Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
634 sayılı Kanunun 2’nci maddesinin d bendi uyarınca bir arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “arsa payı” denilmektedir. Arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir.
Arsa payının düzeltilmesi davası hatalı olarak belirlenmiş olan arsa paylarının düzeltilmesi amacıyla açılan davadır. Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa payının oranı) varlığının tespiti talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus davanın açılması için korunmaya değer bir güncel yararın bulunması gerektiğidir.
Arsa Payının Belirlenmesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’la değişik 3. maddesine göre at mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa payı, proje müellifi tarafından belirlenecek ve tapuya (kat mülkiyeti kütüğüne) bu şekilde tescil edilecektir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi
Kentsel dönüşümde riskli yapılarda kat malikleri arsa payları doğrultusunda hak sahibi olmaktadır. Arsa payı hatalı olarak belirlenmiş olan kişi arsa payının düzeltilmesini talep etmediğinde diğer kat maliklerine göre birtakım hak kayıpları yaşamakta ve bunun sonucunda da mağdur olmaktadır. Bu yüzden arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi için arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak dağıtılmalıdır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nasıl Açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Arsa payı düzeltme davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesidir. Arsa payının düzeltilmesi davası kat irtifakı ve kat mülkiyetinin devam ettiği süre içerisinde her zaman açılabilecektir.
Yargıtay Kararları
Bağımsız bölümlere alelusul taşınmazın toplam değerinin bölünmesi suretiyle ortaya çıkan değerin arsa payı olarak tahsisi de hakkaniyete uygun değildir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.02.2009, E:2008/13132, K:2009/1268).
“…Davacının arsa payının düzeltilmesini istediği 13 numaralı bağımsız bölümün tescili esnasında anataşınmazda kat maliki olup verilen arsa payından haberdar olduğu anlaşılmakla yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun hükmün HMK 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA…” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2849, K. 2019/5582, T. 7.10.2019)
“Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.” (YARGITAY 20. HD, E. 2019/5696, K. 2019/7038, T. 2.12.2019)
“Somut olayda arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu incelemenin kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2005, K. 2019/3843, T. 10.6.2019)
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
