Tapusuz Yer Almadan Önce: Taşınmaz Satış Vaadi 2026
Taşınmaz Satış Vaadi Nedir?
Tapusuz yer almak isteyen kişilerin en sık karşılaştığı hukuki kavramlardan biri taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Özellikle henüz tapusu çıkmamış arsalar, kooperatif taşınmazları ve müteahhitten alınan gayrimenkullerde, taraflar çoğu zaman satış vaadi sözleşmesi ile işlem yapmaktadır. Ancak taşınmaz satış vaadi, doğru şekilde yapılmadığında alıcı açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Bu nedenle tapusuz yer almadan önce taşınmaz satış vaadinin ne olduğu, noter şartı, tapuya şerh, zamanaşımı süresi ve hukuki sonuçları mutlaka bilinmelidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi, bir taşınmazın ileride resmi tapu devri yapılmak üzere satılacağının yazılı ve resmi şekilde taahhüt edilmesidir. Bu sözleşme ile satıcı, taşınmazı ileride alıcıya devretmeyi; alıcı ise bu devri talep etmeyi hukuken güvence altına alır.
Taşınmaz satış vaadi, tapu devrinin yerine geçmez; yalnızca ileride yapılacak satış için alıcıya dava hakkı tanır.
Tapusuz Yer Satın Almak Mümkün mü?
Tapusu henüz çıkmamış bir taşınmazın resmi satışı mümkün değildir. Ancak tapusuz bir yer için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Bu durum özellikle:
Müteahhitten daire alımlarında
Kooperatif taşınmazlarında
Miras payına konu taşınmazlarda
İmar uygulaması bekleyen arsalar için
sıkça görülmektedir.
Ancak unutulmamalıdır ki tapusuz yer alımı her zaman yüksek risk içerir.
Noterde Yapılmayan Taşınmaz Satış Vaadi Geçerli mi?
Hayır.
Noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi geçerli değildir.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde, yani noter huzurunda düzenlenmelidir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşmeler, senetler veya el yazısı belgeler hukuken satış vaadi sayılmaz.
Bu nedenle “sözleşme yaptık” denilse bile noter yoksa hukuki koruma yoktur.
Taşınmaz Satış Vaadi Tapuya Şerh Edilir mi?
Evet.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir.
Tapuya şerh verilmesi, satıcının taşınmazı üçüncü kişilere satması hâlinde alıcının hakkını korur. Şerh sayesinde taşınmaz başkasına satılsa bile, alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
⚠️ Tapu şerhi 5 yıl geçerlidir ve süresi dolduğunda yenilenmelidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Kaç Yıl Geçerlidir?
Taşınmaz satış vaadinden doğan haklar 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Bu süre içinde alıcı:
Tapu devrini talep edebilir
Tapu iptali ve tescil davası açabilir
Sözleşmeden dönerek bedel iadesi isteyebilir
10 yıl geçtikten sonra bu haklar kural olarak kullanılamaz. Ancak taşınmaz fiilen teslim edilmişse veya özel durumlar varsa zamanaşımı her olayda ayrı değerlendirilir.
Satış Vaadine Uyulmazsa Ne Olur?
Satıcı tapu devrini yapmazsa alıcı:
Tapu iptali ve tescil davası açabilir
Ödediği bedelin iadesini talep edebilir
Uğradığı maddi zararların tazminini isteyebilir
Bu davaların başarıya ulaşabilmesi için sözleşmenin noterde yapılmış olması ve mümkünse tapuya şerh edilmiş olması büyük önem taşır.
Tapusuz Yer Almadan Önce Mutlaka Bilinmesi Gerekenler
Notersiz satış vaadi geçersizdir
Tapuya şerh verilmezse hak zayıflar
10 yıllık süre kaçırılmamalıdır
Satıcının gerçekten malik olup olmadığı araştırılmalıdır
Aynı taşınmaz için birden fazla satış vaadi olup olmadığı kontrol edilmelidir
Bu kontroller yapılmadan tapusuz yer almak, telafisi zor mağduriyetlere yol açabilir.
Sonuç
Taşınmaz satış vaadi, tapusuz yer alımlarında alıcıyı koruyan önemli bir hukuki araçtır. Ancak noter şartına uyulmaz, tapuya şerh verilmez ve süreler takip edilmezse bu sözleşme alıcıyı korumaz. Bu nedenle tapusuz taşınmaz almadan önce mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması gerekir.
