Kiracı Tahliyesinde Yetkili Mahkeme Hangisi 2021

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliye Süreci

Kira ödemeyen kiracı, ev ve iş yeri sahiplerinin hiç kuşkusuz en çok başını ağrıtan konulardan biridir. Ancak bu noktada hukuki olarak hayata geçirilebilecek yaptırımlar olduğunu vurgulamak gerekir. Dolayısıyla mülk sahiplerinin kiracı karşısında çaresiz olduğunu düşünmek doğru değildir. Hukuk, kiracıyı olduğu kadar mülk sahibini de korumaktadır.

Yazımızda kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır, kira ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer gibi sorulara yanıt vererek kira ödemeyen kiracı ile ilgili mülk sahibinin neler yapabileceğine değineceğiz. Eğer kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır diye merak ediyorsanız yazımızı incelemeye devam edin.



Kira Ödemeyen Kiracı İçin İhtarname Yoluyla Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre aynı kira dönemi içerisinde iki defa haklı ihtar göndererek kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile karşı karşıya bırakılabilir. Burada kira döneminden kastedilen bir yıllık kira süresidir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonraki bir yıl içerisinde iki haklı ihtar verdiğinizde kira ödemeyen kiracı  tahliye davası ile ilgilenmek zorunda kalır. Kira süresinin bir yılı aştığı durumlarda da bir yıllık dönem esas alınır. Ancak tahliye davasının kira döneminin sonundaki 1 aylık süre içerisinde açılabildiğini vurgulamak gerekir.

Gönderdiğiniz ihtarnameler noter onaylı olmak zorunda değildir. Yine de kira ödemeyen kiracı ihtarname ile ilgili bir itirazda bulunabileceği için noter onaylı bir şekilde yollamanız en sağlıklı yoldur. Buna ek olarak ihtarnamenin yerine icra takibi de mahkeme tarafından kabul görmektedir. Kira ödemeyen kiracı tahliye davası öncesinde iki kez icra takibiyle karşılaştıysa mahkeme için bu da yeterlidir.



Kira Ödemeyen Kiracı İçin Temerrüt Yoluyla Tahliye

Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusuna verilebilecek bir diğer cevap da temerrüt yoluyla tahliye davasıdır. Bunun için kiracıya iki haklı ihtarname gönderdikten sonra kira borcunun 30 gün içerisinde ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği yönünde bildirimde bulunmak gerekir.

30 günlük sürenin ardından üçüncü bir ihtara gerek kalmaksızın kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile karşı karşıya bırakılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasında mülk sahibinin lehine bir karar çıkması durumunda icra dairesi tahliye işlemlerini yürütür.



Kira Ödemeyen Kiracı İçin İcra Yoluyla Tahliye

Kı̇ra Borcunu Ödenmeyen Kı̇raya Verenı̇n Hakları

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi için icra yoluna gitmek mümkündür. Tahliye talepli icra takibi yapıldığında icra dairesi yalnızca kira bedeli talebiyle değil aynı zamanda tahliye talebiyle de hareket etmektedir. Bu nedenle icra takibi başlatırken kira bedeli talepli olmamasına dikkat edilmelidir.

Kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile süreci uzun bir zamana yayabilmektedir. Buna karşılık tahliye talepli icra takibi ile kiracıyı tahliye etmek çok daha hızlı bir şekilde mümkün olmaktadır. Tahliye talepli icra takibi temel olarak kiracıya 7 gün içerisinde itiraz etmesini ya da 30 gün içerisinde borcunu ödemesini söyler. Kiracının 7 gün içerisinde itiraz etmesi halinde icra takibi durur. Böyle bir durumda itirazı kaldırmak için mülk sahibinin kiracıya tahliye davası açması zorunlu hale gelecektir. Dolayısıyla icra yoluyla kira ödemeyen kiracının tahliyesi için 7 günlük itiraz süresi belirleyicidir.



Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer sorusuna net bir cevap zordur. Yukarıda değindiğimiz tüm tahliye yöntemlerinden her birisi farklı bir işleyişe ve hukuki prosedüre sahiptir. Buna bağlı olarak mahkemenin iş yoğunluğu, duruşma sayısı, kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki meseleler gibi pek çok faktör sürecin uzamasına neden olabilmektedir.

Yazımızda kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır, kira ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer gibi sorulara cevap verdik. Daha fazla bilgi almak ve bu süreçte güvenilir bir hukuk bürosu ile iş birliği yapmak için bize ulaşabilir, haklı iken haksız duruma düşmenin önüne geçebilirsiniz.

