Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
6306 Sayılı Kanun 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Yürürlüğe girdiği tarihten itibaren birçok değişikliğe uğramıştır. Bu kanunun amacı afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir.
Bu kanunun esas yapısında her aşamada maliklerin kendi aralarında anlaşması veya idare veya müteahhitlerle anlaşmalarını ilke olarak benimsemiştir. Ancak kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren birçok sorun gündeme gelmiştir. Maliklerin kendi aralarında anlaşamaması, müteahhitle anlaşmak için çoğunluğun sağlanamaması, dönüşüm alanlarında inceleme yapılmadan karar verilmesi, Danıştay’ın riskli ve rezerv alanı kararlarını iptal etmesi gibi birçok sorun yasada ve yönetmelikte değişikliği gerektirmiştir. Aynı zamanda kanundaki bu değişikliğe İzmir depremi de fazlasıyla etkili olmuştur.
6306 Sayılı Kanunun 6/A Maddesi Nedir?
Kanunun 6. maddesine göre, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar
yıktırılmadan önce maliklerin hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmesi esastı. Ya da yine riskli alanlarda kanun tarafından riskli alan ilan edilen bölgelerde maliklerin en az üçte iki çoğunlukta karar alması esastı.
Ancak 6/A maddesi ile tamamen bu hükümlerin dışında bir uygulama getirilmiştir. Bu maddeye göre, kendiliğinden yıkılma, çökme, patlama, heyelan tehlikesi olan yerlerde bakanlık kendiliğinden kendiliğinden kentsel dönüşüm için karar alabilmektedir. Bu alanlar kanunun 6/a maddesi ile kentsel dönüşüm alanı ilan edilebilme olanağı getirilmiştir.
6/A maddesindeki en kritik hüküm 5. fıkradır. “Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Bakanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur.”
Bu hükümle devletin kamulaştırma dahi yapmaksızın, özel mülkiyete tabi taşınmazlara el koyabileceği ve hazine adına tescilini sağlayabileceği düzenlenmiştir. İdarenin adeta mülkiyet hakkı sahibi gibi malikler yerine karar vermesi “mülkiyet hakkına” bir kısıtlamadır.
Anayasa madde 35- Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Gerek Anayasa’da gerekse AİHS’de mülkiyet hakkına ilişkin düzenleme yapılmıştır. Mülkiyet hakkı ancak kamu yararı için kanunla sınırlanabilir. Ancak kanunun 6/a maddesine bakıldığında kamusal bir yarar bulunmamaktadır.
Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
6/a maddesine göre kentsel dönüşüm alanı ilan edilen bölgelerin riskli alan ve yapılardan farkı nedir?
Riskli yapıların tespitinden sonra idare tarafından maliklere bildirim yapılmaktadır. Malikler bu bildirimden sonra 15 gün içerisinde itiraz hakkı vardır. Bu itirazın sonucuna göre de İdare Mahkemesinde İptal Davası açılabilmesi söz konusu idi. Aynı zamanda riskli alan kararının Resmi Gazete’de yayınlanmasından itibaren 30 gün içerisinde ilgili kişiler doğrudan Danıştay’da iptal davası açması hakkına sahipti. Ayrıca riskli yapı kararlarında maliklere tebligat yolu ile bildirim yapılmaktaydı.
Ancak 6/a maddesi ile ilgililere tek tek tebligat yapılması süreci sona erdirilmiştir. 6/a maddesi ile kentsel dönüşümüne karar verilen binanın kapısına yapıştırılmak suretiyle bildirim yapılacağı düzenlenmiştir. Aynı zamanda ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen
tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Görüldüğü üzere tebligat aşaması neredeyse ortadan kaldırılmış ve kararın kapıya asılması ile maliklere tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Bu kararın kapıya asılmasıyla birlikte maliklere tanınmış olan itiraz süresi de 2 gündür. Aynı zamanda bu evlerin tahliye edilme süresiyle alakalı da sorunlar gündeme gelmektedir. Riskli yapı kararlarında taşınmazın tahliyesi için ne kadar süre verileceği kanunda düzenlenmiştir. Buna göre idare tarafından 60 gün tahliye süresi verilmelidir. Aynı zamanda bu süre 30 gün daha uzatılabilmekteydi. Ancak 6/a maddesinde tahliye için bir süre belirlenmemiştir. Dolayısıyla bu süre idarenin takdirine bırakılmıştır.
Normalde binaların yıkımı sonrasında taşınmazın nasıl değerlendirileceğine malikler arsa payı oranlarında üçte iki çoğunluğu sağlayarak karar vermekte idi. Ancak 6/a maddesi ile yıkım sonrasında yerine yapılacak olan projenin nasıl olacağı, maliklere verilecek olan bağımsız bölümlerin büyüklüğü, eski bağımsız bölüm ile yeni bağımsız bölüm arasında değer farkı varsa bu değer farkının ne olacağı nasıl ödeneceği Bakanlık tarafından belirleneceği düzenlenmiştir.
Aynı zamanda 6/a maddesi kapsamında kentsel dönüşümüne karar verilen yer, daha önce riskli yapı olarak tespit edilmiş ve müteahhitle anlaşma yapılmış ise bu sözleşmelerin feshedilmiş sayılacağı belirtilmiştir.
Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
