Şufa Önalım Hakkı Şartları 2021
Şufa (ÖNALIM) hakkı belirli şartların varlığında hissedarlardan birinin hissesini satmak istemesi halinde diğer hissedarlara öncelikli alma hakkı verilmesidir.
Şüfa (ÖNALIM) hakkı sözleşmeden ve yasadan doğan olarak iki kısma ayrılır. Sözleşmeden doğan şufa (ÖNALIM) hakkı, tapu sahibine mülkiyet hakkını sınırlama yetkisi verir.
Tapu sahibi bir sözleşme ile başka bir kişiye şufa (ÖNALIM) hakkı verir. Bu sözleşme tapuya şerh ettirilirse tapuya daha sonradan sahip olacak malikleri de bağlar. Her halde tapuya şerh 10 yıl geçerli olacaktır.
Sözleşmeden doğan şufa (ÖNALIM) hakkında tapu maliki taşınmazı satar ise şufa hakkı (ÖNALIM) sahibine bu durumun bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde ( alım satımdan itibaren her halde 2 yıl içinde) hakkını kullanması gerekir.
Bu süreler hak düşürücü sürelerdir, hakkın süresinde kullanılmaması hakkın düşümüne sebep olur. şufa hakkı sahibine satışın noter kanalı ile bildirilmesinden itibaren 3 aylık süre başlar. Hak tapuya şerh edilmiş ise tapu malikine, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılarak hak kullanılır.
Yasal şufa (ÖNALIM) hakkı ise hisseli olan bir taşınmazın hissedarlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer diğer hissedarlara satılan bu payı, aynı şartlarla, tek taraflı bir talep ile satın alabilme hakkı veren yenilik doğurucu bir haktır. Yasal şufa (ÖNALIM) hakkı yasadan kaynaklanmaktadır. Burada amaçlanan hisseli taşınmazlarda hissedarlar arasına yabancı birinin diğerlerinin rızası olmadan girmesini önlemektir.
Önalım davasının konusunu tapuya kayıtlı olan taşınmaz oluşturur. Dolayısıyla tapusuz taşınmaz malın pay satışında önalım davasından bahsetmek mümkün olmayacaktır.
Önalım hakkı ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu dava türünde davacı hak sahibi paydaş, davalı ise alıcı 3. kişidir. Bir paydaşın diğer paydaş aleyhine dava açma hakkı yoktur.
ÖNALIM HAKKININ TÜRLERİ
1-Yasal Önalım Hakkı (TMK m.732, 733, 734),
2-Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TMK m.735)
YASAL ÖNALIM HAKKI
Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun ‘Yasal önalım hakkı’’ başlıklı 732.maddesi ve devamında düzenlenmiştir.
‘’Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’
Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Kısaca önalım hakkı ancak üçüncü bir kişiye payın satışından sonra söz konusu olur.
Mutlak Bir Yükümlülük Olan Noter Marifeti ile Bildirim (TMK 733/3)
Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin üçüncü fıkrası satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerektiğini düzenlemiştir. Taşınmaz payını satın aldığını tüm paydaşlara noter vasıtasıyla bildirmeyen üçüncü kişi alıcı, diğer paydaşlar tarafından açılacak olan önalım davası ile karşı karşıya kalabilir.
Bildirimin noter aracılığıyla yapılması şart olup yazılı olarak başka bir şekilde bildirim yapılması geçersizdir.
Önalım Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süre(TMK 733/4)
Türk Medeni Kanunu önalım hakkını kullanmayı süreye bağlamıştır. Söz konusu süreler hak düşürücü süreler olup bu sürelerin geçmesi halinde bu hak kullanılamaz hale gelir.
‘‘Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.’’
Satış, alıcı tarafından paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay içerisinde önalım davası açılmalıdır. Eğer ki satış noter vasıtasıyla bildirilmemiş ise dahi her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde bu davanın açılması gerekir. Aksi takdirde bir daha bu davanın açılabilmesi mümkün olmayacaktır.
Önalım Hakkından Feragat (TMK 733/2)
‘‘ Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.’’
Önalım hakkından feragat haktan sürekli bir biçimde vazgeçmedir. Başka bir deyişle önalım hakkı somut bir satış ile ilgili değilse feragatin resmi şekilde yapılarak tapuya şerh verilmesi gerekmektedir.
Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise belirli bir satış olduğunda söz konusudur. Eğer ki önalım hakkı somut, belirli bir satış ile ilgili ise vazgeçme yazılı şekle tabidir, tapu siciline şerh verilmek suretiyle resmi şekilde yapılmış olması aranmaz.
Şufa Önalım Hakkı Şartları 2021
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER
CEBRİ ARTTIRMAYLA SATIŞ
Türk Medeni Kanunu 733. Maddesi ise önalım hakkını kullanma yasağını, önalım hakkından feragat ve önalım hakkında hak düşürücü süreyi düzenlemiştir. Söz konusu bu maddenin ilk fıkrası hükmüne göre cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
İsteğe bağlı(ihtiyari) satışlarda ise davacının önalım hakkını kullanmasında sakınca yoktur.
Diğer bir deyişle, payın örneğin icra müdürlüğü aracılığıyla borçtan kaynaklı olarak satılması halinde paydaş, alıcıya karşı önalım hakkını kullanamaz. Fakat pay ihtiyari ihale ile satılmışsa önalım hakkının varlığı söz konusu olur.
