Kiralanan Evin Satışı
İÇİNDEKİLER
Kira Sözleşmesi
Kiracının Hakları
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiralanan Evin Satışı
Kira fiyatlarının mantık dışı artış gösterdiği ve insanların fiyatlar sebebiyle oturdukları evleri değiştirmemeyi tercih ettikleri için kiralık evlerin de çeşitlilik konusunda az olduğu bir dönemdeyiz.
Piyasadaki fiyatlar doğrultusunda, söz konusu kira sözleşmenize dayanılarak verilen kanuni artış ev sahibinize yetmediği gibi farklı kiracılar bulmak için de evden çıkmanızı talep edebilir. Bu talebi hukuk kuralları çerçevesinde yapıldığında, talep edilen kiracıya da bunu gerçekleştirmek düşebilir. Ancak kiracının da hukuk kurallarınca korunduğunu kesinlikle söylenebiliriz. Kiracının ev sahibine yani kiralayana karşı hakları nelerdir? Bunları bu yazının içeriğinde bulabileceksiniz.
KİRA SÖZLEŞMESİ
6098 SAYILI Türk Borçlar Kanunu’nu md.299’da kira sözleşmesi;
‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’
Tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı olarak hem kiracıya hem kiralayana borç yükleyen bir karşılıklı sözleşmedir.
KİRACININ HAKLARI
Kiracının kira sözleşmesine dayanarak sahip olduğu hakları TBK düzenlemektedir. Öncelikle kiracı kira sözleşmesinden doğan sorumluluğu yerine getirmelidir. Kısaca bunlar;
KİRACININ BORÇLARI
-Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür,
-Kiracının kullanma giderlerini ödemekle yükümlüdür,
-Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu,
-Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu,
-Ayıpları kiraya verene bildirme borcu,
-Kiracının güvence vermesi,
-Kiracının temerrüde düşmesi halinde ev sahibi yazılı bir süre verip, süre içerisinde de ifa gerçekleşmezse en az 10 gün veya konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün süre verip feshedeceğini bildirebilir.
-Kira bedelini sözleşmede belirlenmişse ona uyarak aksi takdirde yerel adet varsa ona göre yoksa ise kanuna göre her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
-Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
-Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracı kanuna göre bu sorumlulukları yerine getirmelidir. Bunları gerçekleştirip ve sözleşmesi halen devam ederken bir ev sahibinin çıkarma isteği olursa, kiracının bu durumda hakları nelerdir.
Öncelikle, genellikle 2 halde ev sahibi kiracının evden çıkmasını istemektedir. İlki kiracının evden çıkmasını istemesi ve diğeri de evi satacağını söyleyip boşaltmasını istemesidir.
Öncelikle kiracının hakları, kiralayandan şunları talep edebilir;
-Kiraya veren gayrimenkulün kira sözleşmesi boyunca kiraya verildiği gibi (kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç) kalmasını sağlamaktır. (TBK md.301)
-Sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeleri kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren ödemek zorundadır. (TBK md.302)
-Kullanımla alakalı olmak şartı ile öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri, kiraya veren karşılamak ile yükümlüdür. (TBK md.303)
-Kiralananın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda kiraya veren, zararı karşılamak ile yükümlüdür. (TBK md.308)
–Kira bedelinin geç ödenmesi durumda, herhangi bir cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz. (TBK md. 346)
-Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gönderilebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. (TBK md. 306)
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Bu kanun çerçevesinde kiracının ve kiralayanın genel haklarından bahsettikten sonra, asıl sorumuzu cevaplamaya çalışalım.
Ev sahibiyle kiracı arasında halen devam eden bir sözleşme olmasına karşın kiracıdan çıkmasını talep ediyor. Bu durumda kanunda öngörülen kira sözleşmesini sona erdirme şekilleri nelerdir? Özellikle belirtmekte fayda vardır ki kira sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme olmayıp ev sahibi ve kiracının irade beyanlarının uyuşuyor olması önemlidir. Yazılılık ispat açısından önem arz etmektedir.
TBK md.347-md.350’nde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümlerdir. ‘’Bildirim yoluyla’’ ve ‘’Tahliye davası yoluyla’’ kira sözleşmesinin sona ermesi mümkündür. Ayrıca; TBK md.347/3’de ‘’Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’ Diyerek aksine düzenleme olmadıkça ve durumun gerektirdiği hallerde, kira sözleşmesinin genel hükümlerine göre de fesih imkanlarının bulunduğu öngörülmüştür.
BİLDİRİM YOLUYLA
Bildirim yoluyla bir kira sözleşmesinin feshi isteniyorsa bu sözleşme TBK md. 348’de yazılı şekilde yapılmasına bağlı tutulmuştur. Buna karşın süresi içinde yapılan ve yazılılık şartını sağlayan fesih bildiriminin haklı bir sebebe dayanması gerekmemektedir.
TBK md. 347 ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…’’
Kanun metninden anlaşılacağı üzere bildirim yoluyla fesih hakkı kural olarak kiracıya tanınmış olmakla birlikte, on yılın sonunda kiraya veren de herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla fesih yapabilir.
Belirsiz kira sözleşmelerinde ise;
TBK md.347/2 ‘’Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler…’’
Belirsiz kira sözleşmelerinde de bu durum benzerlik göstermekledir. Kiracı her zaman bildirim yoluyla fesih yapabilirken, kiralayan on yıl geçtikten sonra yapabilmektedir.
TAHLİYE DAVASI YOLUYLA
Kısaca açıklamak gerekirse, TBK md.350 vd. uyarınca kiracıdan ve kiralayandan kaynaklanan sebeplerle açılabilir.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler;
-kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı sebebiyle
-kiralananın yeniden inşa ve imar sebebiyle
-yeni malikin ihtiyaç sebebiyle
Kiracıdan kaynaklanan sebepler;
-tahliye taahhüdü
-iki haklı ihtar gönderilmesiyle
-kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir evinin olması.
Kiraya veren, TBK md.353’te belirtildiği üzere en geç dava açma süresi içinde olmak üzere, kira sözleşmesi bitiminden önce de bu bildirimi yapabilir. Bildirimin yazılı yapılması gerekmektedir. Bildirim noter kanalıyla yapılabilir.
KİRALANAN EVİN SATIŞI
Bu husus kiraya verenden kaynaklanan tahliye davası yoluyla feshedilme konusunda belirtilmişti.
TBK md. 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
–Kira sözleşmesi, kiraya konu konutun satımına engel oluşturmaz. Kiralanan malın malikinin değişmesi, kira sözleşmesinde bir değişikliğe sebebiyet vermez, sözleşme şekil ve şartlarıyla geçerliliğini korur. Kira sözleşmesinin geçerliliğini aynı koşullarda devam etmesi kiracının haklarından biridir.
Yeni malikin de bu durumda bazı hakları bulunmaktadır.
Yeni malik, kanunda belirtilen şartların oluşması durumunda, kiracıya taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde tahliye amaçlı ihtarname yollaması halinde kiracının taşınmazı tahliye etmek için 6 aylık süresi bulunmaktadır. Malikin tahliye davası açmak içinse bu 6 aylık sürenin dolmasını beklemesi gerekir. 6 aylık sürenin geçirilmesi durumunda ise kiracı hakları kapsamında kiraya verenin dava açma hakkı bu sebepten dolayı ortadan kalkmaktadır.
Sorumuzu genel bir çerçevede cevaplamaya çalıştık. Bu konu hakkında hukuki problem yaşadığınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kiralanan Evin Satışı
Av. Kübra DEMİR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
