Kamulaştırma Avukatı | İstimlak ve Kamulaştırma
Kamulaştırma davası, bir devletin, özel mülkiyet hakkına sahip olan kişilerin varlıklarını veya faaliyetlerini devletin kamu yararına kullanmak için zorunlu olarak satın alma hakkının olduğu bir dava türüdür. Kamulaştırma davaları, herhangi bir ülkede kamulaştırma düzenlemelerinin uygulanmasının bir sonucu olarak ortaya çıkabilir. Kamulaştırma davaları, ülkelerin kamu hizmetleri veya ülkenin ekonomik ve sosyal gelişimine katkıda bulunmak için önemli olduğu durumlarda ortaya çıkabilir. Kamulaştırma davaları, ülkelerin gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin çoğunda mevcuttur.
Kamulaştırma Avukatı
Bir kamulaştırma avukatı, insanların haklarını korumak için kamulaştırma (yasal olarak devlet tarafından özel mülklerin alınması) işlemlerini yürütmek ve temsil etmek için yetkilendirilmiş bir avukattır. Kamulaştırma avukatı özel mülkleri satın almak isteyen kamu kurumlarının haklarını savunur ve kamuya ait mülklerin satışının mümkün olup olmadığını araştırır. Kamulaştırma avukatı ayrıca, özel mülkleri satın almak isteyen kamu kurumlarının yasal olarak haklarını korumalarını sağlamak için araştırma yapar ve özel mülk sahiplerinin haklarının korunmasını temin eder. Kamulaştırma avukatları ayrıca, kamuya ait mülklerin satışı için kamu kurumlarının özel mülk sahipleri ile anlaşmalar yapmaya çalışmalarını tavsiye edebilir.
Kamulaştırma Kararına İtiraz Nedir?
Kamulaştırma kararına itiraz, bir kişinin, kamulaştırma kararının haksız, yanlış, haksız veya haksız olduğuna inanarak, kamulaştırma kararının kaldırılmasını veya değiştirilmesini istemesidir. Kamulaştırma kararına itiraz hakkı, ulusal veya yerel yönetimler tarafından karar alındığı veya uygulandığı durumlarda sağlanabilir. Kamulaştırma kararına itiraz süreci, kişinin itiraz ettiği kararın konusunu, itirazın kapsamını ve itirazın nedenlerini açıklamasını gerektirir.
Kamulaştırmanın Şartları Nelerdir?
1. Kamulaştırma, mevzuata uygun olarak yürütülmelidir.
2. Kamulaştırılan tüm araziler, bina ve tesislerin mülkiyeti devlet tarafından alınmalıdır.
3. Kamulaştırma sırasında, sahibin haklarının korunması ve gerekli ödemenin yapılması gerekir.
4. Kamulaştırma sırasında herhangi bir tarafa zarar verilmemelidir.
5. Kamulaştırma sırasında, herhangi bir tarafa haksız kazanç sağlanmamalıdır.
6. Kamulaştırmanın gerekli çevresel denetimlerden geçirilmesi gerekir.
7. Kamulaştırma sırasında, kamulaştırılan malın kullanımının tespit edilmesi gerekir.
8. Kamulaştırma sırasında, gerekli belgelerin alınması ve tüm kamulaştırma işlemlerinin kayıt altına alınması gerekir.
Kamulaştırma aşamaları nelerdir?
1. Değerlendirme: Bir kamulaştırma girişiminde uygulanmak üzere seçim yapılacak olan hedef alanın tüm özelliklerinin kapsamlı bir biçimde değerlendirilmesi.
2. Planlama: Kamulaştırma işlemlerinin yönetimini sağlayacak olan strateji, plan ve programların geliştirilmesi.
3. Taşınmaz Belirlenmesi : İdare kamulaştırılacak olan taşınmazı belirler.
4. Plan Uygulaması: İdarece kamulaştırma kararı alınır. Kamulaştırma kararı sonrası taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline kamulaştırma kararı şerh edilir. Kamulaştırma işlemlerinin gerçekleştirilmesi Şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açıldığına dair belge tapu idaresine sunulmadığı takdirde, bu şerh tapu sicilinden tapu idaresince re’sen silinir.
