Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanabilir?
Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi nedenine dayanarak kiracının evden çıkarılmasını istemek mümkün değildir. Kanunda kiracının hangi şartlar altında çıkarılabileceği düzenlenmiştir. Kiracı kanunda sayılmış olan nedenlerin varlığını dayanılarak çıkarılması mümkündür. Kanunda kiracının tahliyesini isteyebileceğiniz durumlardan birisi de “ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi” davasıdır.
Kiraya veren kişinin veya yakınlarının, kiralanan taşınmazı kullanmaya ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde sayılmıştır. Kiraya verenin bu sebebe dayanarak kiracının tahliyesini istemesi için ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu durumda belirli kira sözleşmesi ise sürenin sonunda belirsiz süreli kira sözleşmesi ile fesih bildirimi ile dava sonlandırılabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
- Kiralanan taşınmazın konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanılması zorunlu olması gerekir. Kiraya veren kişinin bu sebebe dayanarak kanunda sayılmış olan kişiler için evin tahliyesini isteyebilir. Kanunda sayılmış olan kişilerden başka birisinin gereksinimi için evin tahliyesi istenemez.
- Kiraya verenin kendisi,
- eşi
- altsoyu
- üstsoyu
- kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
- Kiraya verenin evi kullanma gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması gereklidir. Bu durumun değerlendirmesini hakim yapar. Hakim, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığına kanaat getirmesi davayı olumsuz etkileyecektir. Yargıtay bir kararında, kiraya veren kişinin, tahliyesini istediği evle aynı bölgede başka bir taşınmazı olduğu için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul ederek, davanın reddine karar vermiştir.
- Belirli kira sözleşmesi söz konusu ise sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
- Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise fesih bildirimi sürelerine uyularak, belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Kiraya verenin 6. ayın bitiminde sözleşmeyi feshedebilmesi için en az 3 ay öncesinde kiracıya fesih bildirimi için ihtar çekmesi gerekir. Bu halde 6. ayın sonunda ev boşaltılmamış olursa 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
Yeni Malik ve Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı evi kullanırken taşınmazın maliki değişebilir. Bu durumda kiracı evi kullanmaya devam eder. Yeni malik, eski kiracı ile kira sözleşmesine devam etmek zorundadır. Yani taşınmazın malikinin değişmesi sebebiyle kiracının evi boşaltmasını isteyemez. Ancak kanundaki nedenlerin varlığı halinde kiracının tahliyesini istemek mümkündür. Yeni malik veya yakınlarının kiralanan yeri kullanma gereksinimi varsa kiracının tahliyesini isteyebilir.
Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
- Yeni malikin kendisinin veya kanunda belirlenmiş olan yakınlarının konut veya işyerini gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekmelidir. Bu ihtarda kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesini istemelidir. Bu durumda kiracıya verilen tahliye süresi 6 aydır. 6 ay sonra kiracı evi tahliye etmemişse dava açılabilir. Aynı zamanda ihtar çekilmesi önemlidir. Eğer ihtar çekilmemişse kira sözleşmesi aynı şartlarla devam edeceği kabul edilmiş olur. Ancak yeni malik, taşınmazı satın aldığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre kalmışsa; 1 ay içerisinde ihtar çekerek, kira sözleşmesinin bitmesiyle birlikte tahliye davası açılabilir. Yani dava açmak için 6 ay beklenmesine gerek yoktur.
Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanabilir?
ÖNEMLİ! : İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi istendikten sonra haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmediği sürece başkasına kiralanamaz. Aksi durumda kiracıya son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalınabilir.
Tahliye Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Yargıtay Kararı
- 3. Hukuk Dairesi 2017/4036 E. , 2017/10412 K.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2006 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dinlenen davacı tanıkları davacının ihtiyacının samimi olduğunu doğrulamış, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporda da dava konusu işyerinde perakende ticaret ( bakkal gibi) bir yer açılabileceğinin uygun olduğu belirtilmiştir. Dosya kapsamı ve toplanan deliller itibariyle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece davanın kabulü ile davalıların kiralanandan tahliyelerine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanabilir?
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