TAŞINMAZIN MİRAS PAYLAŞIMINDA MİRASÇILARDAN BİRİNE ÖZGÜLENMİŞ OLMASI
Mirasın paylaşımı sırasında paylı taşınmazın mirasçılardan birine özgülenmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
PAYIN BAĞIŞLAMA(HİBE) YA DA TRAMPA(MAL DEĞİŞİM) GİBİ SATIŞ DIŞI TEMLİKLERLE DEVREDİLMESİ HALİ
Önalım hakkı, gerçek satışlarda kullanılabilecek bir haktır. Gerçek bir satışın konusu olmayan ve satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.
Payın satış dışı temliklerle devredilmesi halinde hak kullanılamayacaktır. Fakat önalım hakkı sahibi paydaş, tapuda yapılan bu işlemlerin aslında satış olduğunu iddia ederek muvazaa beyanından bulunabilir. Davacı bu iddiasını her türlü delille ispatlayabilir.
Önalım Hakkı Süresi 2021
ÖNALIM HAKKININ SONA ERMESİ HALİNDE
Dava açan paydaşın payını yitirmesi ya da paylı mülkiyet durumunun ortadan kalkması gibi hallerde önalım hakkı sona ereceğinden mevcuttaki davanın reddedilmesi gerekmektedir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
TMK 735. Maddesine göre tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşulara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Önalım hakkı sözleşmesi, yapacakları yazılı bir sözleşme ile malik, üçüncü bir kişiye ya da herhangi bir malike taşınmazını satınca, sözleşmenin diğer tarafına belirlenmiş olan koşullar dahilinde bu taşınmazı öncelikle geri alabilme yetkisini tanıyan sözleşme türüdür.
Önalım hakkının kullanılabilirliği sözleşmenin her ne kadar yazılı şekilde yapılmasına bağlı olsa da tapuya şerh edilmesine bağlı değildir. Burada önemli olan tapu kütüğüne verilecek olan şerhin, sözleşmeden doğan önalım hakkının herkese karşı hüküm ifade etmesidir.
Verilen bu şerh sayesinde önalım hakkı herhangi bir malike karşı ileri sürülebilir.
Çünkü tapu sicili herkese açıktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Tapuya verilen şerhin etkisi ise en fazla on yıl sürer. Taraflar on yıldan az bir süre de belirleyebilirler.
Hak Düşürücü Süre
Hak sahibi satışın kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak 2 yıl içinde dava açmak zorundadır.
Sözleşmeden
Doğan Önalım Hakkında Davalı
Önalım hakkı tapu kütüğüne şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tapuda tescil edilmiş ise dava alıcıya karşı açılır. Aksi halde davalı taraf satıcı olacaktır.
Önalım hakkının kullanılması, dava dilekçesinde ileri sürülecek hususlar ve bu hususların ispatlanması ile yargılama esnasında süreler önem arz etmektedir. Dikkat edilmesi gereken bu hususların gözden kaçması ve bu sürelerin kaçırılması, taraflar açısından telafisi güç sonuçlara ve hak kayıplarına sebep olmaktadır. Bu nedenle tarafların bir avukattan hukuki yardım alarak avukat tarafından temsil edilmeleri hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önemlidir.
Önalım Hakkı Süresi
Paylı mülkiyet üzerindeki pay satışlarındaki dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de önalım hakkı süresi olarak öne çıkmaktadır. Önalım hakkı çerçevesinde pay satışı sırasında satışın mülkiyet üzerinde hak sahibi olan diğer paydaşlara bildirilme zorunluluğu vardır. Bu bildirme işleminin noter aracılığıyla gerçekleşmesi zorunludur. Paydaşın kendi payını satmak istemesi halindeki diğer taraflara verilen önalım hakkı süresi 3 aydır. Satış sonrası 2 senenin geçmesi durumunda ilgili hak ortadan kalkmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı durumlarında sözleşmeye bağlı olarak farklı detaylar ortaya çıkabilir.
Önalım Hakkı Şerh Süresi
Son dönemlerde paylı mülkiyet satışlarında sıkça söz konusu olan noktalardan biri de önalım hakkı şerh süresi sınırıdır. Önalım hakkı durumlarında tapuya konan şerh süresi 10 yıl şeklindedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı için şerh süresi 3 ay olarak belirlenmiştir.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Taşınmazda hak sahibi olan paydaşın haklarını bir kişiye satması halinde ortaya çıkan önalım hakkı ile ilgili önemli durumlar vardır. Diğer paydaşlar, önalım hakkı ile birlikte satılmak istenilen payı alma önceliğine sahiptir. Bu tür durumlarda satın alma hakkı taşınmaz üzerinde hak sahibi olan diğer kişilerindir. Önalım hakkı satışa çıkarılan payı satın alan kişilere karşı kullanılır. Pay tescil edilmeden önce ilgili işlemler yapılarak mahkemelere şufa hakkı davası açılır. Cebri artırma yöntemi ile yapılan satışlarda böyle bir hak söz konusu değildir.
Önalım Hakkı İhtarname
Taşınmazların satışı yapılırken ortaya çıkan durumlardan biri önalım hakkı ihtarname detaylarıdır. Önalım hakkı detaylarına göre satışlarda hak sahibi olan kişiler vardır. Bu hakkın ihlal edilmesi durumunda hak sahipleri tarafından mahkemeye şufa hakkı çerçevesinde başvuru yapılabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyenlerin yaptığı başvurulardan sonra üçüncü kişilere ihtarname gönderilir.
Şufa Önalım Hakkı Şartları 2021