5. Satın Alma Süreci : İdarenin satın alma süreci başlar . Kamulaştırma işlemlerinin sonuçlarının izlenmesi ve alınacak tedbirlerin belirlenmesi.
Satın alma talebi olumlu sonuçlanacak olursa idarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden taşınmaz idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli hak sahip veya sahiplerine ödenir.
Bu şekilde anlaşma ile satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı dava açılamaz.
Satın alma talebi olumsuz sonuçlanacak olursa kamulaştırmada adli aşama (yargı aşaması) yaşanacaktır. Kamulaştırmada idarenin satın alma talebinin sonuçsuz kalması idareyi asliye hukuk mahkemesinde dava açmaya yöneltir. İdare taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespiti ile bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister. (Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası)
Asliye hukuk mahkemesi idarenin başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde bir duruşma günü belirleyerek taşınmaz malikine dava dilekçesini tebliğ eder.
Istimlak hangi şartlarda yapılır?
Kamu yararı bulunmalıdır. İstimlak a tabi mal, özel mülkiyete konu bir taşınmaz olmalıdır. Taşınmazın bedeli peşin olarak ödenmelidir. Uygulanacak usul ve esaslar kanuna göre belirlenmelidir.
İstimlak, devlet ya da tüzel kişilerin, kamu yararı için özel mülklerde bulunan taşınmaz malların tamamının ya da bir kısmının bedelini ödeyerek tarafına geçirmesi anlamına gelir.
Bir gayrimenkul istimlak edilerek imar planlarına uygun olarak park, yol, metro, tramvay, alt ve üst geçit, otopark, mezarlık gibi kamu hizmet alanları için kullanılabilir. İstimlak yapıldığında satın alınan gayrimenkulün bedeli peşin olarak ödenir.
Istimlak, genellikle bir malın ödeme için satın alınması olarak tanımlanır. Istimlak, satıcı ve alıcı arasında anlaşma ile gerçekleştirilir ve satıcının malın satışını onaylaması ve alıcının satış bedelini ödemesi gerekmektedir. Istimlak, belirli bir süre içerisinde tahsil edilen ödeme ile gerçekleştirilebilir veya satıcının ödeme konusunda belirli şartları kabul etmesiyle belirli bir ödeme planı oluşturularak ödemeler gerçekleştirilebilir.
İstimlak ile kamulaştırma arasındaki fark nedir?
Kamulaştırma da istimlak ile aynı anlama geliyor. Belediye tarafından istimlakın yani kamulaştırmanın yapılabilmesi için imar planında taşınmazın kamu hizmetine tahsisli olması gerekiyor.
İstimlak ve kamulaştırma, devlet tarafından uygulanan farklı yaklaşımlardır. İstimlak, devlet tarafından özel mülklerin satın alınması veya kiralanmasını içerir. Kamulaştırma ise, devlet tarafından tüm özel mülklerin zorunlu olarak devlet tarafından satın alınmasını içerir. İstimlak, özel mülk sahibinin gönüllü olarak özel mülklerini devlete satmasından ibarettir. Kamulaştırma ise, devlet tarafından özel mülk sahiplerinin rızası olmaksızın mülklerinin devlete satılmasını içerir. Kamulaştırma çoğu zaman özel mülk sahibinin rızası olmadan yürütülürken, istimlak özel mülk sahibinin rızasıyla yürütülür. Kamulaştırma, genellikle özel mülk sahiplerinin haklarının çiğnendiği veya haklarının hiçe sayıldığı durumlarda uygulanırken istimlak ise özel mülk sahiplerinin haklarının korunduğu durumlarda uygulanır.
İstimlak bedeli nasıl hesaplanır?
İstimlak bedeli, arsa veya bina satışının karşılığı olarak alınan para miktarıdır. İstimlak bedeli, arsanın bulunduğu bölgenin gelir ve piyasa değerinin ortalamasına göre belirlenir. Ayrıca, arsanın arsa alımı veya satışında satıcının kazanacağı kazanç, arsanın konumu, çevresinin durumu ve arsanın kullanım amacı da bedelin belirlenmesinde etkilidir. İstimlak bedelini tespit etmek için, arsa veya bina sahibiyle görüşülmeli ve uygun bir bedel üzerinde anlaşılmalıdır.
