Kentsel Dönüşüme Tek Bir Kat Malikinin Başvurması Yasal Mı
6306 sayılı kanunda riskli yapının tespitinin kimlerin yapabileceği düzenlenmiştir. İlgili kanunun 3. maddesi gereği; “Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir.”
Uygulamada yapı maliki kavramı ile kat maliki kavramı birbirine karıştırılmaktadır.
Kat maliki: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kurulmuş olan kısımlarındaki mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. İşte bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti hakkına sahip olan maliklere de “kat maliki” adı verilir.
Yapı Maliki: Anagayrimenkulun esas yapı kısmına ” anayapı” ismi verilir. Anayapı tüm daire maliklerine aittir. Taşınmazın esas yapı kısmı olan anayapı tüm daire maliklerine ait olmakla birlikte paylı mülkiyet rejimine tabidir.
Görüldüğü üzere kat maliki ile yapı maliki aynı şey değildir. Kanun da riskli yapının tespitinin yapı maliki tarafından istenebileceği düzenlenmiştir. Dolayısıyla riskli yapının tespiti anayapı üzerindeki bütün kat maliklerinin ortak kararı ile riskli yapının tespit edilmesi istenebilir.
Yani tek bir kat malikinin talebi doğrultusunda riskli yapının tespitine gidilmesi kanuna aykırıdır.
Taşınmaz üzerinde tek bir malik varsa tespitin kimin isteyeceği konusunda sorun yoktur. Ancak yapı paylı mülkiyete tabi yahut kat mülkiyetine tabi ise riskli yapının tespitinin kimler tarafından istenebileceğinin belirlenmesi gerekir.
Paylı Mülkiyet Halinde Riskli Yapının Tespiti
TMK Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin
tamamına belli paylarla maliktir.
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda aslında bütün olarak tek bir mülkiyet vardır. Ancak birden fazla kişi mülkiyet hakkına paylı olarak sahiptirler. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda riskli yapının tespiti için alınacak olan karar yeter sayısı işin önemine göre farklılık gösterebilir. TMK’da paydaşların karar almaları için sağlanacak olan çoğunluğu olağan ve olağanüstü hallere göre farklı olduğu görülmektedir. Riskli yapının tespit edilmesinin olağan bir iş mi olduğu yoksa önemli bir iş mi olduğu konusunda fikir birliği sağlanamamıştır. Çünkü Kanunda tam bir açıklık yoktur. Bu nedenle uygulamada tek bir malikin tespit talebinde bulunması ile kentsel dönüşüm sürecine girilmektedir.
Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Riskli Yapının Tespiti
KMK 2. maddesinde; “Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki) denir.”
Kanundaki tanımlamalara göre kat mülkiyeti ile kat maliki arasında far olduğu açıktır. Kat mülkiyeti Kanunu’na göre, yapı kavramı taşınmazın üzerindeki bağımsız bölümleri içeren anayapıdır. Anayapının bazı bölümleri ortaktır. Ortak yerler ise bütün kat maliklerine aittir. Yani Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Yine doktrinde riskli yapı tespitinin istenmesinde farklı görüşler vardır. Özsunay’a göre kat maliklerinin oybirliği kararı ile bu kararın istenebileceği savunulur. İnal’a göre’de tek bir malikin istemiyle bu kararın alınmasının mülkiyet hakkı ve eşya hukuku ile bağdaşmayacağı için kat maliklerinin arsa payı oranında karar alınmasını yeterli görmektedir.
Uygulamada tek bir kat malikinin kararı ile riskli yapı tespiti kararı alınabilmektedir. Ancak izah edildiği üzere, bu durum hukuka aykırı bulunmakta ve kanun da açık bir düzenleme yapılmasının gerektiği savunulmaktadır.
Kentsel Dönüşüme Tek Bir Kat Malikinin Başvurması Yasal Mı
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