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olup, her iki tarafa hak ve yükümlülükler yüklemektedir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer kanunlar kapsamında kira borcunu ödemeyen kiracılar hakkında mülk sahibine, kiracının tahliyesi için hukuki imkanlar tanımaktadır.

Türk Borçlar Kanunun 13. Maddesi gereğince; kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya tarih aralığında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödemeyen kiracı temerrütte düşmüş olur ve tahliye işlemleri için yasal haklar doğar.



Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için başvurulacak üç seçenek vardır. Bunlar;

 

 1.İki Haklı İhtar Çekilmesi Suretiyle Tahliye Davası Açılması

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ilk yol, bir kira dönemi içerisinde kiracıya, kira bedelinin ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi gerekmesi ve iki haklı ihtarname gönderildikten sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, kiracı iki haklı ihtara sebebiyet vermeli, iki haklı ihtar kira sözleşmesi içerisinde iki farklı aya ait olmalı ve muaccel olmuş kira bedellerine ait olmalıdır.

İki haklı ihtar çekildiği kira döneminin bitiminden 1(bir) ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. 1(bir) aylık süre hak düşürücü süredir. 1(bir) aylık süre içerisinde tahliye davası açılmaz ise yeni kira dönemi yürürlüğe gireceğinden bir sonraki kira döneminin sonunu beklemek durumdu olunacaktır. İki haklı ihtarın çekilmesi yoluyla tahliyede ihtarların yazılı olması aranmış olup noter aracılığıyla gönderilmesi şart koşulmamıştır. Nitekim, ispat şartı bakımından ihtarname noter aracılığıyla yapılması daha sağlıklı olacaktır.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için başlatılan icra takibi de ihtar niteliğindedir.

2.Tahliye Talepli Olarak İcra Takibi Başlatmak

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talepli icra takibi başlatmak kiracının tahliyesi bakımından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Bunun nedeni ise davaların yoğunluğu, uzun sürelere yayılan dava tarihlerinin verilmesi ve geç sürelerde kararın çıkmasıdır.

Önemle belirtmek gerekir ki, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmazlar ise sadece kira bedellerinin tahsili isteyebilirler ve tahliye talep hakkını kaybederler.

Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7(yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30(otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7(yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30(otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.

Kiracı 30(otuz) günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30(otuz) günün sonunda kiracının tahliyesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.

Şayet borçlunun, 7(yedi) gün içerisinde itiraz etmesi halinde iki seçenek vardır. Bunlardan biri kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olması durumda neler yapılabilir, diğeri ise kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa neler yapılabilir.

Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı itiraz etmiş ise duran takibin devamı için alacaklı itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması davasını açabilir. İcra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması davasında hakim sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemiş ise kiracının tahliye edilmesine hükmeder. Fakat kiracı imzaya itirazda bulunmuş ise hakim bu sefer imzanın kiracıya ait olduğunu kesinleştirirse kiracının yine tahliye edilmesine hükmeder.

Kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş veya alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse bu durumda alacaklının elinde İcra İflas Kanunu madde 68 kapsamında elinde bir belge yok demektir. Elinde belge olmamasından kaynaklı olarak itirazın iptali davasını asliye hukuk mahkemesinde açması gerekmektedir.

3.Temerrüt Nedeni İle Tahliye Davası

Kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30(otuz) günlük süre verir ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur.

İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Açılacak olan tahliye davasında, kiracıya tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen 30(otuz) günlük süre içerisinde muaccel olan kira bedelleri ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.

Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen kararın, cebri icra yolu ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemleri başlatılacaktır.



Mahkemenin Kararından Sonra Kiracını Tahliye İşlemleri

Mahkeme açılan davanın türüne göre itirazın iptaline ya da itirazın kaldırılmasına hükmedebilir. Borçlu verilen bu hükmü istinaf edebilir. İstinaf talebi de reddedilirse tahliye kararı kesinleşir. Kiraya veren mahkemece verilen hükmü icra memuru ve kolluk marifetiyle cebri icra yoluyla tahliye edilir.

