Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi
Arsa payı, arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarını ifade etmektedir. Herhangi nedenlerle birden fazla bir araya gelerek arsa üzerinde ortak gayrimenkul sahibi olabilirler. Bazen de ortak alınan bir arsa üzerinde bina yapılabilir. Bu arsa üzerindeki ortaklık bina yapımı sonrasında bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları üzerinden devam eder. Kanuna göre arsa paylarında maliklerin 2/3 oyçokluğu ile karar alması hesabın belirlenmesinde rol oynar.
Bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “arsa payı” denir. Arsa payı sadece bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için arsa payı olmaz. Arsa payının belirlenmesiyle birlikte daire ve işyerlerinde yer alan bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı belirlenir. Dolayısıyla kat mülkiyetinden doğan hakları da arsa payı oranında bağımsız bölüm sahipleri kullanır.
İnşaata henüz başlanmamış veya inşaatın devam etmesi halinde hak sahiplerinin paylarını belirlenmesi için kat irtifakı kurulur. Kat irtifakına uygun olarak projenin tamamlanması halinde; kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Arsa payı da kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken arsa üzerindeki ana yapının bağımsız bölümlerine arsa üzerinden verilen paydır.
Arsa payının yanlış tespit edilmesi halinde malikler hak kaybına uğrayacaktır. Bu nedenle kanuna aykırı olarak tespit edilen arsa paylarının dava yoluyla yeniden düzenlenmesi mümkün kılınmıştır.
Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi 2024-2025
Arsa Payı Neden Önemlidir?
Ana yapıdaki bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü gibi kriterleri dikkate alınarak arsa payı tespitinde önemlidir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken de arsa payı doğru tespit edilmelidir. Ana gayrimenkulde ortak yerlere ilave ve yeniliklerin yapılması, sigorta masrafları gibi giderlere katkı veya karar verme süreçleri maliklerin arsa payının üzerinden belirlenir. Yine kentsel dönüşümlerde binanın yıkılması için riskli yapı kararının alınması ve yapılacak işlemlerde kat malikleri hisseleri oranında katılım sağlarlar.
Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi
Arsa payının belirlenmesinde usule aykırı olarak hareket edilmişse arsa payının yeniden düzenlenmesi gerekebilir. Yargıtay’a göre arsa payının belirlenmesinde; bağımsız bölümlerin büyüklüğü, bulunduğu kat, ısınma sistemi, konumu, cephesi, manzarası, kullanma amacı, güneşten yararlanma gibi birçok ölçüt baz alınır. Bu haller dikkate alınmaksızın arsa payının belirlenmesi halinde arsa payının yeniden düzenlenmesi gerekir.
Bağımsız bölümlerin özelliklerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra değişiklikler meydana gelmişse arsa payında bir değişiklik olmaz. Örneğin evin balkonun tadilatla içeri alınarak ev içerisindeki alanın genişlemiş olması arsa payını sonradan değiştirilmesini gerektirmez. Nitekim evin manzarasını kapatan binaların yıkılması ile evin denizi görmesi halinde arsa payının yeniden belirlenmesini gerektirmez.
Yargıtay’a göre;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. arsa payının düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.
Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payının karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Arsa payının düzeltilmesi davasında arsa payının belirlenmesi için arsa payının yeniden düzenlenmesine gerek olup olmadığı bilirkişi tarafından tespit edilir. Yine her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanması ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanması gerekir. Arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenmesi bilirkişiden istenir. Hatta bir Yargıtay kararına göre bu hususların incelenmeden örneğin, bağımsız bölümlerin değerinin hesaplanmadan soyu değerlendirme ile arsa payının belirlenmiş olmasını bozma nedeni yapmıştır. (5. Hukuk Dairesi 2021/768 E. , 2021/13199 K.)
Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi 2024-2025
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kim Açabilir?
- kat irtifakı veya kat mülkiyeti sahipleri,
- Mülkiyet hakkını sonradan elde eden kat irtifakı veya kat mülkiyeti sahipleri,
- Hak sahiplerinin mirasçıları,
Bu kişiler arsa payının düzeltilmesini isteyebilirler.
Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı olarak bütün bağımsız bölümlerin malikleri gösterilmelidir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Kat mülkiyeti Kanunu madde 1 gereği “Bu kanundan doğan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.” Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu halde taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde bu dava açılabilir.
Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi 2024-2025
Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