Kamu yararı kararının alınması
Kamu yararı kararının alınmasının ardından kararın uygulanması gerekir. Uygulama, kararın tüm kurallarını ve öngörülen sonuçlarını gerçekleştirebilmek için çok önemlidir. Uygulamada, kararın hedeflerini gerçekleştirmek için gerekli görevleri ve eylemleri yürütmek, herhangi bir sakınca olmaması durumunda kararın uygulanmasının hız ve kalitesini arttırmak, kararın uygulanmasıyla ilgili görevleri ve sorumlulukları belirlemek ve izlemek gibi farklı faaliyetler gereklidir. Uygulamada, her görevin zamanlaması, süresi, sorumluları vb. belirlenmelidir. Uygulamada, kararın öngörülen sonuçlarının elde edilebilmesi için gerekli izlem ve değerlendirmeler yapılmalıdır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Bilirkişinin Görevi
Kamulaştırma bedelinin tespitinde bilirkişinin görevi, yerinde incelemeler yaparak kamulaştırılan arazinin niteliklerini, değerlerini ve kullanım amacına uygunluğunu değerlendirmek ve bu değerlendirme sonucu kamulaştırma bedelinin belirlenmesine yardımcı olmaktır. Bilirkişi, kamulaştırma bedeli tespitinde tarafsız olmalı ve kamulaştırma bedelini oluşturan unsurların tamamının değerlendirilmesine özen göstermelidir.
Kamulaştırma Aşamaları Nelerdir – Kamulaştırma
Kamulaştırma Türleri
Kısmen Kamulaştırma Nedir ?
Kısmen Kamulaştırma, belirli bir alanın kamuya devri süreci olarak tanımlanabilir. Kısmen kamulaştırma, özelleştirmeye benzer, ancak daha sınırlı ölçüde uygulanmaktadır. Kısmen kamulaştırma, belirli bir alanın özelleştirilmesi yerine, bu alanın bazı haklarının veya faaliyetlerinin kamuya devredilmesi şeklinde gerçekleştirilmektedir. Kısmen kamulaştırma, özelleştirmeye göre daha sınırlı olup, kamuya devredilecek alanlar sadece özel bir alan veya faaliyetler olarak sınırlandırılır. Ayrıca, kısmen kamulaştırma sırasında, özelleştirme sırasında olduğu gibi, özelleştirme bedeli ödenmez. Kısmen kamulaştırma, kamunun çıkarı için kullanılmak üzere kamuya devredilen bir alanın kamunun kontrolünde kalmasını sağlamaktadır.
Kamulaştırma Mahkeme Kararları,
Kamulaştırma, idarenin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazına rızası dışında el koymasına denir. Kamulaştırma yapan idare, bedelini ödemek koşuluyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilere ait bulunan taşınmaz mallara sahip olabilirler. Fakat bunun için belli şartların olması gereklidir.
İdarenin mal edinme yöntemlerinden birisi olan kamulaştırma konusuna geçmeden önce kısaca idarenin mal edinme yöntemlerine değinilmelidir. İdare, kamu hukuku kurallarının geçerli olacağı devletleştirme, istimval ve kamulaştırma yöntemleri ile mal edinebileceği gibi; istisnai olarak özel hukuk kurallarının geçerli olacağı satın alma ve bağış yöntemleri ile de mal edinebilir.
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taşınmaz malları, Kanunun takside imkan tanıdığı haller istisna olmak üzere bedelini peşin ödemek şartıyla, mal sahibinin rıza ve muvafakatine bakılmaksızın edinmesidir.
Kamulaştırma konusuna ilişkin en temel düzenlemeye Anayasanın 46. maddesinde yer verilmiştir.
Maddede ifade edildiği üzere;
“Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”
düzenlemesine yer verilmiştir.
Kamulaştırmaya ilişkin bir diğer yasal düzenleme de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur.
