Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur?
Taşınmaz rehni 3 şekilde kurulabilir.
- İpotek: Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Belirli bir borç için ipotek kurulmuşsa; anapara ipoteğine ipotek tutarında faiz ve masraflar eklenerek tahsilat yapılabilir. Ancak henüz doğmamış ancak doğması kesin olan bir alacak için üst sınır ipotek kurulabilir. Üst sınır ipoteğinde belirtilen ipotek tutarından fazla tahsilat yapılamaz.
- İpotekli borç senedi: Kişisel bir alacağın güvence altına alınması için taşınmaz malın rehin gösterildiği bir senet yapılır. Vadesi belirli alacaklar için yapılır. İpotekli borç senedi kıymetli evrak olarak kabul edilir. İpotek gösterilmiş olan taşınmazın değerinin borcun tüm miktarını karşılamış olması gerekir.
- İrat senedi: Bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü biçiminde kurulmuş alacak hakkını meydana getiri. İrat senedi güvencesini tarım arazisi, konutlar ve arsalar oluşturabilir. İrat senedi kişisel borç doğurmaz. Aynı zamanda taşınmaz sahibi, başkasının borcu için irat senedi düzenleyemez.
İpotek, alacaklının kendisine güvence altına almasını sağlayan bir haktır. Bir borcun ödenmemesi ihtimaline karşılık taşınmaz maliki ile alacaklı arasında ipotek sözleşmesi yapabilir.
Medeni Kanunu 881- Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya
olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.
İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.
İpotek sözleşmesi mevcut olan bir alacak için yapılabileceği gibi henüz doğmamış bir alacak için de yapılabilir. Henüz doğmamış olan alacağın doğma ihtimali yüksek olması gerekir. Bu durumda alacağın ödenmeme ihtimaline karşılık ipotek sözleşmesi yapılabilir.
İpotek sözleşmesi borçlunun kendisi ile yapılabileceği gibi 3. bir kişi ile de yapılabilir.
Madde 887- İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme
isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır.
Ancak taşınmaz malın maliki borçtan şahsi olarak sorumlu değilse, alacaklının ödeme zamanında taşınmaz malın sahibine ve borçluya bildirimde bulunması gerekir. Ödeme ihbarında bulunmadan takip yapılması mümkün değildir. Aksi halde yapılan takibin iptaline karar verilecektir.
M.K.’nun 887. maddesi hükmüne göre, ipotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değil ise, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır. Bir başka deyişle ipotek veren 3. kişi yönünden borç muaccel hale getirilmediği taktirde, onun hakkında takip başlatılamaz. Somut olayda, borçlulardan A.Z., taşınmazı ipotek verenden ipotekle yükümlü olarak satın alan 3. kişidir. Yukarıda yazılı madde hükmüne göre anılan kişiye ihbar yapılma zorunluluğunun bulunmasına göre, böyle bir işlem gerçekleştirilmeden takip yapılması mümkün değildir. İhbar yapılmadıkça, 3. kişi yönünden borç muaccel olmadığı cihetle, mahkemece şikayet eden yönünden takibin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde şikayetin reddi isabetsizdir.
SONUÇ :Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK.366. ve HUMK.428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 08/06/2010 gününde oybirliğiyle karar verildi. (12. Hukuk Dairesi 2010/2662 E. , 2010/14487 K.)
Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur?
Madde 851- Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
İpotek sözleşmesi kural olarak miktarı Türk parası veya yabancı para ile belirlenen alacaklar için kurulabilir. Henüz doğmamış ancak doğma ihtimali olan alacaklar için ipotek sözleşmesi yapılıyorsa alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
Yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulması halinde bir kredi kuruluşu tarafından yabancı para üzerinden kredi verilmesi veya yabancı para ölçüsü ile kredi verilmesi söz konusudur.
Taşınmaz rehni ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar için kurulabilir. Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi mümkündür. Ancak bu taşınmazların aynı malike ait olması veya borçtan müteselsilen sorumlu oldukları maliklere ait olmalarına bağlıdır.
Taşınmaz rehninde sabit dereceler ilkesi vardır. Aynı taşınmaz üzerinde birden hazla rehin hakkı kurulabilir. Her kurulan rehin hakkının derecesinin belirtilmesi gerekir.
TMK Madde 870- Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır.
Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi
kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir.
Görüldüğü üzere ilk defa kurulacak olan rehnin ilk sırada olmasına gerek yoktur. 2. veya 3. sıraya da kurulması mümkündür. Ancak kendisinde önce gelenin miktarının tescilde belirtilmesi gerekir. Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda bulunan rehin haklarından birinin silinmiş olması, sonraki sıradaki rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme imkanı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir.
Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur?
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