Tahliye kararının kesinleşmesinden sonra icra memuru ve kolluk marifetiyle tahliye işlemleri için öncelikle kiracıya 15 günlük süre verilmesi ve bu süre zarfında evi tahliye etmesi, 15 günlük süre içerisinde evi tahliye etmez ise evin zor kullanarak tahliye edileceğinin bildirimi yapılması daha sağlıklı olur. 15 günlük süre sonunda kiracı tahliye etmemiş ise icra memuru vasıtasıyla hacze çıkılır, tahliye sebebiyle zor kullanma olacağından en az 1 polis memuru tahliye işleminde bulundurulur ve zor kullanarak tahliye işlemi yapılır.

Her ne kadar kira borcunu ödemeyen kiracı için izlenecek yollar belirtilmişse de, tarafımızca en hızlı ve kolay çözüm almanız için tahliye talepli olarak icra takibi başlatmanızı öneririz ve işlemlere başlamadan önce hak kaybına uğramamak adına mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.



Kiraya Verenin Elinde Yazılı Kira Sözleşmesi Varsa Ne Yapılır?

Duran takibi tekrar devam ettirmek için alacaklı itirazın ortadan kaldırılması için dava açmak zorundadır. Alacaklının elinde borçlunun da ıslak imzası olan yazılı kira sözleşmesi varsa itirazın ortadan kaldırılması için alacaklının icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması daha pratik bir yoldur. İtirazın kaldırılması davasında icra hukuk hakimi sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemişse taşınmazın tahliye edilmesine hükmeder. Eğer borçlu yazılı yazılı kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmişse icra hakimi imzanın borçluya ait olduğu kanaatine vardığı takdirde tahliyeye hükmeder.



Kiraya Verenin Elinde Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Yapılır?

Eğer kiraya verenin elinde borçlunun imzası olan yazılı bir kira sözleşmesi yoksa ya da alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş ise bu halde alacaklının elinde 2004 sayılı İcra İflas Kanun‘unun 68.maddesi kapsamında belge yok demektir. Bu durumda alacaklı asliye hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açarak itirazın iptalinin sağlamalıdır. İtirazın kaldırılması davalarından farklı olarak itirazın iptali davalarında borçlu önceki itirazlarının haricinde başka itirazlar da öne sürebilir. İtirazın iptali davalarında yargılama 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında yürütülür.



Tahliye Kararı Sonrası Kiracı Evi Tahliye Etmezse Ne Yapılır?

Mahkeme açılan davaya göre itirazın kaldırılmasına ya da iptaline hükmederse borçlunun bu kararı istinaf etme hakkı vardır. İstinaf talebinin reddedilmesiyle taliye kararı kesinleşir. Alacaklı kesinleşmiş mahkeme hükmüyle icra memuru ve kolluk marifetiyle taşınmazı zor kullanarak tahliye ettirebilir.



Kiracı Konuttan Ne Kadar Sürede Tahliye Edilir?

Kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş ve 30 gün içinde de kira bedelini ödememişse mahkeme ilk duruşmada tahliye kararı verir. Bu halde kiracının tahliyesi 4-5 ayda sağlanabilir.



Kiracıya Tahliye İçin Ne Kadar Süre Verilir?

Tahliye davası sonucu mahkemece verilen tahliye kararının kesinleşmesi üzerine zor kullanarak kiracının tahliye edilmesi hukuken mümkündür. Ancak kiracıya tahliye kararı alındığı hususunun bildirilerek 15 gün içinde evi tahliye etmesini aksi takdirde evin zor kullanılarak tahliye edileceğini bildirmek daha sağlıklı bir yaklaşım olur.



Kiracı Tahliye Kararına Rağmen Evi Tahliye Etmezse Ne Yapılmalıdır?

Tahliye davası sonucu kesinleşen tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse bu aşamada zor kullanarak evi tahliye etmek dışında bir seçenek yoktur. Böyle bir durumda icra memuru ile hacze çıkılır, tahliye sebebiyle en az bir polis memuru tahliye işlemine katılır ve taşınmaz zor kullanılarak tahliye edilir. Taşınmazdan çıkarılan eşyalar yediemin deposunda saklanır.



Kiracı Tahliyesinde Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Kiracı tahliyesinde yetkili mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Eğer öncelikle tahliye talepli icra takibi yapılmışsa takip taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde yapılır.



Kiracı Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda Mıdır?

Kiracı hukuken tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda değildir. Ancak kiraya veren de tahliye taahhütnamesi imzalamak istemeyen bir kiracıya evini kiraya vermek zorunda değildir. Tahliye taahhütnamesi tercihe bağlı olarak düzenlenebilir.