Kentsel Dönüşüme Tek Bir Kat Maliki Başvurabilir mi
Yapı; kendi başına kullanılabilen, insanların oturma, çalışma, dinlenme, ulaşım, eğlenme ve ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasını sağlayan, karada ve suda, daimi veya geçici, yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların tamirlerini içine alan tesislere denir.
Eksik ya da kalitesiz malzeme kullanımı, çok eski olan, depremde hasar almış ya da herhangi bir teknik yanlışlık sebebiyle yıkılma ya da ağır hasar görme ihtimali bulunan binalara riskli yapı denir. Bir diğer tanım olarak 6306 Sayılı Kanun’un 2.maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
Riskli yapıların can ve mal kaybına neden olma ihtimalleri çok yüksek olduğundan kentsel dönüşüm kapsamında yıktırıp yeniden inşa edilmesi gerekir.
Kat malikleri yapılarının riskli olup olmadığının tespitini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırabilirler. Binada oturan gayrimenkul sahiplerinden ( kat maliklerinden ) birinin şahsen veya kanuni temsilcisi aracılığıyla başvuruda bulunması yeterli görülmektedir. Başvuru için çoğunluk kararı aranmamaktadır. Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca suç duyurusunda bulunulabilir.
Binanın riskli görülmesi durumunda yazılan rapor Çevre ve Şehircilik ilk müdürlüğüne iletilir ve Müdürlük, Tapu Müdürlüğüne bildirimde bulunarak tapuya riskli yapı şerhi düşülmesini sağlar. 15 gün içinde gayrimenkul sahipleri rapora itiraz edebilir. İtiraz edilmezse yapı, en az 60 gün süre verilmesiyle yıktırılır. 60 gün içinde yıkılmazsa ek olarak 30 günlük süre daha verilir. Yine yıkım kararına uyulmazsa bina Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yıktırılır.
Kentsel Dönüşüme Tek Bir Kat Maliki Başvurabilir mi
Binanın Yıkılmasından Sonra
Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır ve yapılacak işlemlere sahip oldukları hisseleri oranında, maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.
6308 sayılı kanuna göre adı geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.
2/3’lük çoğunluk ile alınan karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak şartıyla anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca satın alınır ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilir.
Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ veya belediyeler tarafından kamulaştırma yapılabilir.
YARGITAY KARARI
Karar İçeriği
(Kapatılan)20. Hukuk Dairesi 2019/6407 E. , 2020/2069 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … İnş. Taah. ve İnş. Mal. Ltd. Şti.’ni temsilen kendi adına asaleten … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili; malikleri oldukları … … mahallesi 9356 ada 18 parsel sayılı taşınmazın riskli yapı olarak tescil edildiğini, yıkım kararı alınması ile kentsel dönüşüm sürecinin başladığını, ancak bir kısım maliklerin diğerlerinden habersiz bir takım girişimlerde bulunduklarını, toplantıların devam ettiğini ancak bazı kat maliklerinin bu toplantılara çağrılmamasının açıkça usul ve kanuna aykırı olduğunu belirterek 25/11/2016 tarihli kat malikleri kurulu kararları ile bu toplantıda alınan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini ve kurul kararının yürütmesinin ve buna istinaden yapılacak inşaata ilişkin tüm işlemlerin de tedbiren durdurulmasını talep etmiştir.
Mahkemece, binanın yıkılması nedeniyle davanın konusu kalmadığından hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiştir.
Davalı … İnş. Taah.ve İnş. Mal. Ltd. Şti’ni temsilen, kendi adına asaleten … tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf mahkemesince, “dava konusu 9356 ada 18 parselde kat irtifakının kurulu olduğu, 6306 sayılı Kanuna göre “riskli yapıdır” şerhi konulduğu, sonrasında yıkım raporu düzenlendiği, 06/02/2017 tarihinde belediyece tutulan tutanakla taşınmaz, yargılama sırasında yani dava açıldıktan sonra yıkılmıştır.
Taşınmazla ilgili kat mülkiyetinin terkin edilerek ana taşınmazın tapudaki niteliğinin arsaya çevrildiği hatta 06/03/2018 tarihinde 22/02/2018 tarihli Yönetim Planı şerh edilerek kat irtifakının kurulduğu sabittir. Ana taşınmaz yıkılmıştır. Dolayısıyla konusuz kalan dava hakkında mahkemece verilen karar isabetli olup, davalının istinaf isteminin esastan reddi gerekir” gerekçesi ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davalı … İnş. Taah. ve İnş. Mal. Ltd. Şti’ni temsilen, kendi adına asaleten … tarafından temyiz edilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 6. maddesinde, “(1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle: 4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen
haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.
Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları,
Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler: 29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.
Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle: 29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur” düzenlemesi getirilmiştir.
Somut olayda, iptali istenen 25/11/2016 tarihli toplantıda, 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı şerhi bulunan anayapının yıkılmasından sonrası için yapılacak binaya ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesine karar verildiği, sözleşme ekinde paylaşımında belirlendiği, davadan sonra anayapının yıkıldığı ve kat mülkiyetinin son bulduğu, toplantı evraklarında sahtecilik yapıldığı iddiası ile ceza davası açıldığı ve karar verildiği anlaşılmaktadır.
Mahkemece, toplantı evraklarında özel sahtecilik iddiası yönünden ceza dosyası getirtilerek incelenip, iptali talep edilen kararların alındığı toplantının 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliğine uygun yapılıp yapılmadığının ve alınan kararların kanunda aranan çoğunlukla alınıp alınmadığının denetlenmesi gerekirken, anayapının yıkılması nedeniyle davanın konusu kalmadığından hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 5.7.2019 tarih ve 2018/2537 E- 2019/1443 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Karşıyaka 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 11/07/2017 tarih ve 2017/59 E.- 2017/852 K. sayılı kararının BOZULMASINA, kararın bir örneğinin İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine, dosyanın Karşıyaka 3. Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 23/06/2020 günü oy birliğiyle karar verildi.
Kentsel Dönüşüme Tek Bir Kat Maliki Başvurabilir mi
