Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliklerinin Başvurabileceği Yollar
Kentsel dönüşüm kapsamında alınan kararlara katılmayan kat maliklerinin arsa payları, karara katılan malikler veya 3. kişiler tarafından satılabilir. Satış açık arttırma usulü ile yapılır. Tabi ki satış aşamasına gelene kadar ve satışı da dahil olmak üzere bütün süreç kanuna uygun olarak yapılmalıdır. Hukuka aykırılıkların olması halinde kat maliklerinin satış işlemine karşı hukuki yollara başvurma imkanları vardır.
Bir yapı üzerinde kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için öncelikle riskli yapı tespitinin yapılması gerekir.
Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı veya yapılar 6306 sayılı kanunda riskli yapı olarak tanımlanmıştır. Yapının bu tanıma uyması halinde kentsel dönüşüme tabi tutulması mümkündür.
Riskli Alan: Zemin yapısı yahut zeminin üzerindeki yapının can ve mal kaybına yol açacak şekilde tehlike arz etmesi halinde Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılan alanlardır. Bu karar Cumhurbaşkanı tarafından kendiliğinden alınabileceği gibi talepte edilebilir.
Riskli yapı veya riskli alanın kentsel dönüşüm uygulaması kapsamına alınması için malikler tarafından toplanması gereken bir çoğunluk yoktur. Maliklerden bir tanesi bile riskli yapının tespitini isteyebilir veya riskli alan ilanı için başvuru yapabilir.
Kentsel Dönüşüm sırasında Alınabilecek Olan Kararlar
Yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınmasının ardından yapılacak olan işlemlerde maliklerin çoğunluk kararı aranır. Maliklerin sahip oldukları hisselerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Yapının güçlendirme, yıkım, yıkım veya yeniden inşası için maliklerin bu çoğunluk kararı ile karar vermeleri gerekir. Genellikle riskli olan yapının yıkımına karar verilmelidir. Ancak teknik olarak güçlendirilmesi mümkünse bunun için karar alabilecekleri gibi yeniden inşası için de karar alabilirler. Bu kararların verilmesi için idare tarafından maliklere süre verilir. Süre sonunda malikler çoğunluk kararını sağlayarak, bir karara varamıyorlarsa riskli yapının yıktırılması gerekir.
Maliklerin karar alacakları toplantıda tüm maliklere yer ve saatini bildirmeleri gerekir. Ancak yapılan çağrıya rağmen maliklerin tamamı toplantıya katılmamışsa bu halde toplantıya katılan malikler tarafından karar alınması mümkündür. Alınan kararın imzalı olması gerekir. Kararın ispatı açısından imzalı karar tutanağı daha kolay olmakla birlikte müteahhitle sonradan imzalanan sözleşme, verilen vekalet ile de ispatı sağlanabilir.
Riskli yapı hakkında alınan karar sonrasında müteahhitle sözleşme yapılır. Karara daha önce katılmayan maliklerin sözleşme şartlarını kabul ederek müteahhitle anlaşması mümkündür. Alınan karar ve yapılan sözleşme tüm maliklere bildirilmesi gerekir. Bu bildirimin Tebligat Kanunu’na göre yapılması gerekir. Yapılan tebligatta; tebliğin alındığı tarihten itibaren 15 gün içerisinde kararın veya teklifin kabul edilmesi gerektiği aksi takdirde arsa paylarının satılacağı bildirilecektir.
Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik toplantıda alınan kararın hukuka aykırı olduğu gerekçesi ile iptal davası açabilir. İptal davasında kentsel dönüşüm uygulaması için alınacak olan kararda çoğunluğun sağlanmadığı veya toplantının kendisine bildirilmediği yahut tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürebilir. Bu durumda açılacak olan iptal davası Sulh hukuk Mahkemesinde açılır.
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa payının satılacağı kanun tarafından düzenlenmiştir. Bu halde satış işleminin usulsüz olması veya payın değerinden daha düşük olarak satıldığı hallerde satış işlemi ve satış bedelinin iptali için dava açılabilir.
Müteahhitle yapılmış olan anlaşmaya karşı anlaşma yapmayan malikin dava açması mümkündür. Örneğin müteahhitle yapılan anlaşmanın maliklere aşırı yük getirecek hükümler içermesi nedeniyle dava açılabilir. Bu halde anlaşmaya varmamış olan malikin hak ihlali olup olmadığına bakılacaktır. Dava Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.
Kentsel dönüşüm uygulamasına devam edilebilmesi için karara katılmamış olan kat maliklerinin paylarının satılmış olması gerekir. 6306 sayılı kanuna göre karara katılmayan kat maliklerinin arsa payları satışı şu şekilde olmalıdır:
- Kentsel dönüşüm kararı için malikler tarafından en az üçte iki çoğunluğun sağlanmış olması gerekir. Bu çoğunlukla alınmış olan kararın tutanağa geçirilmesi gerekir.
- Alınan karar ve anlaşma şartlarının diğer karara katılmayan maliklere tebliğ edilmesi gerekir. Tebligat Kanunu’na göre bu bildirim yapılmalıdır.
- Karara katılmayan maliklere ait taşınmazın Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösterdiğine ilişkin lisanslı değerleme kuruluşuna tespit ettirilmiş olan belgeler.
- Satışı yapılacak arsa payları maliklerinin tebligata elverişli adresleriyle birlikte Bakanlığa yahut müdürlüğe yetki devri yapılması durumunda idareye müracaatta bulunulması gerekir.
Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliklerinin Başvurabileceği Yollar
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