Kamulaştırmanın Şartları
Kamulaştırmanın yapılabilmesi için Anayasada ve Kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde hukuka uygun bir kamulaştırma işlemi söz konusu olmayacağından yargı yoluna başvurulması kaçınılmaz olacaktır.
Kamulaştırmanın devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından diğer bir deyişle de yetkili idare tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Söz konusu idare bakanlık ya da belediye olabileceği gibi kamu tüzel kişiliği bulunan başka bir idare de olabilir.
Amaç unsuru kamu yararı olmalıdır. Anayasa’nın 46. ve Kamulaştırma Kanunu’nun 1. Maddesinde “kamu yararının gerektirdiği hallerde” denilmek suretiyle amaç unsuru açık bir şekilde belirtilmiştir.
Örneğin kamulaştırılacak alanda ihtiyaçtan kaynaklanan bir hastane yapılacak ve kamunun hizmetine sunulacak olması, kamulaştırma işleminde kamu yararı amacının esas alındığını gösterir.
Konu unsurunu özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamı veya bir kısmı oluşturur. Kanunun 4 ile 12. maddelerindeki hususların gözetilmesi koşuluyla, taşınmazın belirli bir kısmının kamulaştırılması ile idarenin amacına ulaşabilmesi mümkün ise kısmi kamulaştırma işlemi yapılmalıdır. Aksi halde taşınmaza, mülkiyet hakkına ve kamu yararına aykırı olarak el atılmış olur.
Kural olarak kamulaştırılan taşınmazın bedeli nakden ve peşin olarak ödenmelidir. İstisnai durumlar ise Anayasada, “tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.” şeklinde belirtilmiştir.
Benzer şekilde Kamulaştırma Kanunu’nda da “Cumhurbaşkanınca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalar” denilerek istisnai durumlar belirtilmiştir. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır. Fakat kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenmelidir.
Kamulaştırma işleminin aşamaları yasadaki usul ve esaslar doğrultusunda takip edilmelidir.
Satın alma talebi olumsuz sonuçlanacak olursa kamulaştırmada adli aşama (yargı aşaması) yaşanacaktır. Kamulaştırmada idarenin satın alma talebinin sonuçsuz kalması idareyi asliye hukuk mahkemesinde dava açmaya yöneltir. İdare taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespiti ile bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister. (Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası)
Asliye hukuk mahkemesi idarenin başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde bir duruşma günü belirleyerek taşınmaz malikine dava dilekçesini tebliğ eder.
Kamulaştırma Avukatı | İstimlak ve Kamulaştırma
Kamulaştırma İşleminin Aşamaları
Kamulaştırma işlemi idari aşamaların ve adli yargıya ilişkin aşamaların gerçekleştirilmesiyle neticelendiğinden bu aşamalar ayrıntılı olarak ele alınmalıdır.
Sürecin temel aşamaları şunlardır:
Kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin temin edilmesi (2001 değişikliği)
Kamu yararı kararının alınması
Kamu yararı kararının onaylanması
Taşınmazın belirlenmesi
Kamulaştırma kararının alınması
Satın alma usulünün uygulanması (2001 değişikliği)
Bedelinin tespiti için idare tarafından yerel asliye hukuk mahkemesine “bedel tespit” davası açılması (2001 değişikliği)
Taşınmaz malın mahkeme kararıyla idare adına tescili (2001 değişikliği)
İdari Aşamalar
Kamulaştırma işlemiyle ilgili hazırlık çalışmalarının yapılması, taşınmazların tespiti ve yeterli ödeneğin ayrılması
Hazırlık çalışmaları aşamasında kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.
İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. Zira ilerleyen aşamalarda gerçekleşecek olan bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında bu süreçte tespit edilen maliklerin tümünün hasım olarak gösterilmesi gerekecek ve bu aşamada yapılan tespitlerden yararlanılacaktır.
Kadastro görmemiş yerlerde yapılacak tespit işlemi Kanunu’nun 9. maddesinde yer verilen usule göre yapılmalıdır. Düzenlemeye göre, idare tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.
