Belediye Mevzuatı ve İmar Hukuku Avukatı İstanbul
İmar Hukuku Nedir ?
İmar hukuku, 3194 sayılı İmar Kanunu ile, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir. Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
İlgili Kavramlar ?
Nazım İmar Planı; varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastro durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastro durumu işlenmiş olarak
nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür
İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.
İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik
esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.
Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.
Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların
ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma,
çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan , hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır
Su yolu; imar planı kararıyla yapay olarak oluşturulan ve deniz araçlarıyla ulaşımın sağlandığı su geçididir.
İlgili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir.
Bakanlık; Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan
alanlardır.
Çevre düzeni planı; varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plandır.
Mekânsal Strateji Planı; ekonomik, sosyal politikalar ve çevre politikaları ile stratejilerini mekânla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi ve sek törel kararları yönlendiren, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde hazırlanan, raporu ile bütün olan plandır.
Mekânsal Planlama Kademeleri: Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır.
İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge
planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır. Planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin
internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.
Belediye Mevzuatı ve İmar Hukuku Avukatı İstanbul
Ruhsat Alma Şartları Nedir?
Yapı ruhsatiyesi almak için belediye veya valiliğe yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren on beş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç on be ş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Geliştirme Alanlarında Yapı Ruhsatı Şartları Nedir?
İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi
teknik alt yapısının yapılmış olması,
Şarttır.
Ruhsat Müddeti Ne Kadardır?
Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir.
Yapı Kullanma İzni Nedir?
Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
Yapı Kullanım İzni Alınmamış Yapılar Ne Olur?
İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.
Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir.
YARGITAY KARARI
Hukuk Genel Kurulu 2017/502 E. , 2021/1024 K.
Somut olayda, davacıya ait arsa üzerine üç kat olarak ruhsat alınan binanın, inşa edilen tek katına
07.12.2006 tarihinde kısmi yapı kullanma izni alınarak davacı ve ailesinin kullanmaya başladığı,
17.04.2013 tarihli bilirkişi kurul raporunda; “ Dava konusu olaydaki ayıpların gizli ayıp niteliğinde
olduğu….yapım işini üstlenen yüklenici şirket ile davalı … Şirketinin olayın oluşumunda birlikte sorumlu oldukları” beyan edilmiş, ceza mahkemesinde alınan 03.09.2014 tarihli 3 kişilik bilirkişi kurul raporunda da “ ..binanın tuğla duvar ile betonarme taşıyıcı elemanlarının birleşim yerlerinde çatlaklar oluştuğu, çatlakların oluşumuna gerekçe olarak temel altına yapılması gereken 30 cm kalınlıktaki stabilize dolgunun tekniğine uygun yapılmadığı, grebetonun ise zemin etüt raporunda 15-20 cm ön görülmesine karşın 10 cm yapılmış olduğundan kaynaklandığı, söz konusu kusurlu inşaatın vücuda getirilişinde, yapı denetim firması bünyesinde görev yapan teknik personelin ve müteahhidin kanunun kendilerine tanıdığı görev ve sorumluluğu yerine getirmedikleri” bildirilmiş, Bursa Asliye Ceza Mahkemesinin 28.01.2015 tarih, 2013/663 E, 2015/78K sayılı kararıyla, Nilüfer Yapı Denetim Şirketi yetkilisi ve denetim elemanlarının 4708 sayılı Kanunun 9/1. maddesi gereğince cezalandırılmalarına karar verildiği, kararın Yargıtay 19. Ceza Dairesince onanarak kesinleştiği tespit edilmiştir.
Belediye Mevzuatı ve İmar Hukuku Avukatı İstanbul
Açıklanan yasal mevzuat ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacının emekliliğinde ailesiyle birlikte sağlam bir yapıda oturmak için tüm maddi varlığını evin inşası na bağladığı, evde oturulmaya başlandıktan bir süre sonra bina temelinde çökme ve duvarlarda giderek artan çatlaklar oluştuğu, tavan duvar birleşim yerlerinde yatay, kolon duvar birleşim bölgelerinde değişik ölçülerde dikey çatlaklar oluşarak ayrışma meydana geldiği, davalı … şirketinin yüklenici tarafından yapılan imalatlar üzerinde gerekli denetimleri yapmayarak “yapı denetim hizmet sözleşmesine” aykırı hareket etmesi sonucu ayıplı bir imalatın meydana gelmesine sebebiyet verilmiştir.
Davacı, emekliliğinde can güvenliği olan sağlam bir evde oturmak isterken, her geçen gün temeli çöken, duvarlarında çatlakların oluştuğu kapılarının kapanmadığı bir evde oturmak zorunda kaldığı, binanın yıkılarak projesine ve tekniğine uygun yenisinin yapılmasının daha sağlıklı ve ekonomik olacağının teknik uzmanlarca önerildiği, sağlıksız riskli bir ortamda yaşamak zorunda kalan davacının, üzüntü yaşayacağı, ruhsal huzurunun ve kişisel uyum dengesinin bozulacağı, yaşama sevincinin duygusal kaybına neden olacağı tartışmasızdır. Ruhsal bütünlüğü de bozulacaktır.
Davalı … şirketinin sözleşmeye aykırı eylemleri sonucu davacının kişilik haklarının ihlal edildiği
saptanmakla, manevi zararın subjektif ve objektif koşulları gerçekleşmiştir. Manevi tazminat şartlarının gerçekleştiği sabittir.
Av. İrem ÇELİK
