Üst Hakkı Sözleşmesi 2025
Üst hakkı, bir arazinin altında veya üzerinde kalıcı bir yapı gerçekleştirilerek o yapının mülkiyetinin kazanılmasıdır. Üst hakkı kurulması ile arazinin mülkiyeti malikte kalır. Ancak araziye inşa edilmiş olan taşınmaz, irtifak hakkı sahibinin olur. Yani bu hak, başkasına ait bir taşınmaz üzerindeki yapının maliki olma yetkisi verir.
Üst hakkı bir kişiye veya kişiden bağımsız taşınmaz üzerinde de tesis edilebilir. Taşınmaz lehine üst hakkı kurulmuşsa eşyaya bağlı irtifak hükümlerine tabi olabilir. Ancak uygulamada daha çok kişi lehine tesis edildiği için Türk Medeni Kanunu’nda da daha çok bu durumda düzenleme yapılmıştır.
Türk Medeni Kanunu 826 ve 726. maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili maddede üst hakkı; bir taşınmaz malikinin, 3. kişi lehine arazinin altında veya üstünde yapı yapmak veya yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır.
TMK Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı
yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.
TMK Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde
sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya
kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.
Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.
Üst Hakkı Nasıl Tesis Edilir?
Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üzerinde sürekli kalmak üzere yapı inşa edilmesidir. Üst hakkı sözleşmesi ile arazinin mülkiyeti malikte kalmaya devam eder. Ancak üzerinde yapılmış olan yapının mülkiyeti ise hak sahibine ait olacaktır. Üst hakkı kurulmasına ilişkin sözleşme, arazi maliki ve yapı maliki arasında Tapu Sicil Müdürü önünde düzenlenmelidir. Aynı zamanda bu hakkın tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
TMK Madde 827- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle
yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan
alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.
Üst Hakkı Sözleşmesi 2025
Üst Hakkı Süreye Mi Bağlıdır?
Üst hakkı süreye bağlı olarak tesis edilir. Kanunda en az 30 yıl için kurulan üst hakkı sürekli nitelikte olduğu kabul edilmiştir. Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkı talep üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
Üst hakkı sürenin bitimiyle birlikte sona erer. Yine üst hakkının mirasçıya geçmeyeceği kararlaştırılmış ve hak sahibi süresinden önce ölmüşse üst hakkı sona erer. Herhalde üst hakkının sona ermesiyle birlikte arazi üzerindeki taşınmaz, arazinin bütünleyici parçası kabul edilir. Aksi kararlaştırılmamışsa arazi sahibi taşınmaz için bedel ödemez.
Ancak bir taşınmaz malikinin kendisine kalan yapı için bedel ödeyeceği kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Eğer ki, üst hakkı 3. kişinin alacaklıları tarafından rehnedilmiş ise malik tarafından ödenecek olan bedel alacaklıların güvencesidir. Bu nedenle alacaklıların rızası olamadan üst hakkı sahibine ödenemez.
Taşınmaz maliki tarafından kararlaştırılmış olan bedelin ödenmemesi halinde üst hakkı sahibi, bedel alacağını güvence altına almak için terkin edilmiş olan üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada olan bir ipoteğin tescil edilmesini isteyebilir. ancak bu ipoteğin üst hakkının sona ermesinden itibaren 3 ay içerisinde tescil edilmesi istenmelidir. Aksi halde ipotek hakkı talebinde bulunulamaz. Taşınmaz malikinin bedeli ödememesi halinde üst hakkı sahibine verilmiş olan bu hak, üst hakkı sahibinin alacaklılarına da verilmiştir. Üst hakkı sahibinin alacaklıları da ipotek hakkı talebinde bulunabilir.
Üst Hakkı Sözleşmesi
Üst Hakkı Devredilebilir Mi ve Mirasçılara İntikal Edebilir Mi?
Üst hakkı kurulması sırasında aksi kararlaştırılmamışsa mirasçılara intikal etmesi ve devredilmesi mümkündür.
TMK Madde 826/2 –Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.
Yargıtay Kararı
- 12. HD. 2012/29116 E. – 2013/5455 K. – 21.02.2013 T.
Şikayete konu taşınmaz için düzenlenen resmi senedin 4. maddesinde irtifak hakkının konusu belirlenmiş olup taşınmaz mal üzerinde özel kafeterya, dinlenme ve seyir salonu, kahvehane ve kafeterya yapılacağı belirtilmiştir. İrtifak hakkının konusu itibariyle taşınmaz üzerinde inşaat yapma hakkı tanıyan üst hakkı niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.
Üst hakkı 49 yıllığına 30 yıldan daha fazla süreli tesis edilmekle beraber, resmi senedin 14. maddesinde borçlu şirketin Turizm Bakanlığı ve Maliye Bakanlığı’ndan izin almadıkça irtifak hakkını kısmen veya tamamen, üçüncü kişi veya kuruluşlara devredemeyeceği, ipotek tesis ettiremeyeceği, kurulan tesislerin işletmeciliğini kiralayamayacağı belirtilmiştir. Bu sebeple söz konusu üst hakkı taşınmazdan bağımsız nitelikte değildir. Üst hakkının tesis edildiği taşınmazın Kültür ve Tabiat Varlığı niteliğinde olduğu ve kamu malı niteliği itibariyle taşınmazdan bağımsız nitelikte olmadığı hususu göz önüne alınarak resmi senette böyle bir düzenlemeye gidilmiştir. Bu sebeplerle üst hakkının taşınmazdan bağımsız olmaması sebebiyle ayrı olarak haczi mümkün olmayıp, ancak üst hakkından elde edilen gelir haciz konusu yapılabilir
Üst Hakkı Sözleşmesi 2025
Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
