Emlak ve Gayrimenkul Hukuku 2023
Emlak ve Gayrimenkul Hukuku
Emlak ve gayrimenkul hukuku, borçlar hukuku ve eşya hukukunun günlük hayatta en sık karşımıza çıkan görünümleridir. Temel konusu anayasa ile güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkıdır. İnsanlık tarihinden bu yana mevcut olan barınma ihtiyacının günümüzde yatırıma dönüşmüş olması ile şekillenmiştir.
Emlak ve gayrimenkul hukuku eşya hukukunun bir alt dalı olarak nitelendirilebilecek olup malikler, kiracılar, yapı finansman kuruluşları arasındaki ilişkileri konu alır.
Gayrimenkul taşınmaz anlamına gelmekle birlikte Türk Medeni Kanunu’nun tasnifine göre;
Araziler,
Tapuda ayrı sayfalarda kaydı bulunan bağımsız ve sürekli haklar,
Kat mülkiyeti kütüğüne tescilli bağımsız bölümler taşınmaz olarak adlandırılmaktadır. Araziler, tapuda ayrı sayfalarda kaydı bulunan bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne tescilli bölümler bu hukuk dalının konusunu oluşturmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku gerçek ve tüzel kişilerin aralarında gerçekleştirdikleri, arazi, arsa, ev, daire, apartman vb. taşınmaz mallarla ilgili mevzuatları kapsar. Tapu davası, istihkak davaları, kira davaları, kamulaştırma davaları, izale-i şuyu davaları gayrimenkul dava konuları arasında yer almaktadır.
Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
Tapu Davaları
Tapu tescil ve iptali gibi dava türlerine bakılan ve bu konudaki hukuka aykırı olarak düzenlenmiş sorunları düzeltmek ve mağduriyeti ortadan kaldırmak adına açılan dava türleridir. Mülkiyet hakkını içermektedir ve Asliye Hukuk Mahkemeleri tarafından bakılır. Davada taşınmazın olduğu mahkemeye müracaat etmek gerekir.
İstihkak Davaları
Taşınmazın haksız olarak işgal edilmesi sonucunda açılır. Zilyetsizliği haksız olarak elinden alınan kişiler ya da bu kişilerin varisleri, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine dava açabilirler.
Kira Davaları
Kira davalarını mal sahibi ya da kiracı açabilir. Sözleşmede yazan artış uygulanmadığı ve kiracının aleyhine bir kira artışı söz konusu olduğunda kiracı davayı Sulh Hukuk Mahkemesinde açabilir. Kira bedelinin belirlenmesi, tahliye davaları gibi alt dalları bulunur.
Kira bedeli belirlenmesi: Taşınmaz ya da kiracı açabilir. Kira bedelinin belirlenememesi gibi durumlarda açılabilir.
Tahliye Davaları: Kira sözleşmesinde yer alan kira bedellerinin geç verilmesi ya da verilememesi durumda, taşınmaz sahibi tarafından açılır.
Kamulaştırma Davaları
Kamu yararı gözetilerek açılan bir dava türüdür. Devlet özel mülklere, değeri kadar ödeme yapılarak kamulaştırma yapmaktadır. Kamulaştırma uygulaması dahilinde taşınmazın bulunduğu mahkemelere müracaat etmeniz gerekir.
Taşınmaz Davaları
Taşınmaz davaları üç ana başlıkta toplanmaktadır.
– Men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası
– İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası
– Tapu İptali ve Tescili Davaları
Men-İ Müdahale (Müdahalenin Önlenmesi) Davası
Herhangi bir kişinin, başkasına ait olan bir taşınmazı hak sahibinden izin almadan kullanması kanuna aykırıdır. Taşınmazın hak sahibi, taşınmazın izinsiz kullanımını durdurmak için men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açmalıdır. Dava sonucunda, davacı haklı bulunursa taşınmazı işgal eden kişi engellenir ve hak sahibi işgal süresi için işgal tazminatı talep edebilir.
İzale-İ Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Taşınır ya da taşınmaz üzerindeki iki veya daha fazla ortağın olması durumunda açılır. Ortaklığın bitirilmesi davasıdır. Sulh hukuk mahkemesine (gayrimenkulün kayıtlı olduğu yerdeki) açılabilen izale-i şuyu davası, genellikle çekişmeli ve uzun sürmektedir.
Tapu İptali ve Tescili Davaları
Kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez. Tapu İptali ve Tescili davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Şufa Davası
Bir mülkiyetin üzerinde paylı mülkiyet hakları bulunuyorsa, paydaşlardan birinin payını başka bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların bu payı öncelikli alma hakkı bulunmaktadır. Bu hakkı alabilmek için açılan davaya ise şufa hakkı davası denmektedir. Bu davayı sadece, diğer paydaşlardan biri açabilir. Taşınmaz malın kayıtlı olduğu yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesine açılabilen şufa hakkı davası, satış öğrenilir öğrenilmez üç ay içinde açılmak zorundadır.
Yabancıların Mülk Edinmesi Gayrimenkul Hukuku Kapsamında
Gayrimenkul Hukuku, bu alanda ortaya çıkan uyuşmazlıkların yargı yoluyla çözülmesinin dışında ülkemizde mülk edinmek isteyen yabancılara danışmanlık yapılmasını da kapsamaktadır.
Yabancıların mülk edinmesi konusunda danışmanlık yapan avukatlar; malların alım ve satımı konularında hukuki bilgilendirme yapar, kira ve satış sözleşmelerinin hazırlanmasından geçerlilik süresi boyunca yönetilmesine kadar destek olurlar. Ayrıca tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ve belediyeler nezdinde kayıt tetkik işlemleri ve gayrimenkullerin değerlerinin tespiti, yapı ve eser projelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların yargıya taşınması durumunda dava sürecinin takibi konularında hizmet vermektedirler.