Kamu yararı kararının alınması
Kamulaştırma işleminde amaç unsurunun kamu yararı olduğu tekrar hatırlatılmalıdır. Kanunun 5. maddesinde belirtilen mercilerin usulüne uygun olarak kamu yararı kararı almaları ve anılan kararların Kanunun 6. maddesinde belirtilen onay mercilerince usulüne uygun olarak onaylanması gerekir. Aksi takdirde işlemin usulüne uygun olarak alınmış ve onaylanmış kamu yararı kararı bulunmaması nedeniyle şekil ve amaç unsuru yönünden hukuka aykırı olacaktır.
Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:
Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
Köylerde köy ihtiyar kurulu,
Belediyelerde belediye encümeni,
İl özel idaresi yararına ise il daimi encümeni,
Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
Yükseköğretim Kurulunda Yükseköğretim Kurulu,
Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
Aynı ilçe sınırlarında ilçe idare kurulu,
Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına ise Cumhurbaşkanı,
Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına ise Cumhurbaşkanı.
Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Kamu yararı kararını onaylayacak merciiler şunlardır;
Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Kamulaştırma kararı ve tapuya şerh verilmesi
Hazırlık çalışmalarının tamamlanması ve kamu yararı kararının alınmasının ardından idarenin, kamulaştırma kararı vererek tapu siciline şerh edilmesi hususunu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirmesi gerekir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.
İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde Kanunu’nun 10. maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
Satın alma usulünün denenmesi
Kamulaştırma işleminin dördüncü aşaması da satın alma usulünün denenmesi olarak ifade edilebilir. Satın alma usulünün denenmesindeki temel gaye zaman ve emek kaybının önüne geçilebilmesi ve yargıya gidilmeksizin uzlaşma yolu ile işleminin gerçekleştirilebilmesidir.
Kanunu’nun 8. maddesine göre idarelerin, Kanuna göre tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra bu Kanunun 11. maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10. maddesine göre işlem yapılır.
Ayrıca burada Kanunun 23. maddesinde yer verilen düzenlemelere de değinilmelidir. Söz konusu düzenlemeye göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, idarece veya Kanunun 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilirler. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
Kamulastirma Kanunu
Adli Yargıyla İlgili Aşamalar
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davası
İdarenin, Kanunun 8. maddesinde belirtilen usule göre satın alma usulünü denemesi fakat sonuç alınamaması halinde, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için adli yargıya ilişkin süreç başlatılmalıdır.
Bu aşamada idare, topladığı bilgi ve belgeler ile yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin veya Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Görevli yargının adli yargı olduğu ve davanın taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görüleceği belirtilmelidir.
Taşınmaz malın malikine tebligat
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta belirtilmesi gereken hususlar,
Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,
Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen süre içerisinde, bu işleme karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen bedeli üzerinden taşınmaz malın idare adına tescil edileceği,
Mahkemece tespit edilen bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği belirtilir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında duruşma
Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve Kanunun 10. maddesinin sekizinci fıkrasının ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, Kanunun 15 inci maddesinde sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde bilirkişinin görevi
Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
Cins ve nevini,
Yüzölçümünü,
Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
Varsa vergi beyanını,
Resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Kanunun 11 inci maddesindeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hâkim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.
Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir.
Bedelin ödenmesi ve tescil
Tarafların anlaşması halinde bedel olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere Kanunun 10 uncu maddesine göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.
İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.
İdari yargıda açılacak olan işlemin iptali davasının bedel tespit ve tescil davasına etkisi
Kanunun 14. maddesinde belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.
Burada tekrar hatırlatılmalıdır ki kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından Kanunun 10 uncu maddesi gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, bu işleme karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.
Konuyu bir örnek üzerinden pekiştirmek gerekirse idarece Bursa Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasının açıldığını ve taşınmaz malikine tebligatın yapıldığını varsayalım. Malik tebligat gününden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı Bursa İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açmalıdır.
Bursa İdare Mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde ise Bursa Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılması gerekir. Şayet Bursa İdare Mahkemesinde görülen davada iptal kararı verilirse Bursa Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen bedelin tespiti ve taşınmazın tescili davası düşer.
