Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Henüz tamamlanmamış bir inşaatta mülkiyet hakkının elde edilebilmesi için kat irtifakının kurulması gerekir. Kat irtifakını bir tür tapu çeşidi olarak adlandırabiliriz. Söz konusu olan inşaatta hak sahiplerinin paylarının resmi ve hukuki olarak belgelenmesine kat irtifakı olarak adlandırabiliriz. Kat irtifakı kurulmadığı zaman yapı üzerinde mülkiyet hakkı elde edilemez. Dolayısıyla taşınmaz üzerinde söz sahibi olunmaz. Ancak dikkat edilmelidir ki, kat irtifakı henüz inşaat halinde olan ve inşaatı tamamlanmamış yapılar için geçerlidir. İnşaat tamamlanana kadar geçerlidir. Bu nedenle iskanı henüz alınmamış demektir. Yani kat irtifaklı bir yapının projeye uygunluğu ve resmi kurumlara borcu olup olmadığı belli değildir.
Kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Kat irtifakının kurulmasıyla birlikte yapı üzerinde hak sahibi olunur. Kat irtifakı hakkının sahibinin hakları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kat irtifakının kurulmasıyla birlikte hak sahibi olunacağı için inşaatın sözleşmede yazılı sürede tamamlanması ve diğer hak sahiplerinin borçlarını yerine getirmemesi halinde dava açma imkanına sahip olunur.
Madde 17 –
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulabilmesi için inşaatın hala devam ediyor olması gerekir. İnşaat tamamlandıktan sonra kat irtifakı değil, kat mülkiyeti kurulabilir. Kat irtifakının kurulması tapu müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir. Tapu müdürlüğü resmi senet düzenleyerek tapu kütüğüne bunu tescil ettirir. Kat irtifakının kurulabilmesi için bütün maliklerin istemi gerekir.
Kat irtifakının kurulabilmesi için hazırlanması gereken belgeler:
- Kat irtifakının kurulabilmesi için maliklerin bağımsız bölümleri ve arsa paylarının belirlenmiş olması gerekir. Bu durumda önce hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı belirlenmesi gerekir. Bağımsız bölümler ve arsa payları belirlendikten sonra bir dilekçe hazırlanmalı ve bütün malikler tarafından imzalanması gerekir.
- İnşaatın projesinin hazırlanmış ve belediye tarafından onaylanmış olması gerekir.
- Yönetim planı hazırlanması gerekir. Hazırlanan yönetim planında bütün maliklerin imzası olmalıdır.
- Arsa üzerinde birden fazla yapı bulunacaksa bu yapıların konumları ve ortak alanların belirtildiği plan hazırlanması ve onaylatılması gerekir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
İnşaatın tamamlanmasıyla birlikte kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilir. İnşaat tamamlandıktan sonra yapının projeye uygunluğuna dair yapı kullanım belgesi alınır. Diğer bir ismiyle iskan alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapı kullanım belgesinin alınmasıyla birlikte kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür. Bunun sağlanması için yapı kullanım belgesinin tapu müdürlüğüne gönderilmesi yeterlidir. Aynı zamanda arsa sahibinin veya kat irtifakına sahip maliklerin istemi ile de kat mülkiyetine dönüştürülebilir.
Kat İrtifakının Sona Ermesi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinde kat irtifakının nasıl sona ereceği düzenlenmiştir.
- Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
- Kat irtifakı, buna konu olan arsanın bütünüyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
- Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre
için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. - Kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
