış olmasının tebligatın usulsüzlüğü sonucunu doğurmaz.
Somut olayda davalı tüzel kişiye 22.07.2014 tarihli ihtarnamenin” muhatap çarşıda olduğu, en yakın komşu beyanı alındığı, komşunun isim ve imzadan imtina ettiği, Türkmen Mahallesi muhtarlığına tebligatın bırakıldığı” şerhi düşülerek tebliğinin yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle davalıya gönderilen ihtarnamenin tebliği usulene uygundur. Bu durumda mahkemece, kira sözleşmesine taraf olmayan davacının malik olduğunu beyan etmesi ve malik sıfatı ile de TBK’ nun 347. maddesi uyarınca tahliye davası açabileceği de dikkate alınarak tapu kayıtları getirtilip davacının malik olup olmadığı incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ihtarname tebliğinin usulsüz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Kira Hukuku
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
