Şufa Hakkı*2023
Bir diğer ismiyle önalım hakkıdır. Şufa hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur. Paylı mülkiyetin kurulmasıyla birlikte şufa hakkı doğar. Paydaşlardan birinin payını 3. bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı doğar. İşte buna önalım hakkı denir.
Önalım hakkı; sözleşmeden veya kanundan doğabilir.
- Yasal Önalım Hakkı
TMK Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen
üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen satmak istemesi halinde diğer paydaşlar öncelikle satın alma haklarını kullanabilirler. Payını satan paydaş veya payı satın alan 3. kişi, bu satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi gerekir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için söz konusu taşınmazda paylı malik olunması gerekir. Aynı zamanda taşınmazın paydaşlar dışında 3. bir kişiye satılmalıdır. Bu durumda önalım hakkı doğacaktır. Ancak şuna dikkat edilmelidir ki; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide devrinde veya bağışlanması halinde önalım hakkı doğmaz. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda önalım hakkı yoktur.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen
sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse
taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan
önalım hakkında da uygulanır.
Taraflar kendi aralarında önalım sözleşmesi yaparak, tapu kütüğüne şerh verebilirler. Bu durumda taşınmazın 3. bir kişiye satılması halinde sözleşmenin diğer tarafına önalım hakkı doğar. Sözleşmede belirlenen sürede ve şartlarda bu hakkın kullanılması gerekir. Tapu kütüğüne konulmuş şerh 10 yıl geçerlidir.
Şufa Hakkı*2023
Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılır?
Paydaşın, payını satın alan 3. kişiye karşı kullanılır. Şufa davasının davalısı, payını satan malik değildir. Payı satan alan 3. kişi davalıdır. Aynı zamanda malik payını, 3. bir kişiye değil paydaşlardan birine satmışsa bu halde şufa hakkı kullanılamaz.
Payı satın alan 3. kişi, taşınmazı satın aldığını diğer paydaşlara bildirmesi gerekir. Bildirim noter aracılığı ile yapılır.
TMK Madde 733/3-Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Şufa Hakkı
Önalım Hakkı Ne Kadar Sürede Kullanılmalıdır?
- Taşınmazı satın alan 3. kişi, önalım hakkı olan paydaşlara, bu satışın bildirimini noter aracılığı ile yapmışsa; bildirimin yapılmasından itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkı kullanılmalıdır.
- Taşınmazı satın alan 3. kişi, diğer paydaşlara satışı bildirmemişse bu halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde davanın açılması gerekir.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Şufa hakkı, dava yoluyla kullanılabilir. Paydaşlardan birinin payını 3. kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkı doğar. Hak dava yoluyla 3. kişiye karşı ileri sürülür.
Önalım Hakkı Hangi Mahkemede Açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır.
Yargıtay Kararı
- Şufa Davasında Muvazaa İddiası
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir.
Somut olaya gelince; dava konusu payın bulunduğu
taşınmaz tapuda avlulu ev olarak kayıtlıdır. Davacılar vekili dava dilekçesinde bedelde muvazaa iddiasında bulunduklarını, yargılama aşamasında da 7.500,00TL satış bedeli üzerinden kendilerine önalım hakkının tanınmasını talep etmiş ise de bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamamıştır. Bu sebeple mahkemece, davacı tarafa resmi akit tablosundaki satış bedeliyle ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin depo edilmesi amacıyla uygun bir süre verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA karar verilmiştir. (14. Hukuk Dairesi 2019/2915 E. , 2019/5737 K.)
Şufa Hakkı*2023
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