Kamulaştırma Türleri
Kısmen Kamulaştırma
Devlet ve kamu tüzel kişileri kamulaştırma yaparken taşınmaz malın tamamın değil, yalnızca kendi işine yarayacak kısmını kamulaştırır. Ancak, bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan geri kalan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, bu işleme karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde, mal sahibinin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç “otuz gün” içinde yazılı başvurusu üzerine geri kalan bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Trampa Yolu ile Kamulaştırma
Trampa yolunun şartları;
Taşınmaz mal sahibi kabul etmeli,
İdarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz malları (özel malları) ile trampa yapılmalı,
Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanmalı,
İdarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşmamalıdır.
Trampa yoluyla kamulaştırma, kamu hizmeti şirketlerinin hisselerinin alınmasıyla veya kamu hizmeti şirketlerinin sermaye artırımı yapılarak, ülkelerin kamu hizmetlerinin daha uygun fiyatlara sunulmasını sağlar.
Acele Kamulaştırma
Olağan kamulaştırmadan farklı olarak, acil kamulaştırma, devletin kişisel gayrimenkullere derhal el koyduğu ve normal kamulaştırma sürecinde yapılması gereken işlemleri bıraktığı özel bir kamulaştırma yöntemidir. Belirli istisnai durumlar.
Özel Kişiler Lehine Kamulaştırma
Kamulaştırma, bir özel kişi tarafından satın alınan özel bir mülkün devlet tarafından satın alınması veya devlete devredilmesi anlamına gelir. Kamulaştırma, özel kişilerin devlet tarafından özel bir mülkü satın almak için bir teşvik olarak kullanılabilir. Kamulaştırma, bazı durumlarda özel kişilere çeşitli vergi indirimleri, kira veya satış ücretleri gibi avantajlar sağlayabilir. Kamulaştırma, özel kişilerin yatırımlarının devlet tarafından korunmasını ve devletin çıkarına olan yatırımlarını artırmasını da sağlayabilir. Kamulaştırma, genellikle özel mülklerin kamu yararına kullanımının önünü açmak için kullanılır.
Örneğin, bir özel kişi tarafından satın alınan bir arsa, kamu yararı için kullanılmak üzere kamulaştırılabilir. Kamulaştırma, aynı zamanda, özel kişilerin çıkarlarının korunmasına yardımcı olmak için de kullanılabilir. Örneğin, bir bölgenin değer kazanmasının öngörüldüğü durumlarda, özel kişiler, devlet tarafından kamulaştırılan alanları satın alarak kendilerini koruyabilir.
Özel kişiler lehine kamulaştırmada, kanunda açıkça belirtilmiş yasal dayanağın olması koşuluyla devlet tarafından yapılır. Bedeli özel kişi tarafından ödenir. Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti özel kişiye geçer. Yani, ancak özel kanunlarda açık bir hükmün olması halinde özel kişiler lehine kamulaştırma yapabilmenin olanağı vardır.
Kamulaştırma kararına karşı dava
Kamulaştırma kararına karşı dava açılması, kamulaştırmanın meşru olup olmadığının değerlendirilmesini sağlar. Dava açan kişinin, kamu otoritesinin kamulaştırmayı meşru bir şekilde yapıp yapmadığını ispatlaması gerekmektedir. Dava açan kişi, kamulaştırmanın meşru olup olmadığına dair karara göre haklarının ihlal edilip edilmediğini de ispat etmek zorundadır.
Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde bedel tespitine bakan Asliye Hukuk Mahkemesince, idari yargıda açılan dava bekletici sorun kabul edilerek bunun sonucuna göre karar verilir.
Asliye Hukuk Mahkemesinin Kararı
Taraflar kamulaştırılan değer üzerinde anlaştıktan veya mahkemece bedeli belirlendikten sonra idare, kamulaştırılan değerin nakit tutarının veya taksitlerin ilk taksitinin idare tarafından yatırılmasına karar verir. Mahkeme bu noktada yöneticiye ödeme yapması için 15 gün süre verir. Bu süre mahkeme tarafından bir kez uzatılabilir. Mahkeme, ödeme makbuzunun ibraz edilmesi üzerine mülkü yönetici adına tescil ettirecek ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verecektir. Mülkiyetin yöneticiye devri, mahkeme tarafından verilen tescil kararı ile yapılır.
